Земельные инвестиции и налоги: что задекларировать до 1 мая и как не переплатить

Рынок сельскохозяйственной земли в Украине открылся только в 2021 году, но украинские инвесторы уже успели его оценить. За последние годы земля уверенно вошла в тройку самых популярных инвестиционных инструментов среди частных инвесторов: прогнозируемая доходность, реальный актив и защита от инфляции сделали свое.

Но вместе с ростом интереса к рынку появились и вопросы, которые раньше просто не возникали. Один из самых распространенных накануне 1 мая: что именно нужно декларировать, а что нет, и как не переплатить там, где закон позволяет платить меньше.

В этой колонке разберем ключевые правила налогообложения для инвесторов в землю и практические нюансы, которые позволяют оптимизировать налоговую нагрузку. Чтобы вы были с налогами на "ты".

Главное правило, которое действует для всего

Прежде чем углубляться в детали, стоит усвоить один принцип. Он одинаково работает независимо от типа инвестиции: депозит, акции, облигации, недвижимость, крипта, земля, фонд или что-либо другое.

Если у вашей инвестиции есть налоговый агент (компания по управлению активами, брокер, арендатор-юридическое лицо, банк), он сам удерживает и уплачивает налоги за вас. Вы получаете уже чистую сумму, и декларировать такой доход не нужно.

Но если хотя бы один из ваших доходов за год получен без участия налогового агента, декларацию подавать обязательно. И в ней отражаются абсолютно все доходы за год, даже те, с которых налоги уже уплачены агентом.

Термины, которые стоит запомнить сразу

Декларация за отчетный год подается до 1 мая следующего года. Налог, начисленный по декларации, уплачивается до 1 августа. То есть если мы говорим о 2025 отчетном году: декларацию нужно подать до 1 мая 2026 года, а уплатить налог до 1 августа 2026 года. Одна из самых типичных ошибок: человек вовремя подает декларацию, а потом просто забывает уплатить. Штраф за неуплату начисляется отдельно и может составлять от 5 до 10% суммы долга, плюс пеня за каждый день просрочки.

Инвестируя в землю, у вас есть два пути: приобрести участок в собственность или стать совладельцем активов инвестиционного фонда через сертификаты. Далее разберем каждый инструмент в отдельности.

Налоги для владельца земельного участка

С арендного дохода

Если ваш участок сдаётся в аренду по официально зарегистрированному договору, арендатор является вашим налоговым агентом. Он удерживает 18% НДФЛ и 5% военного сбора и самостоятельно перечисляет в бюджет. Вы получаете арендную плату уже после налогообложения.

При необходимости проверить, действительно ли уплачены налоги от вашего имени, можно через электронный кабинет плательщика на сайте ГНС. Арендатор также ежеквартально подает туда приложение 4ДФ с данными о выплаченном доходе.

Декларировать: не нужно, если в течение года доходы поступали исключительно от налоговых агентов, включая доходы от аренды.

С продажи участка

Здесь сразу важное уточнение. Далее речь идет именно об инвесторах, то есть тех, кто приобрел земельный участок по договору купли-продажи с целью получения . Правила для них существенно отличаются от правил для пайщиков, то есть первичных владельцев, которые получили землю в результате распаевания или по наследству.

И здесь стоит сразу развеять один очень распространенный миф. Многие нотариусы и консультанты утверждают: если вы владели участком более трех лет, то продадите его без налогов. Для квартир и домов это действительно работает. Для сельскохозяйственной земли, нет. Льгота на первую продажу недвижимости раз в год без налога на инвесторов в землю не распространяется. Если вы купили участок, платить нужно всегда, независимо от срока владения.

Теперь о ставках

Первая продажа земельного участка в течение календарного года облагается налогом по ставке 5% НДФЛ и 5% военного сбора от стоимости сделки. В целом 10%. Все суммы уплачиваются до подписания договора.

Продаете за 350 000 грн., платите 35 000 грн. налогов. Сделка подписана.

Если в течение того же года вы продаете второй или любой следующий участок, ставка НДФЛ возрастает до 18%. При этом база налогообложения другая: не вся сумма продажи, а разница между ценой продажи и документально подтвержденной ценой покупки.

Купили за 250 000 грн., продали за 350 000 грн. Налог: (350 000 - 250 000) × 23% = 23 000 грн.

Еще один нюанс относительно базы. В договоре, как правило, фигурируют три цифры: нормативная денежная оценка (НДО), стоимость по экспертной оценке и договорная цена. Налог считается от наибольшей из них. Если рыночная цена ниже оценки, базой все равно станет оценка.

Практический совет: если планируете продать несколько участков в течение года, первым продавайте тот, где 10% от полной стоимости дадут меньший налог, чем 23% от разницы между покупкой и продажей. Следующими, где эта разница минимальна.

Декларировать: одна продажа в год с оплатой 5%+5% не требует декларирования. Если продали больше одного участка, декларация обязательна. В ней отражаются все доходы от всех операций по продаже за год без исключения.

Продажа через юридическое лицо: когда это выгоднее

Если объем земельных инвестиций существенный, стоит знать и об этом варианте. Юридическое лицо открывает значительно более широкое поле при выходе из инвестиции, чем физическое.

На упрощенной системе налогообложения компания платит только 6% от суммы сделки (5% единого налога и 1% военного сбора) против 10% у физического лица при первой продаже. На общей системе налог начисляется не с оборота, а с прибыли: 18% от разницы между ценой покупки и продажи. При реинвестировании средств в новые активы этот налог можно существенно уменьшить или отложить.

Отдельный сценарий: продать не участок, а саму компанию, на балансе которой он находится. Если цена продажи компании близка к размеру ее уставного капитала, налоговая нагрузка может быть минимальной или нулевой, при условии документального подтверждения расходов на формирование уставного капитала.

Предостережение: регистрировать юридическое лицо имеет смысл только при значительных объемах вложений. При небольших инвестициях расходы на администрирование компании, как правило, превышают любую налоговую экономию. Юридическое лицо также не освобождается от уплаты земельного налога.

Важно: сохранять документы на приобретение участка и на формирование уставного капитала, должна быть квитанция или выписка из банка о внесении средств на ООО ку с назначением как уставный капитал. Только при таких условиях эти средства могут быть учтены для уменьшения базы налогообложения.

Инвестиционный фонд: сертификаты вместо участков

Второй путь земельного инвестора, приобрести не участок в собственность, а инвестиционные сертификаты земельного фонда. С точки зрения налогообложения этот инструмент имеет существенные преимущества, и вот почему.

Дивиденды

Если вы владелец сертификатов фонда "Твоє коло Щорічний дохід", ваши выплаты квалифицируются как дивиденды. Для них действует льготная ставка: 9% НДФЛ вместо стандартных 18%, плюс 5% военного сбора. В общем 14% против 23% при прямом арендном доходе как физлицо. На реальных суммах это ощутимая разница.

Компания по управлению активами выступает вашим налоговым агентом: рассчитывает, удерживает и перечисляет налоги самостоятельно. Вы получаете уже чистую сумму без каких-либо дополнительных действий с вашей стороны.

Декларировать: не нужно, если в течение года получены доходы исключительно от налоговых агентов, включая доходы по дивидендам.

Продажа сертификатов до завершения фонда

Если вы решили продать сертификаты досрочно, облагается налогом инвестиционная прибыль: разница между ценой продажи и ценой покупки по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

Налоговым агентом становится брокер. Он сам отчислит сумму в бюджет, и на ваш счет поступит уже очищенная от налогов сумма. Но задекларировать этот доход обязаны вы

Декларировать: обязательно до 1 мая следующего после продажи года.

Два лайфхака для тех, кто хочет платить меньше

Реинвестирование вместо выплат. Если выбрать фонд с реинвестированием прибыли, например "Твоє Коло. Реинвестиция", то налоговое обязательство не возникает вплоть до момента продажи или завершения фонда. Пока дивиденды не выплачиваются, а работают дальше в активах, никакого налога нет. Вы платите только тогда, когда фактически получили прибыль.

Дождаться завершения фонда. Когда фонд завершает деятельность, все накопленные доходы: и с аренды, и от реализации активов, выплачиваются инвесторам как дивиденды. То есть по ставке 9% НДФЛ, а не 18%.

ПОТОМКА: пять советов, которые сэкономят время и деньги

1. Проверьте свое состояние в налоговой. Убедиться, что нет долгов или незачисленных платежей, можно через электронный кабинет плательщика на сайте ГНС по адресу cabinet.tax.gov.ua. Для входа понадобится КЭП (квалифицированная электронная подпись), которую легко получить через приложение "Дія".

2. Если пропустили декларацию за прошлые годы, сначала заплатите, потом подавайте. Определите сумму обязательства, уплатите её и только после этого подавайте декларацию. При такой последовательности ГНС, как правило, не начисляет штрафы и пени. Помните: если декларацию не подавали ни разу, срок исковой давности для вас не начался. Налоговая имеет право проверять любой год без ограничений.

3. Хотите меньше платить налогов при земельных инвестициях, выбирайте фонды. Дивиденды от инвестиционного фонда облагаются налогом по ставке 9% НДФЛ против 18% при прямом арендном доходе или досрочной продаже сертификатов. Это законная и доступная каждому оптимизация, которая не требует ни юридического лица, ни сложных схем.

4. Пока не получили прибыль, не платите ничего. Если дивиденды реинвестируются в фонд, а не выплачиваются, налогового обязательства не возникает вплоть до завершения деятельности фонда. При завершении вся накопленная прибыль выплачивается как дивиденды по ставке 9% НДФЛ и 5% военного сбора.

5. Сохраняйте не только договор купли продажи но и квитанцию об оплате. При второй и последующих продажах налог берется с разницы между ценой покупки и продажи.

Но без квитанции с назначением платежа, подтверждающей фактическое перечисление средств, цену покупки засчитать не удастся и налог придется платить с полной суммы.

Больше о земельных инвестицях - по ссылке.