"Завтра не будет дороже". Что ждет рынок жилья осенью?

Попри хвилеву маркетингову активність деяких київських девелоперів та намагання переконати громадськість в майбутньому зростанні цін, ситуація на первинному ринку житла навряд чи буде обнадійливою. 

Ціни: "завтра не буде дорожче"

Зниження облікової ставки на 3 в. п. до 22%, досить оптимістичні прогнози щодо розміру інфляції (НБУ пророкує, що за підсумками року вона складе 10,6%), а також поступове зниження курсу долара, який з початку року втратив майже 8% курсу, можуть суттєво вплинути на рівень собівартості будівництва. 

Такі обставини, як мінімум, мають стати "загатою" для зростання вартості житла на первинному ринку. За попередніми оцінками, восени цінова динаміка буде ледь помітною, зростання вартості м2 не перевищить в середньому 1%. 

Тобто, можна сказати, що ціни залишатимуться на стабільному рівні. Крім того, за останній місяць девелопери активізували різноманітні знижкові програми: офіційний розмір цінової "поступки" складає від 2,5% до 10%, однак "неофіційна" знижка за умов 100% сплати вартості оселі може скласти від 15% і вище. 

Однак у ЗМІ все частіше з’являються повідомлення, на кшталт "завтра буде дорожче". Сприймати такі "новини" варто сприймати по-філософському: з одного боку, девелопери не готові поступитися дещицею запланованого прибутку, а з іншого — будь-які сенсації про майбутню "дорожнечу" за задумом мають спровокувати покупців до прийняття рішення про придбання житла. 

Але технологія задирання "цінової спідниці" може спрацювати лише за умов підвищеного попиту. Але ніяк не тепер. 

"Сезонний фактор" попиту

За майже 1,5 року війни істотних змін в структурі попиту не сталося: як і торік він не перевищує 20-35% від обсягів лютого 2022 року. Потенційні інвестори, яких вкрай мало, щоб мінімізувати ризики, цікавляться головним чином об’єктами на завершальній стадії будівництва, але в яких тривають активні, а не удавані роботи. 

Покупців цікавлять переважно 1 або 2-кімнатні квартири площею 40-70 м2, розташовані у безпечних містах і локаціях ("на відстані" від інфраструктурних об’єктів, які можуть стати мішенню для терористичних ракетних атак ворога).

При цьому, за всіма ознаками, починаючи з другої половини вересня, через високу ймовірність терористичних атак на енергооб’єкти України, наявний попит почне поволі згасати. 

Звісно, жоден з покупців не хоче опинитися в ситуації власників осель в Дніпровській новобудові, в яку влучив "Іскандер": адже досі в типових угодах на придбання майнових прав на об’єкт, що буде побудований в майбутньому (тобто, майбутню квартиру), поняття "форс-мажору" не враховує ризики від руйнації чи пошкодження об’єкта внаслідок воєнних дій. 

Тобто відсутні будь-які обов’язки девелопера перед покупцем в разі виникнення таких обставин. 

Без "єОселі"

Для збільшення реального попиту багато хто покладає великі надії на програму "єОселя", умови якої розповсюдили майже на всіх громадян України без власного житла. 

Водночас реалізація державної іпотечної програми навіть за наявності достатнього фінансування буде сфокусована переважно на вторинному ринку та на введених в експлуатацію новобудовах, але не на об’єктах, будівництво яких триває. 

Скажу так: за місяць після старту пільгової іпотечної програми в об’єктах, що зводяться, було укладено лише до 10 угод. 

Чому шанси "єОселі", як стимулу зростання попиту на первинному ринку не дуже великі? 

По-перше, будівництво понад 90% всіх об’єктів, наявних зараз у продажу, розпочалося до набуття чинності закону №2518 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", ухваленого 15 серпня 2022 року (тобто норми закону, а саме запровадження спеціального майнового права на неподільний об’єкт, що буде споруджений у майбутньому на ці об’єкти не розповсюджуються і відповідно не підпадають під умови "єОселі"). 

По-друге, постанова КМУ №596 від 13 червня 2023 року, яка розширює дію закону на об’єкти, будівництво яких почалося ще до ухвалення закону №2518, не буде дуже ефективною, адже переважна частина девелоперів не готова до швидкого переходу на нові схеми фінансування та, відповідно, не зможе взяти участь в "єОселі". 

І по-третє, забудовники поки не мають певності щодо "безперервності" та достатнього фінансування цієї іпотечної програми.

Таким чином, восени первинний ринок перебуватиме в уже звичному "воєнному" стані без якихось особливих змін: поки триває війна навряд чи можна розраховувати на якусь аномальну, чи надмірну активність потенційних покупців. 

Проте загальна економічна ситуація може вплинути на вартість м2: найближчими місяцями варто очікувати певної цінової стабільності та передбачуваності.