Купля-продажа недвижимости во время войны: возможно, но стоит ли

З початком повномасштабного вторгнення рф на територію України близько 5 млн українців були змушені покинути свої домівки та перебратися за кордон або до більш безпечних областей центральної та західної України.

Не стали виключенням й представники бізнесу. 

Так, зважаючи на те, що сьогодні надзвичайно важливо зберегти виробничий потенціал та продовжувати ефективно функціонувати для забезпечення потреб держави та громадян, а також підтримувати економіку країни, незважаючи на обставини часу, значна частина представників бізнесу почала процедуру релокації або пошуку нових офісних чи складських приміщень. 

Відповідно, абсолютно природнім у цьому випадку стало збільшення попиту на нерухомість, в тому числі комерційну.

Втім в частині здійснення операцій на ринку нерухомості є багато але. 

З першого дня війни Міністерство юстиції України закрило доступ до більшої частини державних реєстрів.

Так, зокрема, реєстру прав на речові права та нерухоме майно було закрито для збереження інформації та недопущення несанкціонованого втручання. 

Рішення, безумовно, виправдане. Водночас на сьогодні без повноцінного функціонування реєстрів проведення операцій купівлі-продажу нерухомого майна на території України з дотриманням всіх законодавчо визначених вимог — неможливе. 

У цьому контексті важливою є Постанова Кабінету Міністрів №209 від 6 березня 2022 року, яка поміж іншого уточнює процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Вона змінює коло суб’єктів, яким надано право проводити державну реєстрацію.

Відтепер такі функції можуть здійснювати виключно державні реєстратори та посадові особи Мінюсту, його територіальних органів, які включені до затвердженого Мінюстом переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Крім того, передбачається, що Перелік може містити обмеження (умови) проведення (прийняття) державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав).

Варто зазначити, що не зважаючи на те, що Постановою передбачено створення Переліку, він наразі знаходиться на етапі розробки та поки не опублікований у публічних джерелах. 

По-друге, на період воєнного часу державна реєстрація проводиться без прив’язки до територіальної приналежності нерухомого майна, крім випадків, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено Переліком.

Тобто, державна реєстрація нерухомого майна наразі не залежить від місцезнаходження такого майна, а отже його реєстрацію можливо буде здійснити з будь-якої точки України. 

При цьому, відповідно до Постанови, Мін'юст має розробити відповідні нормативно-правові акти та забезпечити технічні питання реалізації Постанови. 

На практиці, незважаючи на складнощі, операції у сфері нерухомості, хоча й не масово, але продовжують проводити. 

Так, сьогодні для цього використовують різноманітні механізми такі як: видача довіреності, складення заповіту, укладання довгострокової оренди з правом викупу, або попередніх договорів купівлі-продажу тощо. 

Однак, відсутність доступу до реєстрів робить використання усіх згаданих механізмів надзвичайно ризикованими, адже за таких обставин контрагенти не мають можливості перевірити, кому на момент продажу належить право власності, чи має право особа розпоряджатися майном, чи існують обтяження нерухоме майно, чи є відкриті судові справи, виконавчі провадження тощо.

Недодержання законодавчо визначених умов щодо нотаріального посвідчення договорів та їх державної реєстрації тягне за собою визнання їх не укладеними (стаття 210 та 640 Цивільного кодексу (ЦК)).

Так, наприклад, укладання попереднього договору без відповідної державної реєстрації (яка наразі неможлива) створює ризик того, недобросовісний продавець може укласти подібні договори з іншими покупцями на одне й те саме майно. 

При нотаріальному посвідченні таких договорів, нотаріуси не мають змоги та не повинні перевіряти наявність вищезгаданих обмежень та обтяжень, адже попередній договір - це лише намір сторін укласти договір у певний строк або у разі настання визначених подій (відкладальна обставина). 

Той самий ризик щодо множинності видачі документів відноситься й до видачі так званої генеральної довіреності. Важливо зазначити, що відповідно до чинного законодавства, довіреність може бути в будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком. 

У випадку складення заповіту, заповідач також має право змінити заповіт у будь-який момент, і саме його остання версія буде вважатися чинною. 

При розгляді питання щодо складання заповіту варто звернути увагу на законодавчо визначену обов’язкову частку спадку родичів першої черги. 

Тобто, умовно кажучи, у випадку якщо нерухомість була єдиним об‘єктом нерухомого майна і вона за заповітом передається третій особі, суд має право прийняти рішення щодо недійсності такого заповіту або перерозподілу часток спадщини з урахуванням обов’язкових часток. 

Враховуючи вищенаведене, ми не рекомендуємо використовувати жоден із описаних вище механізмів купівлі-продажу нерухомості через відсутність належних юридичних гарантій та, більш того, наявність неабияких високих ризиків. 

Не варто забувати й про статтю 233 ЦК, відповідно до якої, правочин, який вчинено особою під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. 

В результаті визнання такого правочину недійсним винна сторона має відшкодувати збитки та моральну шкоду. 

Доведення тяжких обставин в умовах воєнних дій може значно спроститися і недобросовісні продавці можуть скористатися такими правами. 

Відповідно, якщо є нагальна потреба в придбанні нерухомості треба обов’язково користуватися допомогою фахівців, що зможуть мінімізувати ризики купівлі-продажу такої нерухомості. 

Проте, якщо немає гострої необхідності, варто дочекатись відновлення роботи реєстрів, які, відповідно до висловлювань представників влади найближчим часом мають відновити свою діяльність на територіях, де відсутні активні бойових дії, задля проведення максимально безпечних угод на ринку нерухомості. 

Співавтор: Роман Рубаник, юрист юридичної фірми ETERNA LAW