Новая методика определения нормативной денежной оценки земель и ее влияние на бизнес

Нормативна грошова оцінки (далі – НГО) землі є базою для визначення розміру земельного податку та орендної плати за користування землями державної/комунальної власності. 

В цьому контексті новина про запровадження нової методики визначення НГО земельних ділянок повинна була цілком природно викликати зацікавленість та інтерес у представників бізнесу, але пройшла майже непоміченою і не набула широкого розголосу навіть в ділових ЗМІ.

Ми проаналізували положення Методики визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1147, яка набрала чинності 10 листопада 2021 року.

До позитивних змін, запроваджених новою методикою оцінки, можна віднести:

• Встановлення уніфікованого підходу до визначення НГО земель

З набуттям чинності нової методики визначення НГО земель відійшли у небуття інші методики, що існували в Україні з середини 90-х років минулого століття та встановлювали правила для визначення НГО окремо для земель:

• населених пунктів;
• несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів;
• с/г призначення.

З 10 листопада 2021 року в Україні діє уніфікована методика визначення НГО земель усіх категорій незалежно від їх місця розташування (в межах населеного пункту, або поза ними).

• Запровадження єдиного базового показника для визначення НГО земель

Нова методика пропонує при визначенні НГО земель використовувати в якості базового показника "норматив капіталізованого рентного доходу".

Цей показник встановлюється для земель житлової та громадської забудови, земель рекреаційного призначення, земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а також для земельних ділянок, які не віднесені до категорії земель за основним цільовим призначенням, виключно на підставі статистичних даних щодо чисельності населення у населеному пункті, що є адміністративним центром територіальної громади. 

По суті, це означає, що норматив капіталізованого рентного доходу буде однаковим для населених пунктів та територій відповідних громад, які віднесено до однієї групи населених пунктів в залежності від порогових показників населення. 

Так, наприклад, норматив капіталізованого рентного доходу для земель в таких містах, як Кривий Ріг, Дніпро або Львів буде однаковим, оскільки всі вони віднесені до однієї групи населених пунктів з загальною чисельністю населення від 500 до 1000 тис. осіб.

Що ж стосується земель сільськогосподарського призначення, земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, земель оздоровчого призначення, земель історико-культурного призначення, земель лісогосподарського призначення та земель водного фонду, то для цієї категорії має використовуватися норматив капіталізованого рентного доходу, визначений для кожної із таких категорій.

• Зменшення витрат на виготовлення технічної документації з НГО земель

Об’єктом оцінки за новою методикою визнаються земельні ділянки усіх категорій та форм власності в межах території територіальної громади або її частини. 

За такого підходу відсутня потреба у складанні технічної документації з НГО окремо для земель населених пунктів, земель с/г призначення або земель несільськогосподарського призначення поза межами населеного пункту в межах території однієї територіальної громади (як це було раніше). 

Для затвердження НГО усіх наведених категорій земель достатньо тепер лише одного пакету технічної документації, що значно економить час та кошти громади на виготовлення і затвердження такої технічної документації.

• Скасування можливості застосування підвищеного коефіцієнту при визначенні НГО земельної ділянки, відомості щодо якої відсутні відомості в Держгеокадастрі

Можливість застосування підвищеного коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), у вказаних вище випадках передбачена в Примітках Додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Мінагрополітики України від 25.11.2016 № 489, що зареєстрований в Мінюсті 19.12.2016 за № 1647/29777, який на сьогодні залишається чинним. 

Водночас, зважаючи на ту обставину, що Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213, яка втратила чинність з 10.11.2021, посилання на положення Порядку, який визначає процедуру визначення НГО земель населених пунктів відповідно до неіснуючої сьогодні методики, об’єктивно викликає обґрунтовані сумніви з приводу законності такого посилання та дає підстави для висновку, що при здійсненні НГО такий підвищений коефіцієнт застосовуватися не може.

До того ж, нова Методика взагалі не передбачає можливості використання у формулі, за якою здійснюється визначення НГО земель, коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф).

• Запровадження нової Методики не потребує обов’язкового затвердження нової НГО земель на тих територіях, де таку оцінку було проведено

Періодичність проведення НГО земель встановлена законом  "Про оцінку земель" та проводиться не рідше одного разу на 5-10 років, в залежності від місця розташування земельної ділянки та її цільового призначення.

За даними Держгеокадастру, станом на 1.07.2021 в Україні є 29 721 населений пункт, з яких 15 497 потребують оновлення НГО земель. 

Проте, це пов’язане, передусім, із закінченням дії раніше проведеної НГО в таких населених пунктах та необхідністю її поновлення відповідно до встановленої законом періодичності, а не затвердження нової Методики.

Крім того, в самій постанові Кабінету Міністрів України, якою затверджено нову Методику, прямо вказано про те, що технічна документація з НГО земель, затверджена до набрання чинності новою Методикою, залишається чинною до ухвалення відповідного рішення про затвердження нової технічної документації з НГО земель.

Попри наявність низки позитивних моментів у новій Методиці, варто також вказати і на деякі її недоліки.

• Нова Методика не розкриває механізму визначення значення "нормативу капіталізованого рентного доходу", що позбавляє можливості зацікавлених осіб перевірити його обґрунтованість.
• Визначення НГО земель в межах території відповідної територіальної громади здійснюється, переважно, на підставі відомостей Держгеокадастру, що фактично нівелює повноваження органів місцевого самоврядування в цьому питанні та позбавляє можливості впливати на розвиток громади за рахунок використання економічних інструментів;
• Наявність в новій Методиці окремих положень, що не спонукають громади поспішати із затвердженням НГО для усіх земель в межах території територіальної громади (мова йде про п. 19 нової Методики, згідно з яким дозволяється визначити НГО окремої земельної ділянки за межами населених пунктів до затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах територіальної громади).

Наявність в законодавстві України чинних нормативних актів Мінагрополітики, якими затверджені Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), положення яких направлені на регулювання ідентичних з новою Методикою правовідносин, а отже потенційно можуть створювати правові колізії в такому регулюванні.