Закон о добросовестных приобретателях: сильные и слабые стороны

Ситуация с возвратом ранее проданного государством имущества длительное время остается критически нестабильной. Согласно отчету прокуратуры за первый квартал 2025 года, в судах находятся 1193 дела по искам прокуратуры по возврату объектов государственной и коммунальной собственности. Общая стоимость оспариваемого имущества - более 22,3 млрд грн.

Показательно, что количество оспариваемых объектов почти втрое превышает количество приватизированных объектов за 2024 год.

В земельной сфере ситуация не менее напряженная. Более 4,5 тыс. дел по земельным отношениям по состоянию на март 2025 года. Общая площадь земель, заявленных к возврату, достигает почти 80 тыс. га.

Ключевой проблемой инвестиционной среды была не столько потенциальная возможность обжалования прав собственности, сколько отсутствие прогнозируемости относительно временных ограничений для подачи таких претензий. Несовершенство законодательства стало главной причиной формирования судебной практики, которая для отдельных категорий земель (например, земли водного фонда) фактически позволяла возвращать участки без ограничения срока.

Иногда такие иски касались имущества, выбывшего из государственной собственности еще 15-20 лет назад.

Ключевые положения нового закона

Ограничение сроков истребования имущества. Новый закон устанавливает четкий временной лимит - 10 лет. Если имущество выбыло из государственной собственности более десяти лет назад, государство теряет право на его истребование от добросовестного приобретателя.

Закон делает исключение лишь для пяти категорий стратегических объектов: критической инфраструктуры, стратегические предприятия, земли обороны, объекты природоохранного фонда, гидротехнические сооружения, памятники культурного наследия. Для всего остального - десятилетнее ограничение действует безоговорочно.

Особенно надежную защиту получают приобретатели, которые приобрели имущество на открытых электронных аукционах в процессе приватизации. Их права практически невозможно оспорить независимо от срока выбытия имущества, что значительно повышает привлекательность приватизационных процедур.

Гарантии компенсации. Настоящим прорывом нового закона является принцип обязательной компенсации. Если государство все же имеет право истребовать имущество (в пределах 10-летнего срока), оно обязано компенсировать добросовестному владельцу его рыночную стоимость. Орган государства или прокурор, который инициирует возврат, обязан внести на депозит суда рыночную стоимость объекта. Без этого дело даже не начинает рассматриваться.

Этот финансовый предохранитель выполняет двойную функцию: с одной стороны, гарантирует справедливую компенсацию, а с другой - заставляет государственные органы тщательно взвешивать свои решения по истребованию имущества. Ведь теперь такие действия требуют значительных бюджетных расходов.

Впрочем, потребность не только в дополнительном бюджетном финансировании для обеспечения компенсаций, но и в авансировании этих расходов, может привести к ситуации, когда из-за недостатка средств на депозитах механизм возврата имущества, выделенного с очевидными нарушениями, окажется заблокированным. Это, в свою очередь, может стимулировать внесение изменений в законодательство с целью сбалансирования защиты прав добросовестных приобретателей и интересов государства.

Интересно, что в спорах между частными лицами по возврату имущества требование об авансировании компенсаций законодательством не предусмотрено.

Переходные положения для текущих дел. В делах, где решение еще не принято в первой инстанции, действуют условия о компенсации. В делах, находящихся на стадии апелляции или кассации, правила о компенсации не применяются, однако действует правило 10 лет.

Закон имеет определенное обратное действие, то есть распространяется не только на будущие случаи выбытия имущества из государственной собственности, но и на те ситуации, когда имущество выбыло до вступления закона в силу и судебный спор по нему все еще рассматривается.

В частности, в судебных делах, где решение еще не вынесено судом первой инстанции, уже действуют новые правила об обязательной компенсации добросовестному приобретателю в случае истребования имущества. Это означает, что государство не может вернуть себе имущество без предварительного обеспечения соответствующей денежной компенсации.

Зато по делам, которые находятся на стадии апелляционного или кассационного рассмотрения, требование о компенсации не применяется. Однако даже в этих случаях действует другое ограничение - правило 10 лет. Согласно ему, если с момента выбытия имущества из государственной собственности прошло более десяти лет, государство уже не может претендовать на его возвращение, даже при наличии нарушений в процедуре отчуждения.

Концепция добросовестного приобретателя. Центральным понятием нового закона становится "добросовестный приобретатель". Это лицо, которое приобрело имущество по возмездному договору и, проявив должную осмотрительность, не знало и не могло знать о нарушениях, допущенных при первичном выбытии объекта из государственной собственности.

При таких обстоятельствах тщательная проверка юридической чистоты активов становится не просто рекомендацией, а обязательным условием защиты инвестиций. Владелец должен быть готовым доказать свою добросовестность, показав, что он принял все разумные меры для проверки объекта перед приобретением.

Новый закон должен значительно повысить инвестиционную привлекательность Украины, создав более стабильные и прогнозируемые условия для ведения бизнеса. И этот документ - это не просто техническое изменение в законодательстве. Это фундаментальная трансформация системы защиты прав собственности, которая может стать одним из ключевых факторов восстановления украинской экономики.

В то же время остаются дискуссионные аспекты, в частности относительно механизма внесения средств на депозит суда, который требует дополнительного финансирования. Кроме того, перечень категорий имущества, на которые не распространяется правило 10 лет, потенциально может расширяться.