Киевский резерв. Кто застраивает промзоны столицы жильем

Площадь промышленных зон Киева составляет около половины от жилых территорий. Это огромные участки в черте города вдоль железных дорог и магистралей, где расположены производства и склады.

С изменением структуры экономики фабрики и заводы теряли своё первоначальное назначение и использовались как офисы, оптовые базы, складские помещения, небольшие производства или просто приходили в упадок.

А главной ценностью стали земельные участки под этими промышленными активами, которые их владельцы передавали девелоперам под застройку. Ещё до Великой войны для около 20% киевских промзон уже были разработаны документы об изменении целевого назначения земли, что открывало путь к строительству жилья.

Кто и где в Киеве превращает промзоны в новые жилые комплексы? Каковы особенности девелопмента таких территорий?

Промзоны дождались жителей

В 1906 году на южной окраине Киева построили трамвайные мастерские. Спустя 30 лет там создали завод электротранспорта и выпустили первые киевские троллейбусы. За время своего существования предприятие изготовило более 3000 троллейбусов и около 700 трамваев.

В настоящее время территория завода находится в центральной части Киева в историческом районе Саперное поле, рядом со станцией метро "Лыбидская", в окружении как рядов "сталинок", так и современных жилых комплексов (ЖК).

"Последние 20 лет на территории завода ничего не производили. Владельцы сдавали помещения в аренду под склады", — говорит основатель компании "КАН Девелопмент" Игорь Никонов. "КАН" расчистил участок от старых цехов и строит ЖК "Биоритм".

По его словам, в мире наблюдается глобальная тенденция выноса промышленных предприятий за пределы центра города, в том числе из-за экологических проблем. "Растущая потребность в жилой застройке в столице делает реализацию жилого проекта логичным решением", — добавляет Никонов.

ЧАО "Киевский электротранспортный завод" на 50% принадлежит компании из орбиты бывшей группы "Континуум" – владельцам сети автозаправочных станций WOG Степану Ивахову и Сергею Лагуру. 20% предприятия принадлежит инвестиционному фонду Инны Майструк – бывшей супруги застройщика и народного депутата Вадима Столара.

Никонов уточняет, что Майструк начала строительство школы на этом участке, но не завершила его. Она вышла из числа акционеров, изменения в реестрах должны вскоре отразиться, добавляет владелец "КАН". Школу достраивает Никонов и говорит, что именно они с "Континуумом" являются "генеральными инвесторами" проекта строительства ЖК "Биоритм".

В системе Opendatabot указано, что акционером фонда "Стрим инвест" Майструк с долей 100% является политик и бизнесмен Игорь Кривецкий. Никонов уверяет, что это ошибка и "готовы поспорить", что Кривецкого в проекте нет.

В 9 из 10 случаев девелоперы не покупают участки в промзонах, а возводят жилье в сотрудничестве с владельцами заводов и складов, рассказывает основатель компании РИЭЛ Ростислав Мельник. "Земли не находятся в частной собственности, они арендованы у города. А право на застройку получается через право собственности на нежилые сооружения. Существующие здания демонтируются, а на их месте возводится жилой комплекс", — говорит Мельник.

На территории промышленной зоны на улице Клеманской на Позняках "РИЭЛ" возводит ЖК Sister. В непосредственной близости строятся ещё шесть комплексов – в 2018 году депутаты Киевского городского совета утвердили детальный план территории, которым дали "зелёный свет" преобразованию промзоны "Позняки" в жилые кварталы. Площадь территории, которую затронут изменения, – 226 га.

Ранее на этом месте находились строительный комбинат Управления делами Верховной Рады, бетонный завод, складские комплексы, гаражные кооперативы, станции технического обслуживания автомобилей, несколько производителей мебели.

"Отдельные сооружения использовались под небольшие производства или сдавались в аренду различным хозяйствующим субъектам, но это уже не были те крупные промышленные предприятия советских времен", — говорит Мельник.

Одним из заказчиков строительства ЖК Sister, а значит, и арендатором участка, является компания "Глобал-рент". Её совладелица Татьяна Вязовченко является матерью экс-заместителя министра энергетики и бывшего сотрудника СБУ Александра Вязовченко.

Земля возле метро как ценный ресурс

В 2025 году в интервью изданию "Лига" генеральный директор компании "Ковальская" Сергей Пилипенко сообщил о подготовке проекта ревитализации промышленной зоны на территории более 20 га между станцией метро "Святошин" и Борщаговкой.

Впоследствии стало известно, что компания получила разрешение на приобретение контроля над ООО "Эталон девелопмент" (бывшим заводом железобетонных изделий), которое владеет правом аренды участка по ул. Жмеринской, 1. Продавцом выступил совладелец инвесткомпании InCo Home Богдан Серотюк. Еще ранее "Эталон девелопмент" принадлежала Василию Хмельницкому.

"На момент приобретения это было неработающее предприятие по производству бетонных изделий. Оборудование уже демонтировали, здания и инженерная инфраструктура находились в неудовлетворительном техническом состоянии", — сообщили в компании.

Возобновление производства на этой территории потребовало бы демонтажа старых зданий, полной замены аварийных инженерных коммуникаций и значительных инвестиций в создание нового производственного комплекса, отвечающего соответствующим экологическим требованиям, добавляют в "Ковальской".

Девелопер построит 12 жилых кварталов с домами высотой от 6 до 15 этажей, объектами социальной и общественной инфраструктуры. Сейчас проект находится на стадии разработки, начало строительных работ запланировано на начало 2027 года.

Рядом, через дорогу на улице Святошинской, находится одно из предприятий группы "Ковальская" — "Автобудкомплекс-К". Его территория составляет 9 га. Как сообщили в компании, эта локация может стать частью проекта застройки на следующих этапах, однако пока концепция для неё не разрабатывается.

В 2020 году в интервью ЕП Пилипенко рассказывал, что "прекрасно относится" к идее застройки большой промзоны Теличка в Киеве, где у "Ковальской" также есть производственные мощности, ведь стоимость одного только земельного участка под заводом "намного выше", чем стоимость всего имущественного комплекса.

Застройщик Stolitsa Group, который в последние годы занимался застройкой фруктовых садов на Виноградаре и зеленой зоны на Осокорках, приступил к реализации нового проекта по преобразованию промзоны на проспекте Нарбута. Рядом со станцией метро "Дарница", на месте, где раньше работало АО "Киевметал", построили каркасы уже двух домов.

Названия ЖК пока нет – Stolitsa Group публично не анонсировала старт проекта и не объявляла о продаже квартир. Компания не впервые отказалась от привлечения средств частных инвесторов на этапе "котлована" — такой подход начали практиковать с ЖК "Варшавский" в 2022 году, когда начинали строить "за свой счет", а квартиры продавали на этапе высокой степени готовности дома.

Структуры Stolitsa Group выкупили АО "Киевметалл" в 2021 году у супруги бывшего народного депутата Лева Миримского Виктории. Последняя имеет российское гражданство и ведет бизнес в аннексированном Крыму. В пресс-службе компании отказались от комментариев для этой статьи, поскольку проект еще не был анонсирован.

"Киевметалл" — не унаследованное от советских времен предприятие. Оно возникло в 1990-х годах в санитарно-защитной зоне железнодорожной грузовой станции "Киев-Днепровский" как фирма по торговле металлопрокатом, в частности черными металлами, и производству металлоизделий.

В настоящее время по этому участку ведутся судебные разбирательства: Киевская городская прокуратура просит отменить решение Киевсовета об утверждении детального плана территории из-за нарушения требований градостроительного и земельного законодательства, а также пренебрежения государственными и общественными интересами. Из сообщения прокуратуры известно, что на территории "Киевметалла" планируется построить восемь 26-этажных жилых домов.

Сколько стоит строительство в промзонах

Застройка промышленной территории обходится на 10–20 % дороже, чем строительство на чистом земельном участке, говорят в "Ковальской". При этом право на застройку промышленных территорий не дешевле, чем "заселенных" участков, добавляет Мельник.

"Девелоперу необходимо выполнить большой объём подготовительных работ и потратить от двух до пяти лет, чтобы привести такие территории в состояние, пригодные для жилищного строительства, внести изменения в генплан и пройти согласовательные процедуры", — говорит владелец РИЭЛ.

Никонов подтверждает: подготовка промышленного участка к строительству добавляет ориентировочно 20% к себестоимости нулевого цикла по сравнению со свободным участком – в зависимости от того, что именно осталось на территории и как далеко приходится протягивать инженерные сети. При этом Мельник отмечает, что обычно такие участки уже обеспечены мощными внешними инженерными сетями – электроснабжением, водой, газом.

Владелец "КАН" вспоминает, как готовил территорию завода "Вулкан" под строительство ЖК "Комфорт-таун": демонтаж цехов и фундаментов, вывоз и утилизация сотен тысяч тонн строительных отходов, ликвидация старых подземных резервуаров, масляных загрязнений, асбестосодержащих конструкций, строительство дорог.

"Мы вывезли огромную кучу земли, которая была пропитана маслом или какой-то дрянью. Потребовалась дезактивация", — говорит девелопер.

Основной вызов застройки промышленных территорий — их окружение. Такие локации нередко имеют недостаточно развитую социальную и городскую инфраструктуру, а если рядом продолжает функционировать промышленная зона, это может сдерживать спрос со стороны покупателей и инвесторов, объясняют в "Ковальской".

Все застройщики, к которым обратилась "ЭП", отказались называть конкретные суммы инвестиций, необходимые для полного завершения своих проектов. "Оценивать инвестиции сегодня сложно. Себестоимость материалов и стоимость работ подрядчиков постоянно растут, некоторые позиции только с начала 2026 года подорожали на 30%", — говорит Никонов.

Будущее киевских заводов

"Ковальская" более семи лет занимается ревитализацией промышленных территорий: в её портфеле проектов есть ЖК "Русановская гавань" на территории бывшего комбината строительных материалов и ЖК DOCK32 в Подольской промзоне. Компания также анонсировала ревитализацию исторического казенного винного склада на Кудрявке.

Мельник считает промышленные зоны перспективными для развития многофункциональных комплексов, где могут сочетаться жилье, офисы, коммерция и другие современные форматы бизнеса. "Ревитализация промышленных территорий интересна только тогда, когда происходит комплексно. Если построить лишь один жилой комплекс среди старых промышленных предприятий, люди не захотят там жить", — говорит девелопер.

Никонов называет промзоны главным ресурсом развития Киева. "В пределах города — сотни гектаров территорий, которые уже не работают: не создают рабочих мест, не платят налоги, но занимают участки в обжитых районах с готовой транспортной инфраструктурой. Их простой — это прямые потери для городской экономики", — считает застройщик.

При этом он не предлагает ставить ультиматум: "или завод, или жилье". "Это вопрос правильного места для каждой функции. Современному производству объективно удобнее там, где есть логистика, подъездные пути и место для развития, — в индустриальных парках на окраине агломерации. Оптимальная модель для города — смешанная: жилье, рабочие места, сервисы, общественные пространства, зеленые зоны", — резюмирует он.