Скрытые за "фасадом". Кто на самом деле владеет строительным бизнесом в Киеве

У середині 2000-х років на ринку первинної нерухомості України відбулися великі зміни. З'явилися інноваційні способи залучення коштів приватних інвесторів у будівництво житла: облігації, деривативи, венчурні фонди та інвестиційні фонди.

Нововведення перетворили "первинку" на один з найбільших майданчиків для відмивання коштів. Бізнесмени, які чекали на запровадження податку на виведений капітал та нульової декларації, побачили гідну альтернативу у вигляді нових фінансових механізмів на ринку житла.

Податкова оптимізація та можливість прилаштувати "кеш" приваблює відомих бізнесменів, політиків і навіть публічних діячів. Але інкогніто.

Відстежити прямий зв'язок між забудовником та публічною особою важко, оскільки компанії записують на номінальних власників – офшори, родичів або підлеглих.

Крім того, у процесі будівництва беруть участь кілька сторін: власник земельної ділянки, замовник, генпідрядник, девелопер, стратегічний інвестор.

Чиї "вуха стирчать" у будівництві та в якій ролі, дозволяють дізнатися лише журналістські розслідування, свідчення джерел, тексти "понятійок" (документ із зобов'язаннями сторін, який не має юридичної сили) та меморандумів, які потрапляють в інтернет.

Внутрішня кухня будівельного ринку могла б залишитися на совісті правоохоронних органів та самих бізнесменів, але до галузі залучені десятки тисяч осіб, які інвестують власні кошти в обіцянку забудовника побудувати житло.

В останні роки в Україні збільшилася кількість банкрутства на будівельному ринку. До компаній "Еліта-центр" та "Укогруп" Анатолія Войцеховського додалися "Укрбуд девелопмент" Максима Микитася та "Аркада" Костянтина Паливоди.

Редакція ЕП переконана, що через високоризикову діяльність на ринку первинної нерухомості реальні бенефіціари будівельних компаній мають бути публічно озвучені.

Упродовж кількох місяців ЕП спілкувалася з власниками будівельного бізнесу, директорами девелоперських компаній та іншими гравцями ринку для збору інформації.

До редакційного переліку потрапили компанії, що ввели в експлуатацію найбільшу кількість квадратних метрів житла за 2019 рік і за частину 2020 року. Також у списку опинилися компанії, які будують менше, але стали впливовими гравцями на ринку.

Stolitsa Group

78% акцій ТОВ "Столиця груп" записано на кіпрську компанію ELAKOL DEVELOPMENTS LIMITED, бенефіціарами якої є троє громадян Литви – Марина Познякова, Тумєнас Раймондас, Агне Рузгиєне – та українець Іван Молчанов. Це офіційні дані з Єдиного державного реєстру (ЄДР).

Іван Молчанов – син співзасновниці компанії "Столиця груп" Владислави Молчанової. Вона була довіреною особою лідерки партії "Батьківщина" Юлії Тимошенко під час президентських виборів 2019 року і є однією із спонсорок "Батьківщини".

За інформацією джерел ЕП, саме Молчанова продовжує ухвалювати ключові рішення в компанії.

Литовська сторона забудовника представлена інвестиційною компанією BT Invest. Вона також володіє мережею супермаркетів Novus та торговельно-розважальним центром Retroville. Ключовим бенефіціаром BT Invest є Раймондас, один із співзасновників виробника напоїв "Сандора", якого у 2007 році продав американській PepsiCo за 680 млн дол.

Молчанова спливла у публічній площині після оприлюднення народним депутатом Гео Леросом матеріалів з комп'ютера Комарницького.

З опублікованих матеріалів стало відомо, що в останні роки Комарницький був головним "смотрящим" за сферами будівництва та комунального господарства в Києві і саме він потіснив з олімпу іншого "сірого кардинала" Вадима Столара.

Згідно з меморандумом між Молчановою та Комарницьким, вони домовляються про спільний викуп і майбутню забудову території заводу "Коммаш" на вулиці Васильківській у Києві. Територія заводу становить близько 4 га.

Пізніше, за даними з того ж комп'ютера, з'являється нова версія цієї "понятійки": Молчанова залишається, а Комарницького змінює його давній соратник і син ексглави Києва Леоніда Черновецького Степан.

У Черновецького ЕП заявили, що він "не має особисто чи опосередковано спільних бізнес-проєктів" ні з Молчановою, ні з Комарницьким.[BANNER1]

"Інтергал-буд"

Під брендом "Інтергал-буд" зводять житло компанії, що входять до асоціації "Підприємства будівельників "Інтергал-буд".

Асоціація має статус неприбуткової організації. Її президентом з вересня 2019 року є колишній народний депутат трьох скликань Володимир Зубик. Компанія була заснована у 2003 році, але активну діяльність розгорнула в часи Віктора Януковича, коли Зубик входив до президентської партії.

За часів членства в Партії регіонів Зубика пов'язували з нафтовою компанією "Лівела". За даними журналістів, через загадкову "Лівелу" у 2010 році в Україну ввозили мільйони тонн нафтопродуктів без сплати ПДВ та акцизу, через що бюджет недоотримав понад 3 млрд грн. Сама компанія зникла так само швидко, як і з'явилася.

За даними джерел ЕП, під час роботи у Верховній Раді Зубик продовжував ухвалювати ключові рішення в "Інтергал-буді". За 2019 рік забудовник увів в експлуатацію понад 130 тис кв м житла. Дохід підрядної будівельної компанії "Інтергалу" за 2019 рік становив близько 2 млрд грн.

Учасники ринку розповідають, що в останні місяці "Інтергал-буд" перебуває під тиском колишнього "сірого кардинала" Києва Вадима Столара. Зубик нібито шукає підтримки в Офісі президента, надавши приміщення у своєму бізнес-центрі М8 для офісу народного депутата Миколи Тищенка. Підтвердити цю інформацію ЕП не вдалося.

"КАН девелопмент"

До складу групи "КАН девелопмент" входить кілька підприємств з різними засновниками, у тому числі інвестиційний фонд "Авант". Проте обличчям компанії є бізнесмен та колишній чиновник (з липня 2014 року по грудень 2015 року працював першим заступником голови КМДА Віталія Кличка. – ЕП) Ігор Ніконов.

Компанію заснували бізнесмени Володимир Крапівін, Вагіф Алієв та Ігор Ніконов. Усі троє в 1990-х роках працювали у проєктах Ігоря Бакая "Республіка" та "Інтергаз". У 2001 році Ніконов почав працювати на будівельному ринку самостійно.

За словами Ніконова, будувати житло в Києві його запрошують власники земельних ділянок як девелопера. В інтерв'ю ЕП він розповідав, що будівництво одного з найвідоміших об'єктів – ЖК "Комфорт таун" – профінансував Степан Черновецький.

В останні роки, запевняє Ніконов, він самотужки фінансує будівельні роботи на більшості житлових комплексів, залучаючи кошти приватних інвесторів.

У приймальні Черновецького заявили, що син колишнього міського голови інвестував у будівництво ще двох ЖК "КАН девелопмент": "Тетрис хол" та "Централ парк", але не самостійно, а за допомогою "професійних керуючих активами".

Низка документів з архіву Лероса свідчить, що Черновецький активно, але непублічно інвестував значні кошти в будівництво різних об'єктів у місті. Автентичність файлів, опублікованих депутатом, підтвердили ЕП три незалежні джерела.

Натомість у Черновецького повідомили, що він особисто не інвестує у нерухомість.

"Він має певні фінансові інвестиції у ринок нерухомості в Києві, які реалізуються через інститути спільного інвестування під управлінням ліцензованої компанії та професійних керуючих активами", – йдеться у відповіді на запит ЕП.

Perfect Group

На сайті Perfect Group зазначається, що під цим брендом об'єдналися 30 компаній. Власниками "Перфект груп інвест" та інших компаній, що будують у Києві під девелопментом Perfect Group, є "номінали", прізвища яких учасникам ринку невідомі.

За інформацією співрозмовників ЕП, Perfect Group контролює народний депутат з фракції "Опозиційна платформа – за життя" Дмитро Ісаєнко.

Після військового училища працював будівельником. З 1999 року був чиновником, депутатом Київради та Верховної Ради. Протягом восьми років (2007-2015) працював заступником міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ.

Журналісти Bihus.Info з'ясували, що Ісаєнко жодного дня не був власником бізнесу, але це не завадило йому сформувати потужний будівельний бізнес на підрядах Міноборони. На своїх підлеглих Ісаєнко записав з десяток будівельних фірм, до яких "потекли" державні підряди на будівництво житла для військовослужбовців.

Perfect Group не відповіла на запит ЕП щодо причетності Ісаєнка до компанії.

Perfect Group часто заходить у проєкти інших девелоперів як партнер. Компанія Ісаєнка зводить житло спільно з "Київміськбудом", Citex Development, "Ліко-холдингом", але найбільше – із Saga Development.[BANNER2]

Saga Development

Saga Development заснована у 2016 році під назвою Riverside Development. Її засновником була панамська Trevor Business S.A., а генеральним директором став колишній заступник директора департаменту містобудування та архітектури КМДА Андрій Вавриш.

Найвідомішими об'єктами Saga є житлові комплекси Chicago Central House, SAGA City Space та "Рибальський" на однойменному півострові. Також планується зведення ЖК "Новий Поділ" на місці Київського річкового порту.

В інтерв'ю ЕП Вавриш розповідав, що у нього був опціон на придбання компанії і він його використав. Згідно з відкритими реєстрами, Вавриш став кінцевим бенефіціаром Saga у квітні 2020 року.

Зараз Saga, як і раніше, записана на панамський офшор. Хто був власником молодої компанії-забудовника раніше, Вавриш не зізнається. Каже, що це непублічна людина, не пов'язана з політикою.

У 2019 році Вавриш став відомим широкому загалу завдяки своїй дружбі з тодішнім головою Офісу президента Андрієм Богданом. За словами девелопера, дружба з Богданом не пішла на користь бізнесу, навпаки – зросла кількість атак на компанію з боку силових структур та медіа.

"Київміськбуд"

"Київміськбуд" довгий час був лідером ринку нерухомості Києва. 80% холдингової компанії належить громаді Києва – Київській міській державній адміністрації, ще 20% – міноритарним акціонерам.

Очолює холдингову компанію Ігор Кушнір. За даними журналістських розслідувань, призначення Кушніра в "Київміськбуд" пролобіювали ще у 2012 році "завгосп" тодішнього президента Віктора Януковича Андрій Кравець та голова Адміністрації президента Сергій Льовочкін.

За словами власника великої будівельної компанії, який побажав зберегти анонімність, наразі "Київміськбуд" – "оболонка", у власності якої – мінімум активів. "Київміськбуд" – це пів будівлі на Омеляновича-Павленка (офіс холдингу. – ЕП) та сотня "білих комірців", – заявив співрозмовник ЕП.

До 1991 року "Київміськбуд" був трестом, згодом – акціонерним товариством, зараз є холдингом. Якщо раніше компанія будувала й отримувала прибуток, то нині господарською діяльністю займаються її підрозділи, які стали самостійними суб'єктами в складі холдингу.

До холдингу входять 34 акціонерні товариства, де "Київміськбуд" має пакети акцій – від 4% до 55%, та десять компаній, де "Київміськбуд" має частки від 0,007% до 100%.

"Парасолька" у вигляді комунального підприємства – головна маркетингова складова "Київміськбуду", подібно до того, як державна будівельна корпорація "Укрбуд" допомагала приватній компанії "Укрбуд девелопмент" залучати кошти інвесторів.

У 2019 році "Київміськбуд" отримав скромні 35,6 млн грн прибутку, роком раніше – 27,66 млн грн. Саме з цих цифр виплачуються дивіденди до столичного бюджету. Серед усіх підприємств, у яких "Київміськбуду" належать частки або акції, мають позитивні фінансові результати та здійснюють виплати дивідендів лише ПАТ "ДБК-4" та ТОВ "Новобудова".[BANNER3]

bUd Development

Під молодим брендом bUd development будуються цікаві з архітектурної та інвестиційної точок зору житлові комплекси. Об'єкти зводяться в локаціях поряд із станціями метрополітену або в центральних районах міста.

За даними порталу lun.ua, у проєктах bUd, що перебувають на фінальній стадії будівництва, розкуплені майже всі квартири. Інвесторів не відлякує відсутність будь-якої інформації про власників бізнесу та контактної інформації на сайті забудовника (вказані лише стаціонарний телефон та e-mail. – ЕП).

Будівництво під брендом bUd development здійснюють члени асоціації "Будівельна група "Буд девелопмент", відповіли в компанії на запит ЕП. До складу асоціації входять землекористувачі, замовники будівництва, генпідрядники, інвестори, проєктанти та інші компанії.

"Асоціація є неприбутковою організацією, засновники та учасники не отримують прибутків від її діяльності. Членство в асоціації надає право її учасникам здійснювати комерційну діяльність під торговою маркою bUd development", – йдеться у відповіді.

Директором асоціації є Олексій Прокопенко, головою її ради – Василь Петренко. Утім, за інформацією джерел ЕП, за bUd development стоять більш відомі прізвища.

Житло під управлінням bUd development зводять народний депутат з фракції ОПЗЖ Вадим Столар, президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір і співвласниця Stolitsa Group Владислава Молчанова. Про це ЕП розповіли три учасники ринку.

Столар також є близьким другом Степана Черновецького. У 2016 році журналісти програми "Схеми" зафільмували, як Столар і Кушнір летіли одним чартерним рейсом з Лондона.

На причетність Кушніра до діяльності bUd development вказують і непрямі ознаки. На кількох будівельних майданчиках bUd development "Київміськбуд" є партнером і його логотип розміщений на паспортах об'єктів.

Крім того, bUd development звів другу чергу ЖК "Французький квартал" після "Київміськбуду" і "перехопив" у холдингу забудову на вулиці Багговутівській, 16, анонс якої публікували на сайті "Київміськбуду" у 2018 році.

У пресслужбі "Київміськбуду" повідомили, що партнерство з bUd регулюється окремими договорами про співпрацю, але деталей не розкривають. Також у холдинговій компанії спростували причетність Кушніра до bUd development або до будь-яких інших девелоперських компаній.

Ще однією "ниткою", яка поєднує згадану трійку забудовників, є справа банку "Аркада".

"Київміськбуд", який проводить аудит житлових комплексів "Аркади", запропонував зробити новим управителем фондів фінансування будівництва "Фінансову компанію "Гарант капітал". Одним з її власників є Олексій Прокопенко – директор асоціації "Будівельна група "Буд девелопмент".

Крім того, у листопаді відбулася зустріч інвесторів "Аркади" з іншою потенційною непублічною бенефіціаркою – Молчановою. На цьому заході вона охарактеризувала Прокопенка як "найкращого і неупередженого спеціаліста, з яким знайома особисто". Забудовниця припускала, що за певних умов Stolitsa Group може добудувати житлові комплекси "Аркади".

1 жовтня в офісі bUd development провела обшуки Служба безпеки України. Слідство підозрює менеджмент компанії в ухиленні від сплати податків, через що держава за три роки недоотримала 500 млн грн.

За словами співрозмовників ЕП, обшуки можуть бути елементом "війни" нинішнього "смотрящого" за Києвом Комарницького з колишнім "смотрящим" Столаром.

BudCapital

Компанія з управління активами "Будкепітал" має власні об'єкти – Star City та "Вежа на Ломоносова", а також є забудовником житлових комплексів bUd development і партнером "Київміськбуду".

Ці ознаки, а також слова учасників ринку свідчать, що BudCapital є фірмою з орбіти Столара-Кушніра. При цьому власник великої київської компанії-забудовника на умовах анонімності уточнив, що в BudCapital немає Молчанової.

У пресслужбі девелопера повідомили, що кінцевим бенефіціарним власником "Будкепітал" є Володимир Криворучко. На запитання про причетність до компанії Столара та Кушніра там не відповіли.

IB Alliance

IB Alliance – третя компанія з орбіти Столара-Кушніра. На її рахунку – ЖК "Діброва парк" та ЖК Great, а також участь у будівництві ЖК "Зарічний".

Спочатку ЖК Great зводився силами IB Alliance та компанії "Ріел", проте незабаром до них приєднався "майже комунальний" "Київміськбуд" у статусі інвестиційного партнера.

З ЖК "Діброва парк" ситуація цікавіша. Співрозмовники ЕП розповіли, що під девелопментом Столара-Кушніра комплекс фінансує Степан Черновецький. Саме йому належить ділянка біля майбутньої станції метро "Мостицька", де будується ЖК.

Представники Черновецького у коментарі ЕП уточнили, що ні із Столаром, ні з Кушніром Черновецький спільних бізнес-проєктів не має, але визнали, що син ексглави Києва володіє частиною ЖК "Діброва парк".

"Керуючі активами направили частину інвестицій для придбання міноритарної частки в проєкті ЖК "Діброва парк", – повідомили в приймальні Черновецького.

ENSO

У компанії ENSO виданню повідомили, що її засновниками та кінцевими бенефіціарами є Андрій Руденко та Раміль Мєхтієв.

Проте, як вдалося дізнатися ЕП, компанію контролює Столар. У пресслужбі ENSO запевнили, що Столар не має стосунку до компанії.

ENSO будує три комплекси бізнес-класу в центральних районах Києва, проте ще не ввела в експлуатацію жодного будинку.

GEOS

За компаніями, що працюють під брендом GEOS, стоять ексдепутат Київради Микола Негрич та його тесть Михайло Голиця. Цю інформацію підтвердили співрозмовники ЕП.

Голиця – колишній президент "Київміськбуду" та колишній начальник Головного управління житлового забезпечення КМДА. Він має тісні відносини з В'ячеславом Непопом – чиновником КМДА, що займається питаннями житла та будівництва.

ЕП не отримала відповіді на запит щодо структури власності GEOS.

UDP

Диверсифікований портфель інвестицій бізнесмена Василя Хмельницького об'єднав будівельні та земельні активи під брендом Ukrainian Development Partners. В інтерв'ю журналу Forbes Хмельницький зізнався, що до будівництва у нього "ніколи не було інтересу" і він веде перемовини про продаж своїх 65% власнику решти 35% Андрію Іванову.

З "гніздечка" Хмельницького вилетіли дві амбітні "пташки", які заснували власні проєкти.

City One Development колишнього керівного партнера UDP Валерія Кодецького допомагає добудовувати найвідоміший комплекс Хмельницького "Новопечерські Липки".

Другий виходець з UDP – Олексій Баранов. Його компанія "А-девелопмент" відома на ринку реалізацією проєктів Smart Plaza на Оболоні та КПІ, а також забудовою території кінокопіювальної фабрики біля метро "Голосіївська".

ЖК White Lines на "Голосіївській", за даними файлів на комп'ютері Комарницького, будується спільними зусиллями Баранова, співвласника UDP Іванова та Степана Черновецького. 

У пресслужбі A-Development підтвердили, що співінвесторами White Lines є UDP та компанія Futura Hata. За даними джерел ЕП, Futura Hata належить Черновецькому. Найбільший проєкт цього девелопера – ЖК "Світло парк" на Столичному шосе.

Представники Черновецького повідомили ЕП, що інститут спільного інвестування, бенефіціаром якого є Степан, "придбав квартири у ЖК White Lines як рітейл-клієнт, а також в якості фінансової установи надає кредитування забудовнику".

Edelburg Development

До осені 2020 року компанією "Едельбург девелопмент" керував колишній очільник столичного підрозділу ДАБІ Сергій Кучер. Згодом її очолив Сергій Лєвцов, свояк Степана Черновецького – вони одружені на сестрах-двійнятах Діані та Жанні.

За словами співрозмовників ЕП, Кучер та Черновецький мають у Edelburg Development по 50%. Цю інформацію не змогли підтвердити у пресслужбі компанії. Там послалися на офіційні реєстри, де кінцевими бенефіціарами вказані Ольга Солоп та Ірина Сімончук.

У приймальні Черновецького на запит ЕП повідомили, що Степан знайомий із Кучером і Лєвцовим, але не має відношення до компанії Edelburg Development.