Два генплана, оба не работают. Почему Киев развивается хаотично и как это изменить

"Генплан розвитку Києва має бути презентований до кінця 2019 року", — Віталій Кличко, жовтень 2019 року.

"Проєкт нового генерального плану Києва повинен бути представлений на громадські слухання в липні 2019 року, а на розгляд депутатів Київради — у жовтні 2019 року", — Віталій Кличко, травень 2019 року.

"Цього року необхідно ухвалити генеральний план Києва, щоб припинити хаотичну забудову міста", — Віталій Кличко, лютий 2018 року.

"Новий генплан подамо в найближчі місяці і, сподіваюся, на початку 2018 року він буде ухвалений", — Віталій Кличко, вересень 2017 року.

Київський міський голова вже котрий рік не може виконати свою обіцянку і представити на розсуд громади новий проєкт генерального плану столиці.

Зараз Київ функціонує та розбудовується за генпланом, розробленим у 1997 році та ухваленим у 2002 році.

Усі показники чинного генплану розраховані до 2020 року. Якщо у 2020 році не ухвалити новий документ, то у 2021 році може виникнути правова колізія: відведення земельних ділянок і видача містобудівних умов та обмежень відбуватиметься за старим генпланом, дія показників якого вже закінчиться.

Однак і чинний генплан не виконує роль головного містобудівного документа. Розвиток міста, житлова забудова та перепрофілювання великих територій відбувається через сумнівні з точки зору законності детальні плани території.

Чому так сталося і чи матиме столиця України шанс на цивілізаційний розвиток?

Два генплани, обидва не діють

Формально у Києві діє генеральний план до 2020 року, який у 1997 році почав розробляти Інститут генерального плану Києва акціонерного товариства "Київпроект". Депутати Київради затвердили його у 2002 році.

У 2008 році тодішній голова КМДА Леонід Черновецький замовив розробку нового генерального плану госпрозрахунковій організації "Центр містобудування та архітектури". Пізніше її перейменували на "Комунальну організацію "Інститут генерального плану міста Києва".

Так у Києві з'явилися два інститути генерального плану та два різні за суттю документи: "Генеральний план міста Києва до 2020 року" та "Генеральний план міста Києва до 2025 року".

За законодавством, генплан повинен оновлюватися кожні п'ять років. На практиці виходить, що генплан-2020 не оновлюється вже 17 років. Переважно — з політичних причин. Наприклад, чинний генплан передбачає приєднання кількох районів області до адміністративних меж міста.

"Чинний генплан передбачав розширення меж Києва на 65 тис га. Цього не відбулося, ці землі у приміській зоні вже розпайовані. Були помилки і прорахунки у прогнозній кількості автомобілів, кількості населення", — розповідає начальник комунальної організації "Інститут генерального плану Києва" Сергій Броневицький.

"Розвивати місто за цим генпланом вже неможливо. Наприклад, ті території, які передбачалися для промисловості, передані для будівництва і вже забудовані на землях з іншим цільовим призначенням", — додає він.

"Генплан Черновецького" передбачає розвиток міста шляхом ущільнення забудови. Він не затверджений, але саме його використовують проєктанти при розробці детальних планів територій.

На підставі детальних планів територй (ДПТ) забудовникам виділяють земельні ділянки.

"Проєкт нового генерального плану до 2025 року — документ дуже низької якості. Він багато років не може пройти погодження та прийти на зміну попередньому генплану", — каже співрозмовник ЕП у Київській міській раді.

Навіщо потрібен генплан

Генеральний план є основою планування забудови міста. Мета цього документа — створити комфортне середовище для мешканців.

Генплан містить 18 пунктів з усіх сфер міського господарства: економіка, житлове будівництво, кількість шкіл, дитячих садків, стан інженерних мереж, озеленення, екології, транспорту.

Спочатку робиться так званий опорний план: фіксуються поточна ситуація, рішення Київради, дозволи, видані органами виконавчої влади, права на ділянки та майно. Далі проєктувальники розробляють так званий прогноз розвитку міста.

Основне завдання містобудівної документації — раціональне використання території. Завдання генплану — створення підґрунтя для раціонального використання території.

"Генеральний план не настільки деталізований, щоб містити кожну придомову територію чи майданчик для вигулу собак. Генплан відображає загальне функціональне призначення території і відображає економічні показники: прогнозну чисельність населення та кількість транспорту", — розповідає Броневицький.

На положення і цифри генплану повинна спиратися містобудівна документація другого рівня — детальні плани територій і "зонінг". ДПТ і "зонінг" деталізують територію. Вони регламентують параметри забудови для кожного кварталу.

До чого тут забудовники

Проблема чинного генплану в тому, що в КМДА з часів Черновецького цей документ безпідставно ігнорують.

На думку експертів та громадськості, Черновецький доручив розробку нового генплану тільки для того, щоб приховати масові порушення чинного генплану, затвердженого у 2002 році. Таким чином міський голова і його "молода команда" намагалися легалізувати незаконні землевідведення.

Ця ситуація триває досі. Результатом став містобудівний хаос з перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого транспортною, інженерною та соціальною інфраструктурою.

"Київ забудовується на основі детальних планів територій, кожен з яких розробляється на замовлення девелоперів та забудовників. Вони виступають інвесторами розробки ДПТ та переконують Київраду їх ухвалювати", — пояснює ЕП один з депутатів Київської міської ради.

Зацікавленість девелоперів в ухваленні ДПТ спричинена тим, що ці документи передбачають максимальне ущільнення забудови за мінімальних об'ємів соціальної інфраструктури.

Тобто ДПТ не уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально його змінюють.

У пресі можна часто побачити заголовки на кшталт "Київрада ухвалила скандальний ДПТ". За останні роки так, наприклад, було легалізовано незаконні житлові комплекси Анатолія Войцеховського і дозволено нищити лісові ділянки у Биківні.

Інститут, який розробляє новий генплан Києва, змушений буде врахувати в проєкті всі ухвалені ДПТ, навіть скандальні.

"Усі проєкти будівництва, які вже почалися, будуть відображені у новому генплані, навіть якщо вони спірні. Інститут враховує всі вихідні дані, у тому числі рішення Київради та дозволи на будівництво, видані Держархбудінспекцією", — пояснив Броневицький.

Коли чекати на новий проєкт

Система розбудови міста на основі ДПТ, яку успішно використовують столичні забудовники, могла тривати довго, якби не закінчувався термін дії чинного генплану. Оновленння містобудівної документації назріло і перезріло.

За даними компанії Geodesign, генплану в місті не дотримуються. Це відбувається через розробку ДПТ, що кардинально змінюють зміст генплану.

Деякі забудовники зводять споруди навіть усупереч ДПТ.

Загалом було досліджено 766 новобудов у Києві. Серед них 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегії розвитку міста, 328 — частково відповідають, а 31 новобудова виходить за рамки законності.

У профільній комунальній організації запевнили ЕП, що розробка нового генплану перебуває на фінішній прямій.

"Закінчено роботи з оновлення проєкту матеріального генплану на 2019 рік. Найближчими днями чекаємо розділ "Історико-архітектурний опорний план" від субпідрядника — Інституту охорони культурної спадщини при Мінкультури", — каже начальник комунальної організації "Інститут генерального плану м. Києва" Сергій Броневицький.

"Сподіваємося, що протягом наступного місяця Мінкультури погодить історико-архітектурний опорний план. У кінці 2019 року або на початку 2020 року розраховуємо почати процедуру громадських слухань і його погоджень. Це дозволить нам у першому півріччі 2020 року затвердити новий генплан", — говорить чиновник.

Паралельно з громадськими слуханнями буде проводитися роз'яснювальна робота з депутатським корпусом, профільними комісіями, фракціями.

"Сподіваємося, що депутати розглядатимуть цей документ не як політичний, а як господарський. Фактично це територіальна стратегія міста Києва", — каже Броневицький.

У департаменті містобудування та архітектури ЕП повідомили, що подання генерального плану на розгляд Київської міської ради очікується у березні-квітні 2020 року.

Новий генплан, на відміну від старих, буде безстроковим. Відповідні зміни були ухвалені у 2011 році.

Безстроковість передбачає, що нові генплани не повинні бути розраховані до певного року. Документ повинен називатися "Генеральний план міста Києва", а не "Генплан до 2020-го, 2025-го чи 2040 року", — пояснив Броневицький.