Хлопци, я свий. Почему москвич продолжает строить жилье в Киеве

Вряд ли можно найти что-то более ироничное на столичном рынке первичной недвижимости, чем строительство на проспекте Степана Бандеры в Киеве выходцами из Москвы. Жилой комплекс Bereg Residence возле рек Днепр и Почайна возводит девелоперская компания Quadrum Global - мировой игрок на рынке недвижимости с офисом в Лондоне. Ее основал рожденный в Москве предприниматель Олег Павлов.

ЖК начали строить в 2021 году и казалось, что из-за войны в столице появится еще один заброшенный объект. Впрочем, через 2,5 года работы на площадке возобновились. Что побудило иностранцев вкладывать средства в строительство и какое отношение имеет к компании экс-глава российского нефтяного гиганта "ЮКОС" Михаил Ходорковский?

Лондонский инвестор Павлов

27-этажку бизнес-класса Bereg Residence начали строить в 2021 году и обещали завершить в 2023-м. Это единственный жилой проект девелоперской компании Quadrum Global в Украине. Его заказчиками являются ООО "Висла" и ООО "Валдис плюс". Учредителем первой указана кипрская "Берег инвестмент лимитед", второй - закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд "Ладыг".

Фонд "Ладыг" зарегистрирован на улице Жилянской в Киеве в офисе инвестиционной компании Inzhur Андрея Журжия. В комментарии ЭП Журжий рассказал, что предоставляет Quadrum Global услуги по управлению и сопровождению этого фонда. "Мы предоставляем им сервис, связанный с выполнением "регуляторки" (нормативных актов). При управлении чужим венчуром никакие управленческие решения мы не принимаем", - объясняет Журжий.

По информации в системе Youcontrol, конечным бенефициарным владельцем "Вислы" и "Валдиса плюс" является Олег Павлов, зарегистрированный в Лондоне. На официальном сайте Quadrum Global также указано, что Павлов является основателем группы.

Павлов родился в Москве и в 1990-х годах сделал карьеру в российском филиале швейцарской финансовой группы UBS - Brunswick UBS. В частности, он помогал организовывать выпуск облигаций нефтяной компании "ЮКОС" и готовить ее к выводу на Нью-Йоркскую фондовую биржу, писал российский Forbes.

Впоследствии ближайший соратник Ходорковского Платон Лебедев позвал Павлова на работу в "Менатеп" - холдинг, который владел "ЮКОСом". Павлов возглавил фонд Group Menatep Investments, который просуществовал всего несколько лет. Деятельность фонда свернулась после ареста Ходорковского российскими властями.

Есть ли деньги Ходорковского

В 2004 году Павлов выехал в Лондон и получил британский паспорт. "Могу подтвердить, что господин Олег Павлов является гражданином Великобритании и не является гражданином никакой другой страны", - говорит главный инвестиционный директор Quadrum Global в Центральной и Восточной Европе и на Кавказе Александр Шевцов.

По его словам, группа "ЮКОС" была клиентом банка UBS, но говорить, что Павлов был бизнес-партнером Ходорковского, некорректно.

"ЮКОС" пользовался услугами многочисленных инвестиционных советников и Brunswick UBS был одним из них. Павлов привлекался к консультированию "ЮКОСа". Олег - успешный представитель "пост-олигархического" поколения финансистов и предпринимателей, которое возникло на волне мирового экономического роста в начале 2000-х годов. Он реализовал десятки крупных инвестиционных и девелоперских проектов в США, Великобритании, Украине, Китае, Вьетнаме, Грузии и Монголии", - рассказывает Шевцов.

Российские деловые медиа писали о другом. По информации источников Forbes, Павлов продолжал управлять средствами основных акционеров "ЮКОСа" в Великобритании как минимум до 2015 года, а "Ведомости" сообщали, что Ходорковский - "частный инвестор компании Quadrum Global".

По данным издания, Quadrum Global как минимум до 2016 года управляла фондом Quadrum Atlantic SPC. Среди его выгодополучателей, кроме Ходорковского, значатся его экс-партнеры по "Менатепу" Лебедев, Владимир Дубов и Михаил Брудно.

Активы бывших акционеров "Менатепа", находившиеся под управлением Quadrum Global, издание оценило в 2 млрд долл. Среди них - девять отелей в штатах Флорида и Иллинойс, а также на Манхэттене, офисные здания в центре Нью-Йорка и Лондона, ТЦ в Тбилиси, логистический центр под Киевом и жилье во вьетнамском Хошимине.

Бизнес Quadrum Global в Украине состоит из строительства ЖК Bereg Residence, а также миноритарной доли в складском комплексе "Комодор" под Киевом, разрушенном российским обстрелом 8 марта 2022 года. В "Комодоре" сгорели лекарства и сырье компании "Фармак" почти на 50 млн евро.

Кроме того, в 2025 году Quadrum Global завершила выход из аграрного бизнеса, сообщил Шевцов. Ей принадлежали компании "Верес" и "Запад агропром".

Журжий говорит, что в Украине Павлова "в глаза никто не видел", а процессом строительства ЖК Bereg Residence занимается украинский менеджмент.

После начала большой войны Национальное агентство по вопросам предотвращения коррупции внесло две дочерние компании Quadrum Global - Quadrum Real Estate LLP и Quadrum Capital UK Limited - в перечень "юридических лиц, определенных для санкционирования".

Основанием для санкций НАПК назвало то, что бенефициарным владельцем Quadrum Global является Ходорковский. "Ходорковский заработал свое состояние в России, имея долю в нефтяной компании. Компания была создана благодаря тесным связям с режимом, который ведет завоевательную войну против Украины", - говорилось в тексте обоснования.

Впрочем, санкции против Quadrum власть не ввела. Реестр подсанкционных компаний НАПК сейчас не работает, но страницы компаний Павлова на сайте НАПК есть в архиве.

По словам Шевцова, определения "кандидат на санкции" в законодательстве Украины не существует, как и нет процедуры присвоения лицам этого статуса. "Фактическим и юридическим конечным бенефициарным владельцем этих компаний является Олег Павлов и к господину Ходорковскому они не имеют никакого отношения. Поэтому мы считаем, что эти компании попали на портал в результате недоразумения", - заявил он.

Представитель группы напомнил, что полтора года назад на основании решения Кабинета министров "санкционный" раздел портала НАПК закрыли, а санкции против компаний группы Quadrum не вводили ни в Украине, ни в других государствах. Шевцов добавил, что ни одного цента Ходорковского в регионе, где он работает, нет.

Оптимизм на рынке

Строительство ЖК Bereg Residence возобновилось в августе 2024 года, продажи квартир стартовали повторно в марте 2025 года. По словам Шевцова, решение завершить проект принимали в том числе на основе экономических факторов.

"Есть устойчивый спрос, хотя и намного ниже довоенного. Видим положительные ценовые тенденции на рынке Киева. Демографическую картину в Киеве и области оцениваем как неплохую, что объясняется возвращением украинцев из-за границы и миграцией из других регионов. Рынок для нас комфортный", - поясняет инвестиционный директор.

По словам Шевцова, девелопер продал десятки квартир, поэтому хочет завершить проект и выполнить свои обязательства. Работы частично финансируются благодаря выходу группы Quadrum из агробизнеса в Украине, частично – благодаря внешним инвестициям, делится он.

Компания готова к ситуации, при которой 80% свободных квартир продадутся при как минимум 90-процентной готовности дома, поэтому вкладывает в строительство собственные средства. "Мы возобновили работы на стройплощадке, когда монолит был на уровне восьмого этажа, сейчас уже достроили все 27. Сейчас устанавливаются конструкции на крыше. В этом месяце начинаются фасадные работы и установка окон", – говорит Шевцов.

В 2021 году Владимир Даниленко, CEO компании M4U, разработчика аналитического сервиса P/ARC, приводил ЖК Bereg Residence как пример существенного демпинга на рынке недвижимости: застройщик продавал квартиры по 1,2 тыс. долл. за квадратный метр, тогда как система оценивала стартовый прайс в 1,9 тыс. долл.

Сейчас Quadrum Global продает квартиры по цене около 1460 долл, и эта цена является рыночной, говорит Даниленко. "Средняя рекомендуемая цена на 1% выше — 1475 долл. Это сбалансированная ценовая политика проекта в отношении рыночных ориентиров и характеристик конкурирующих объектов. Вместе с тем, имеющиеся планировки 1-комнатных квартир площадью 52-63 кв.м и 3-комнатных - площадью 106-107 кв.м могут не в полной мере соответствовать структуре спроса целевой аудитории. Это потенциально ограничивает охват определенных сегментов рынка", – добавил эксперт.