Крутять стару платівку. Навіщо в Кличка знову планують знесення "хрущовок"
Київська міська влада ухвалила програму реконструкції старих будинків. Лише на їх обстеження передбачені пів мільярда гривень. Чи доцільно це робити під час війни?
У грудні 2022 року Київська міська рада затвердила "Програму комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житлового фонду". Її розробляли п'ять років.
Документ містить різні сценарії оновлення багатоквартирних житлових будинків, зведених у часи масового індустріального будівництва 1960-1970-х років.
Серед варіантів – ремонт з надбудовою поверхів, ущільнення будинків у межах кварталу або їх знесення і зведення нових.
Це не перша спроба столичної влади підійти до питання реновації житла.
У 2006 році тодішній міський голова Києва Леонід Черновецький озвучив ідею переселення мешканців "хрущовок" у маневрений фонд, щоб знести старі будинки та побудувати замість них нові.
У 2011 році за керівництва Олександра Попова Київська міська державна адміністрація (КМДА) нібито знайшла іноземного інвестора, готового вкласти 400 млн євро в знесення "хрущовок" на Нивках і будівництво замість них 12-16-поверхових будинків.
Іноземними інвесторами виявилися росіяни, а запропонована ними процедура повторювала московський сценарій реновації кварталів з 5-поверховою забудовою. Пілотну програму не реалізували.
До планування нової програми підійшли комплексно.
Розробник категоризував типи старих будинків, передбачив різні варіанти реконструкції і фінансування робіт, визначив квартали, які можуть першими потрапити в руки будівельників. Проте розроблений документ містить і "білі плями".
Що за програма
3 березня 2016 року Київська міська рада (КМР) доручила департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА розробити проєкт "Програми оновлення застарілого житла".
Своє прохання столичні депутати обґрунтовували необхідністю виконати положення застарілої Стратегії розвитку міста Києва до 2025 року. Її КМР затвердила у 2011 році за ініціативи тодішнього голови КМДА Олександра Попова.
У 2017 році департамент будівництва та житлового забезпечення КМДА замовив розробку цієї програми приватному підприємству "Інститут урбаністики". Останнє входить до орбіти однієї з найбільших київських інженерно-проєктувальних компаній Terra Project.
За інформацією видання "Наші гроші", Terra Project афілійована з київським забудовником Андрієм Вавришем. Сам Вавриш в інтерв'ю ЕП заперечив свою причетність до цієї компанії.
Над розробкою програми "Інститут урбаністики" працював три роки. Врешті, у 2022 році документ затвердила Київрада.
Він містить дослідження структури застарілого житлового фонду Києва, перелік першочергових об'єктів, що підлягають реконструкції, та можливі механізми її реалізації.
Реалізація програми містить багато етапів.
Спочатку – визначення меж територій комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житла і надання їм характеристики. Потім – візуальне обстеження будинків і визначення черговості реалізації реконструкції.
Одна з ініціаторів розробки плану, членкиня постійної комісії з питань ЖКГ та паливно-енергетичного комплексу КМР Юлія Ярмоленко переконана, що прискорення комплексного вирішення питань оновлення кварталів застарілого житлового фонду столиці дозволить осучаснити інфраструктуру та зекономити бюджетні кошти.
"Об'єкти застарілого житлового фонду вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Вони потребують реконструкції у зв'язку із зношеністю інженерних мереж, непристосованістю для маломобільних груп населення, низькою енергоефективністю, невідповідністю нормам ізоляції та неефективним використанням територій.
Набагато ефективніше провести комплексну реконструкцію об'єктів, ніж систематично виконувати точковий ремонт", – вважає Ярмоленко.
У пояснювальній записці ініціатори розробки плану розширюють думку. Вони стверджують, що нинішні умови ринку нерухомості вимагають підвищення економічної ефективності використання міських територій.
Скільки в Києві застарілого житла
За даними головного управління статистики Києва, у кінці 2019 року в столиці було 63,5 млн кв м житла або 1,082 млн помешкань.
У 2006 році Верховна Рада ухвалила закон, який визначав застаріле житло як будинки, що за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного та комфортного проживання і граничний строк експлуатації яких завершився.
Застарілими могли визнати й будинки, де зношеність основних конструкційних елементів перевищила 60%. Під дію закону також підпадало житло, визнане аварійним або ветхим (знос елементів будинку сягнув 60-80%).
Весь застарілий фонд Києва розробники програми поділили на чотири типи.
- Будинки історичного типу періоду будівництва до Першої світової війни.
- Будинки барачного типу, переважно побудовані після Другої світової війни.
- "Сталінки", рядові (звичайні 5-типоверхівки) і "номенклатурні" (наприклад, будинки на вул. Хрещатик).
- Будинки першого періоду індустріального домобудування ("хрущовки"), панельні та цегляні.
Під дію програми не потраплять будинки з першого пункту.
Загальна площа тільки "хрущовок" у Києві становить 9,025 млн кв м (14,2% від усього житла). З них 21% – панельні будинки, 46% – цегляні, 33% – великоблочні.
У додатках до проєкту рішення, розміщених на сайті Київради, вказано, що загальний обсяг застарілого житлового фонду у Києві становить 5 395 будинків загальною площею 12,3 млн кв м. Загальна чисельність населення, що проживає в них, – 566,7 тис осіб.
Утім, у департаменті будівництва ЕП надали інші цифри. За даними КМДА, загальний обсяг застарілого житлового фонду становить 4 948 будинків загальною площею 11,1 млн кв м. Попри зменшення площі чисельність мешканців за даними департаменту зросла і становить 576,9 тис осіб.
Чому така розбіжність? Річ у тім, що вказані цифри отримані шляхом попередніх підрахунків.
Автори програми вважають, що в Україні реальний строк життя будівель масових серій першого періоду індустріального домобудування "за найоптимістичнішими очікуваннями" не може перевищувати 50-70-ти років.
У департаменті будівництва кажуть, що "хрущовки" вичерпали експлуатаційний ресурс і мають незадовільний технічний стан. Однак такі висновки нічим не обґрунтовані, адже огляд будинків – це перший етап програми, який ще не почався.
До слова, під експлуатаційним ресурсом для "хрущовок" (50-70 років) та "сталінок" (125-150 років) розуміється зношеність інженерних комунікацій, а не конструктивних елементів будівель.
Державна служба статистики має власну методологію визначення старого житла, яка відрізняється від запропонованої розробниками програми.
За її даними, у Києві аварійного або ветхого житла нарахували лише 0,5% від наведених Київською адміністрацією: 55,6 тис кв м, де мешкають 1,1 тис осіб.
Що робитимуть з "хрущовками"
"Інститут урбаністики" пропонує провести реконструкцію всіх 256 кварталів застарілого житла. На першому етапі будівельники візьмуться за 15 кварталів у різних районах Києва, загалом 250 будинків.
У профільному департаменті ЕП повідомили, що йдеться не тільки про "хрущовки", а й про "сталінки" та бараки. Їх обрали за критеріями наявності затверджених "Детальних планів територій" та відсутності планувальних обмежень.
Автори програми запропонували чотири методи перетворення старого житла на нове.
- Модернізація будинків з метою відновлення технічного стану і продовження строку їх експлуатації без відселення мешканців.
- Модернізація із заміною конструктивних елементів та інженерних комунікацій.
- Перебудова будинку, зміна кількості квартир, конфігурації площ, заміна окремих конструкцій з відселенням мешканців.
- Комплексна реконструкція кварталу, яка передбачає знесення старих та будівництво нових об’єктів.
Метод реконструкції обиратиметься для кожного кварталу окремо на підставі інвестиційних проєктів та з урахуванням результатів технічного обстеження будівель та споруд, їх енергетичного аудиту і техніко-економічних розрахунків.
Спираючись на досвід Естонії, Польщі, східної Німеччини та Росії, автори програми вказують, що вартість реконструкції будинків становитиме 30-70% від собівартості нового житла, тобто це дешевше за зведення будинків.
Розробники програми вважають, що реконструкція кварталів застарілого житлового фонду як метод вторинної забудови території дозволяє заощаджувати не тільки фінансові, а й просторові ресурси країни, оскільки "дає можливість розвиватися містам без розширення їх територіальних меж та освоєння нових позаміських просторів".
Фінансувати програму "Інститут урбаністики" пропонує коштами девелоперів, іпотечними кредитами, грішми будівельно-ощадних кас, ресурсом від збільшених податків на нерухоме майно, доходами від випуску облігацій органами місцевого самоврядування, амортизаційними відрахуваннями.
Столична влада розраховує, що фінансування програми візьмуть на себе приватні інвестори. Утім, у недавно проголосованому Київською міськрадою проєкті рішення не міститься "Порядку проведення інвестиційних конкурсів".
Прогалини програми
Ухвалена програма містить недопрацювання та колізії, що ставлять під сумнів її актуальність та доцільність.
Зокрема, незрозуміло, чому під час війни з Росією знадобилося ставити цей проєкт рішення на порядок денний. На це запитання не зміг відповісти і директор департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА Борис Работнік.
Головним нормативним актом, який дозволить реалізувати програму, є закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", ухвалений у 2006 році.
Останні кілька років уряд писав нову редакцію цього документа, але досі не завершив цю роботу.
За словами одного з колишніх заступників міністра розвитку громад і територій, будівельники не лобіювали новий закон про знесення "хрущовок", бо у великих містах вільних ділянок для забудови вистачало щонайменше на пʼять років.
Інтерес девелоперів фокусувався переважно довкола сільськогосподарських земель та промислових зон у містах і на їх околицях. Бізнес переважно просував інструменти зміни цільового призначення цих земельних ділянок.
"Для запуску масштабної програми реновації "хрущовок" необхідні накопичений капітал і стабільний попит на нові квартири. Зараз немає ні першого, ні другого", – говорив співрозмовник ЕП в уряді ще до великої війни.
Управління правового забезпечення діяльності КМР вказало, що нова редакція закону передбачає суттєву зміну порядку реконструкції кварталів. Через це підготовлена на базі закону 2006 року програма може втратити актуальність.
На запитання, чому київська міська влада вирішила розробити програму на засадах застарілої версії закону, не дочекавшись ухвалення нового документа, у КМДА теж не відповіли.
На обстеження кожного будинку та визначення їх технічного стану виділять по 100 тис грн. Таким чином, загальний кошторис першого етапу програми сягне щонайменше 494,8 млн грн.
Чиновники планують освоїти ці кошти до 2026 року, а до реконструкції обіцяють приступити через чотири роки. У 2023 році депутати КМР просять виділити на програму 15 млн грн, але в бюджеті міста ці кошти не передбачені.
У департаменті будівництва та житлового забезпечення обіцяють почати технічну інвентаризацію будинків одразу після виділення коштів з бюджету.