Знести "хрущовки" з обличчя міст: як це буде і хто від цього виграє

15 років в Україні діє закон, що дозволяє провести реконструкцію застарілого житла. Перш за все, мова йде про панельні "хрущовки" та будинки, побудовані у першій половині двадцятого століття.

Проте закон не запрацював. Змінити стан речей намагається уряді, пропонуючи четвертий пакет правок, але марно.

Чиновники та забудовники б'ють на сполох: застарілого житла в Україні багато, українців потрібно якомога швидше розселяти в нові будинки.

Скільки насправді в Україні аварійного житла, коли почнеться масове знесення будинків і хто заплатить за реконструкцію кварталів "хрущовок"?

Про що йдеться в статті. Ключові висновки

✔ Термін експлуатації панельних "хрущовок" добіг кінця. Ці будинки – перші в черзі на модернізацію чи знесення.

✔ Знесення кварталів п'ятиповерхівок і будівництво на їх місці багатоповерхівок за кошти приватних забудовників є найімовірнішим сценарієм.

✔ Перші реалізовані проєкти реконструкції житла можуть з'явитися в разі зниження нормативного відсотка мешканців, згодних на переселення – зі 100% до 75%.

✔  Ухвалений 15 років тому закон спрямований на боротьбу з наслідками проблеми, а не з причиною: нездатністю власників ремонтувати своє житло.

✔  Ветхого та аварійного житла в Україні мало, тому найбільш зацікавленими в імплементації закону є не мешканці міст, а забудовники.

Немає нічого більш постійного, ніж тимчасове

До 1950-х років в окупованій "совєтами" Україні більшість мешканців великих міст жили в бараках, комунальних квартирах або в приватному секторі. Потреба у зведенні нового житла підживлювалася урбаністичними процесами.

Проблему розселення містян почали вирішувати шляхом будівництва масового житла – "хрущовок". Ці будинки характеризувалися маленькою площею приміщень, прохідними кімнатами, низькими стелями та відсутністю ліфтів.

Так, перша київська "хрущовка", побудована у 1957 році, мала кухню площею 3 кв м і кімнати по 7-8 кв м. Висота стель була більша, ніж довжина стін.

Перші типові серії житла з малогабаритними квартирами будували з цегли, а згодом налагодили панельне домобудівництво. Перехід на збірні залізобетонні конструкції здешевив вартість будівництва на 20-30%.

Експлуатаційний термін цегляних "хрущовок" становить 75 років, панельних – 50 років. Такі будинки мали статус тимчасових. Тогочасні партійці розраховували до 2000 року побудувати комунізм, після чого планували перебудувати цілі мікрорайони. Однак реалізувати ці плани не судилося.

У 1991 році питання застарілого житлового фонду лягло на плечі незалежних держав в умовах ринкової економіки.

Модернізація чи знесення

Балтійські країни колишнього Радянського союзу вирішили питання шляхом проведення капітальних ремонтів п'ятиповерхівок. Фундаменти укріпили, комунікації замінили, фасади утеплили. Роботи фінансували фонди ЄС та співвласники. Для цих цілей мешканці отримали пільгові багаторічні кредити.

У Росії пішли іншим шляхом. У 1990-х роках мер Москви Юрій Лужков першим на пострадянському просторі представив програму знесення панельних п'ятиповерхівок на базі інвестиційних договорів.

Це виглядало так. За кошти приватної компанії зводився стартовий будинок, у який переселялися мешканці "хрущовок". Продажем надлишкових площ стартового дому забудовник компенсовував частину витрат. Після розселення і знесення "хрущовок" інвестор забудовував решту території.

В української влади до проблеми старого житла руки дійшли в середині 2000-х.

У 2006 році Верховна Рада ухвалила закон, який визначив статус застарілого житла. Це будинки, які за технічним станом не відповідають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного та комфортного проживання і граничний строк експлуатації яких завершився.

Застарілими могли визнати і будинки, де зношеність основних конструкційних елементів перевищила 60%. Під дію закону також підпадало житло, визнане аварійним або ветхим (знос елементів будинку сягнув 60-80%).

Скільки застарілого житла в Україні

За даними Держстату, до 1 січня 2021 року загальна площа житлових приміщень в Україні становила 1,014 млрд кв м. Це понад 17,4 млн квартир.

Ветхими визнані 45,6 тис будинків загальною площею 3,3 млн кв м, у яких жили 54,8 тис українців. Аварійного житла Держстат нарахував 1,01 млн кв м або 17,2 тис одиниць. У ньому жили 11,6 тис мешканців.

Таким чином, загальна площа житла, що підпадає під дію закону про реконструкцію, становить 4,31 млн кв м або 0,43% від загальної кількості.

У Києві аварійного або ветхого житла нарахували 55,6 тис кв м з 58,77 млн кв м (0,001%), у яких мешкають 1 148 осіб. У Київській міській державній адміністрації мають свій погляд на те, як визначати застаріле житло.

Як повідомили в департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, загальний обсяг застарілого житлового фонду в столиці становить 12,3 млн кв м. Це майже 5,4 тис будинків, у яких живуть 566,7 тис осіб – кожен п'ятий.

Хто має вирішувати, які будинки підуть на реконструкцію або знесення? За законом, ця функція належить місцевій владі, яка при вирішенні цього питання повинна спиратися на результати обстежень споруд та звернення громадян.

Під дію закону можуть потрапити не лише панельні "хрущовки", а будь-які будинки: від цегляних "сталінок" 1930-х років до панельних 16-поверхівок 1980-х років, якщо органи місцевого самоврядування підтвердять їх застарілий стан.

Що передбачає закон

У законі закладені кілька сценаріїв проведення реконструкції старих будинків.

1. Без відселення мешканців. Перепланування, заміна комунікацій, утеплення, ремонт даху, надбудова до трьох поверхів і мансарди. На час проведення робіт власникам квартир можуть надати безкоштовне житло.

2. З відселенням мешканців. Будинок виводять з експлуатації і перебудовують: змінюють висотність, кількість квартир, загальну і житлову площу, замінюють комунікації.

3. Знесення. Повне перепланування житлового кварталу і зведення нових багатоповерхових будинків. Власники квартир зможуть обрати між отриманням житла в новому будинку або грошовою компенсацією.

Останній сценарій передбачає залучення приватного девелопера, який отримає прибуток завдяки продажу "надлишкових" квадратних метрів. Передбачалося, що приватна компанія будуватиме "нульовий" будинок, куди переселятиме мешканців "хрущовок". Старі будинки зноситиме і будуватиме на їх місці нові.

Відселення здійснюватиметься на вибір власника квартири: у стартовий будинок на постійній основі або в "маневрений" фонд для тимчасового проживання на період проведення реконструкції кварталу.

За словами аналітиків центру CEDOS, які досліджують житлову політику, текст закону прописаний таким чином, що варіант знесення "хрущовок" виглядає як безальтернативний.

"Департамент містобудування та архітектури КМДА заявляє, що навіть Київ, найбагатше місто України, не має коштів на реконструкцію та будівництво компенсаційного житла. Залишається лише шукати інвесторів та обирати варіант реконструкції зі знесенням", – нарікають експерти CEDOS.

Тезу про ніби-то недоцільність модернізації "хрущовок" активно проштовхують лобістські організації - Конфедерація будівельників та Будівельна палата.

Так, на думку першого віцепрезидента Будівельної палати Станіслава Сташевського, в Україні не вдасться масово модернізувати будинки, "бо вони надто зношені". За його словами, держава не зможе повністю профінансувати реконструкцію, тому потрібні сприятливі умови для приватних інвесторів.

За словами експертів, імплементація положень закону гратиме на руку комерційним забудовникам.

Джерелами фінансування реконструкції або заміни житлового фонду закон визначає гроші інвесторів та фондів реконструкції, а також кошти державного та місцевих бюджетів "з подальшим їх поверненням".

Перший млинець нанівець

Ухвалений у 2006 році закон не запрацював. На це є дві основні причини.

Перша полягає у закладеній нормі про згоду 100% мешканців на реконструкцію або знесення житла. Тобто відмова навіть одного власника чи зареєстрованого у квартирі жителя будинку виключає можливість переселення.

Друга – розмір коефіцієнта відшкодування за житло на рівні 1,5. При переїзді в новий будинок мешканцям повинні давати житло, площа якого на 50% більша.

На громадських обговореннях забудовники наголошували, що економічно доцільним коефіцієнт 1,5 може бути тільки в центральних районах столиці. У маленьких містах навіть рівнозначна компенсація може бути невигідна бізнесу.

Міністерство розвитку громад та територій погоджується: закон не запрацював.

"Усі роботи з реконструкції мають проводитися за кошти забудовників, згоду на реконструкцію зобов'язані надати 100% мешканців багатоквартирного будинку, а в громадян є острах можливої втрати житла", – заявили ЕП в директораті просторового планування територій та архітектури міністерства.

Там додали, що закон недієвий і через відсутність державного фінансування.

З боку забудовників головна претензія до документа полягає у відсутності преференцій за участь у проєкті реконструкції. Компанії хотіли б отримати пільги на сплату оренди за землю і підключення до інженерних мереж або безкоштовно отримувати земельні ділянки під нову забудову.

У 2017 році департамент будівництва КМДА замовив розробку проєкту програми реконструкції застарілого житла. Як стало відомо ЕП, наразі розробили перший і другий етапи проєкту програми. Що передбачають ці етапи та яка їх загальна кількість, в адміністрації не повідомили.

"Після ухвалення змін до закону влада зможе вживати більш дієві заходи для реконструкції застарілого житлового фонду", – повідомили в департаменті.

Добровільно-примусове виселення

Аби закон запрацював, до нього внесли три пакети правок. У 2021 році Міністерство розвитку громад та територій направило на розгляд уряду четверту версію змін. Що вони передбачають?

Реконструкція стане можливою, якщо за неї проголосують власники квартир та нежитлових приміщень, що займають 75% і більше площ будинку. Питання розміру коефіцієнта відшкодування за старе житло виноситимуть на розгляд органів місцевого самоврядування. Вони вирішуватимуть, який коефіцієнт привабливий для мешканців та економічно обґрунтований для забудовників.

Рішення про знесення будинків ухвалюватиме місцева влада після розробки плану реконструкції кварталу та письмової згоди на переїзд власників квартир.

Нова редакція закону також передбачає можливість фінансування реконструкції кварталів застарілого житлового фонду за кошти державного та місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких перебувають об'єкти нерухомого майна, а також за кошти з інших джерел.

Реконструкції підлягатимуть не лише багатоквартирні будинки, а й об'єкти соціально-транспортної інфраструктури, розташовані в межах кварталу: дитячі садки, школи, медичні заклади, дороги. Можна буде збільшити або зменшити площу квартири, докупивши надлишкові метри або продавши їх забудовнику.

Чим завершиться чергова спроба внести зміни, невідомо. Під час громадських обговорень документа пропозиції та зауваження до його змісту не надходили.

Проба будівельного крана

У 2018 році компанія "Інтергал-буд" спробувала запустити пілотний проєкт з відселення мешканців двох будинків у новозбудоване житло. Мова йде про цегляні будівлі на вулицях Макарівській та Академіка Ромоданова у Києві.

Обидві п'ятиповерхівки розташовані на схилі і, за словами представників "Інтергал-буду", мають ненормативний нахил. Компанія називає їх аварійними, проте у відповідному переліку КМДА вони відсутні.

Поруч з цими будинками девелопер планує побудувати ЖК "Макарівський" (стара назва – ЖК "Київська Швейцарія"). Старі будинки фірма хоче знести, укріпити 800 метрів схилу Реп'яхового яру і звести три 25-поверхівки.

Мешканцям аварійних будинків компанія запропонувала отримати квартиру у будь-якому ЖК, побудованому під власним брендом, з коефіцієнтом 1,1-1,2. Власникам "гостинок" площею до 15 кв м пропонують смарт-квартири.

За словами пресслужби "Інтергал-Буду", згоду на переселення дали 95% мешканців. Необхідність стовідсоткової згоди є головною перепоною. "Деякі положення закону про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду працюють проти, а не на благо", – скаржиться комерційний директор "Інтергал-буду" Анна Лаєвська.

У компанії стверджують, що можуть побудувати ЖК "Макарівський" і без знесення старих будинків. Якщо вдасться отримати 100% підписів жителів, розраховують на землю під майбутню забудову в якості компенсації.

Замість висновку

Закон про реконструкцію застарілого житла покликаний поліпшити якість життя громадян. Результати опитування центру CEDOS свідчать, що 53% українців задоволені станом будинку, у якому живуть, і лише 25% – не задоволені.

Чи існує масовий запит на знесення старого житла з боку співвласників будинків, не відомо. Як не дивно, активний запит іде від забудовників – у них чіткий комерційний інтерес.

Зниження відсотка згодних на знесення будинку до 75% та "ручна" регуляція компенсаційного коефіцієнта може запустити процес перебудови житлових мікрорайонів, та чи виграють від цього українці?

Сучасні будинки мають беззаперечну перевагу перед старими в плані енергоефективності. Проте слабке місце старих будинків – комунікації – не завжди виявляється сильною стороною нових будинків.

Власники квартир у новобудовах часто скаржаться на халатність будівельників, невідповідність житла державним нормам та низьку якість матеріалів. Чи можна тоді розраховувати, що девелопери будуватимуть якісне житло для розселення?

Як співвласники будинків можуть покращити якість життя вже зараз?

У Києві пропонують скористатися програмами спільного фінансування робіт з капітального ремонту або теплової модернізації.

Назва програми "70/30" говорить сама за себе: 70% вартості ремонту покривається з бюджету, решту платять мешканці. Так можна реконструювати дім, підвищити його енергоефективність, переоснастити інженерні мережі.