Як упорядкувати будівельний ринок і гарантувати права інвесторів

Депутати прийняли за основу один з найбільш вистражданих інвесторами в нерухомість документів – законопроєкт "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

В ідеалі він має унеможливити виникнення будівельних пірамід, різко знизити кількість недобудованих об'єктів, запустити повноцінний ринок іпотеки та банківського кредитування, сприяти подальшому росту будівництва.

Норми цього документа після набуття ним чинності вплинуть на діяльність усіх будівельних компаній та їх відносини з інвесторами в нерухомість.

Посилення контролю дозвільної документації

Основне і найважливіше: "на вході" в процес будівництва об'єкта посилюється контроль дозвільної документації. У законопроєкті передбачена норма, що вимагає від забудовника внесення даних про об'єкт – на кожне його приміщення окремо – у Державний реєстр майнових прав на майбутню нерухомість.

Без такої реєстрації об'єкт не можна буде ні продавати, ні навіть рекламувати. Щоб внести ці дані, знадобиться повний пакет дозвільної документації.

Таким чином законодавці розраховують унеможливити виникнення щонайменше двох прецедентів: з боку покупця – придбання приміщення в незаконній забудові, з боку забудовника – хаотичного розпродажу допоміжних приміщень або перепланування великих помешкань в низку маленьких.

Цим же механізмом – фіксацією технічних характеристик майбутнього об'єкта в Державному реєстрі –унеможливлюється внесення змін у проєкт без згоди інвестора, якщо це зачіпає його інтереси. Ідеться про збільшення поверховості будинку, зміну площ місць загального користування чи плану квартири.

Тобто якщо дозвільна документація видана на зведення гаража, то добудувати його двадцятьма п'ятьма житловими поверхами буде можливо, але продати цей об'єкт не вийде. Так само забудовник не продасть об'єкт з двох будинків, якщо, приміром, за проєктом там передбачені три будинки.

Усе зводиться до того, щоб покупець отримав саме таку квартиру в будинку, яку він оплатив. Це світова практика. Плюс – це впорядкує будівельний ринок, зробить його прогнозованим. Мінус – контроль передається в руки реєстратора.

Договори купівлі-продажу замість "права на очікування"

Не менш важливе: "попередні договори" виводяться з правового поля. Так держава намагатиметься стримати виведення коштів з-під оподаткування. Натомість інвестори укладатимуть договори купівлі-продажу на об'єкт нерухомості, завірені нотаріусом (+1% до сплаченої суми).

Таким чином, інвестор отримує статус так званого гарантованого покупця і потрапляє в галузь реалізації прав споживача як фізичної особи та прав власності згідно із законодавством. Зараз інвестор отримує лише "право очікування": право на отримання права власності на об'єкт у майбутньому.

"Право очікування" не підлягає реєстрації, тому його складно захищати. Є всі шанси, що недобросовісний забудовник, нехтуючи правами і згодою інвестора, устигне перепродати зазначений об'єкт або передати його в іпотеку.

Після набуття чинності новими нормами покупець, сплативши повну суму за майбутній об'єкт нерухомості, стає власником спеціального майнового права. Він може відчужити нерухомість іншій особі, не потребуючи згоди забудовника.

Плюс – залучення коштів у будівництво стає безпечнішим. Мінус – проєкт не усуває посередників, через яких реалізуються об'єкти: фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування.

Вони не справляються з функцією контролю і не можуть гарантувати збереження коштів інвесторів, про що свідчать кейси "Укрбуду" та "Аркади".

Запровадження гарантованої частини будівництва

Так звана гарантійна частка – це сукупність зарезервованих площ об'єкта нерухомості, яку до завершення будівництва не можна продати чи обтяжити.

Якщо замовник чи девелопер не зможуть завершити будівництво, кошти від реалізації цих приміщень дозволять покрити видатки іншого девелопера на добудову об'єкта. Гарантійну частку, розмір якої визначатиме уряд, забудовника зобов'яжуть сплачувати ще до початку будівництва.

Плюс – складно уявити ефективніший механізм гарантування прав інвесторів, ніж створення наперед "страхового фонду". Мінус – функціонувати за цими правилами зможуть лише великі учасники будівельного ринку.

Маленьким забудовникам ця норма створить важкі умови для подальшої прибуткової діяльності, через що багатьом з них доведеться піти з ринку.

Повноцінне розкриття даних про забудовника та об'єкт будівництва

Уся інформація щодо житлових комплексів, статистика продажів, вартість об'єктів нерухомості буде оцифрована й опублікована онлайн.

Це не нова ідея: з літа 2020 року функціонує єдина державна е-система в галузі будівництва. На виконання закону "Про регулювання містобудівної діяльності" всі наявні в ній дані, крім персональних, відкриті для загалу.

Новий законопроєкт зобов'язує забудовника не лише розміщувати на своєму онлайн-ресурсі детальну інформацію про замовника будівництва, а й регулярно її уточнювати.

Мова йде про кількість проданих і доступних об'єктів, їх вартість та умови придбання, проєкт договору купівлі-продажу, перебіг будівництва з фото, статус діяльності компанії (призупинення, санація, банкрутство).

Плюс – до набору інструментів, за допомогою яких інвестори обирають забудовника (тривалість функціонування на ринку, кількість зданих об'єктів, пов'язаність з великим бізнесом, новини "сарафанного радіо", зв'язки з власником) додаються значно об'єктивніші методи перевірки на добросовісність. Гаряче раджу ними користуватися. Мінусів не знайшов.

Що далі

"Включиться" банківська система: фінансові установи охочіше кредитуватимуть під заставу зареєстрованих майнових прав. Не маючи квартири під заставу, позичальник зможе отримати кредит на її придбання на цікавіших умовах.

Запуститься повноцінний ринок іпотеки, зокрема, програма "Доступна іпотека 7%". За даними Мінфіну, за пів року її роботи в уповноважених банках підписано понад 800 кредитних договорів на понад 700 млн грн.

Водночас було подано понад 1 200 заявок на понад 1,54 трлн грн, тож рівень очікування нових кредитних умов серед потенційних покупців нерухомості значний. Уже незабаром кількість об'єктів будівництва збільшиться в рази.