Вирватися з міста. Чому кияни "будуються" в області і скільки за це платять

Глобалізаційні та урбанізаційні процеси призводять до зростання населення міст, зокрема мегаполісів. Київ приваблює українців робочими місцями, найвищими в країні зарплатами та розвиненою інфраструктурою.

Утім, деякі кияни втомилися від "темпу" міста, брудного повітря й автомобільних заторів. Порятунком для них став переїзд в область – на дачі або в приватні будинки.

Пандемія та карантинні обмеження тільки посилили цей тренд. Ціни на будинки, таунхауси та котеджі різко зросли у 2020 році.

Містян, які вирішили перебратися в область і яким не потрібно переїжджати швидко, очікує довга "гра": зведення власного будинку. Ключовим у цій "подорожі" є вибір земельної ділянки.

Скільки наділів для будівництва продається на Київщині? Скільки вони коштують? Які напрямки найбільш популярні?

Про що йдеться в статті. Ключові висновки

✔ Ринок земельних ділянок під індивідуальне будівництво переживає бум і почав зростати на 15-20% на рік.

✔ Найбільшою популярністю користуються ділянки поряд з Києвом, розміром до 15 соток, правильної форми та з інженерними мережами.

✔ Ціни на ділянки залежать від багатьох факторів і коливаються від 500 дол до 5 тис дол за сотку.

✔ При виборі ділянки важливо звертати увагу на її цільове призначення та ґрунти.

✔ За прогнозами експертів, ціни зростатимуть на 7-20% на рік.

Чому зростає кількість угод з купівлі землі під Києвом

За 2019-2021 роки кількість угод з купівлі-продажу земельних ділянок для індивідуального будівництва зросла на 15%, каже президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

"Ринок земельних ділянок активно розвивався у 2005-2008 роках. У 2020 році почався схожий процес", – розповідає керівний партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.

Ринкова кон'юнктура свідчить про затребуваність землі під приватне будівництво як в інвестиційних цілях, так і з метою будівництва власного будинку.

"З 1 червня 2020 року до 31 травня 2021 року кількість пропозицій земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні перевищила 530 тисяч. Щомісячна кількість таких оголошень коливалася в діапазоні 40-50 тисяч пропозицій на місяць", – розповідає генеральний директор консалтингової компанії "Увекон" Володимир Шалаєв.

Лідерами за кількістю пропозицій є Київщина, включаючи столицю, Одеська, Львівська, Дніпропетровська та Вінницька області.

За даними "Увекону", найбільш популярними в Київській області є пропозиції з продажу невеликих ділянок – до 15 соток. Такі оголошення становлять 67% від загальної кількості.

Найменш затребувані наділи великих розмірів – понад 30 соток, на них припадає 8% пропозиції.

Зростання популярності землі під приватне будівництво експерти пояснюють психологічними наслідками пандемії та обмеженістю інвестиційних інструментів.

"Відособленість, простір, відокремленість багатьма потенційними покупцями сприймаються як захищеність. Життя в приватному будинку може обіцяти більше комфорту і можливостей облаштувати побут так, як хочеться, і при цьому не залежати від низки соціальних факторів", – пояснює Піта.

"Я пояснюю зростання попиту на заміську нерухомість тим, що в Україні обмежений вибір інвестиційних інструментів. Тому українці вкладають у будівництво житла", – додає Степенко.

За даними Асоціації рієлторів, до 60% ділянок купуються з інвестиційною метою – для збереження і примноження коштів.

З цією цифрою не згоден Степенко. За його даними, лише 20% угод припадає на інвестиційні, решта покупців планують будувати на цих ділянках житло для власних потреб.

Схема "купити і перепродати" на цьому ринку не працює, кажуть експерти. Щоб заробити на перепродажу ділянки, потрібно інвестувати додаткові кошти в її інфраструктуру або побудувати будинок.

В останні роки конкуренцію девелоперським компаніям, що будують котеджні містечка, склали приватні особи, які купують земельні ділянки, будують будинки або таунхауси і перепродають їх.

Як формується ціна на ділянки під будівництво

Головним критерієм формування ціни на земельні ділянки під житлове будівництво в київському регіоні є близькість до столиці.

"Оптимальна відстань від Києва, яка дає максимальну ціну на ділянку, – 5-10 км. Також враховуються часові витрати на дорогу до міста. Ідеальний час – 15-20 хвилин", – розповідає Піта.

"Популярність земельних наділів з віддаленням від столичної інфраструктури значно скорочується", – додає Шелаєв.

Другим важливим фактором ціноутворення керівник порталу Domik.ua Віталій Котенко називає статус та інфраструктуру території.

"Ділянки в окремих котеджних селищах цінуються вище, ніж у селах, серед сільських будинків або на околиці", – пояснює експерт.

Наявність комунікацій – газу та електрики – може підняти вартість ділянки наполовину.

"Левова частка собівартості будівництва – 40-60% – стосується прокладання інженерних мереж. З урахуванням цього різниця в ціні на ділянки навіть в одній локації може перевищувати 30-50%", – говорить Піта.

Заплатити ринкову ціну за землю допоможе правильний розрахунок співвідношення площі будинку до розміру ділянки.

"Для приватного будинку площею 80-150 квадратних метрів з територією для дворика буде потрібно 8-10 соток. Занадто велика ділянка або занадто маленька у співвідношенні ціни однієї сотки коштуватиме дешевше в середньому на 15%", – додає Піта.

Наявність поблизу ділянки озера, річки або лісу автоматично додасть до її вартості ще 20%.

"Усі ці чинники працюють і окремо, і разом. Часто буває, що ціна на однакові за площею ділянки в одній локації може відрізнятися вдвічі", – говорить Піта.

Ціни зростають. Як сильно?

Ціни на земельні ділянки під приватне будівництво стартують від 500 дол за сотку в сільській місцевості на відстані понад 50 км від Києва і сягають 5 тис дол за сотку на відстані до 5 км від столиці.

За даними геопорталу компанії "Увекон", середня вартість сотки землі під забудову в Київській області становить 1,5 тис дол.

Найдорожче оцінюються земельні ділянки в містах Київської області. Так, в Обухові ціна за сотку сягає 2,3 тис дол, в Ірпені та Білій Церкві – 3 тис дол, у Бучі та Славутичі – 5 тис дол.

Степенко каже, що найпопулярнішим напрямком за запитами клієнтів є Житомирське шосе.

За останній рік у 20-кілометровій зоні від Києва ліквідна земля подорожчала на 10-15%, каже Піта. За його даними, зростання вартості землі можна порівняти з подорожчанням новобудов.

"З початку 2020 року цінові коливання були незначними. Зростання спостерігалося на найбільш затребувані ділянки площею до 15 соток поруч з Києвом у популярних локаціях", – додає Шелаєв.

За оцінкою порталу Domik.ua, за останній рік ціни в передмісті Києва зросли на 20%. За прогнозами Асоціації рієлторів, до кінця 2021 року вартість найбільш затребуваних ділянок може зрости ще на 7%.

Степенко вважає, що у 2021 році ціни на ділянки під індивідуальне будівництво зростуть на 20% і цей тренд збережеться впродовж найближчих років.

Котенко теж прогнозує зростання цін: "Ділянок у передмісті стає менше. Додатковим фактором попиту стали обмежувальні заходи у зв'язку з коронавірусом та екологічна ситуація в місті".

На що слід звертати увагу при купівлі ділянки

При купівлі ділянки під індивідуальне будівництво фахівці рекомендують звертати увагу на її цільове призначення. У документах повинно бути вказано, що ділянка оформлена під приватне (індивідуальне) будівництво.

Дешевше коштують ділянки з цільовим призначенням "Для садівництва", проте з ними в інвесторів можуть виникнути проблеми.

"Якщо купується ділянка для садівництва – виникнуть труднощі при реєстрації місця проживання. Також такий об'єкт не зможе купити нерезидент", – пояснює Піта.

Експерт радить покупцям звертати увагу на ділянки з "правильним" цільовим призначенням або змінити його, але тоді доведеться доплатити 5-10% від суми угоди для оформлення документів.

До інших характеристик ділянки при її виборі фахівці відносять сусідів, структуру ґрунту, висоту ґрунтових вод, конфігурацію ділянки, наявність лісу та водойми поблизу.