Ринок землі відкрили, мораторій скасували: що треба знати про новий закон

В ніч з 30 на 31 березня депутати таки ухвалили багатостраждальний законопроєкт 2178-10, який запроваджує ринок земель. "За" рішення проголосувало 259 народних депутатів.

Це лише початок, тому що Верховній Раді в майбутньому необхідно буде ухвалити ще низку додаткових документів з так званого "земельного пакету", в яких також частково будуть прописані відносини між учасниками земельного ринку.

Що передбачає закон

Перше. З 1 липня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж аграрної землі.

Друге. З липня 2021 до 1 січня 2024 буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. З 2024 року обмеження становитиме до 10 тис га в одні руки, як було передбачено попередньою версією проєкту. 

Третє. З 1 липня 2021 до 1 січня 2024 року право на покупку землі буде тільки у фізосіб. Юридичним особам забороняється купувати землю сільськогосподарського призначення.

Четверте. Щодо надання права іноземцям купувати землю позиція не змінилась – питання буде вирішуватись на референдумі. 

П'яте. Іноземцям заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму.

Шосте. Не зможуть купувати з 2024 року українську землю також компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора – Росії, що входять до терористичних організаціях.

Також заборона поширюється на компанії, що знаходяться у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціара, яких неможливо встановити.

Купити українську сільгоспземлю також не зможуть юрособи з країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом та компанії під санкціями.

Сьоме. Передбачене переважне право орендаря на купівлю.

Орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу.

Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.

Восьме. Банки зможуть стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки фінустанови повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.

Дев'яте. Мінімальна ціна – не менше нормативної грошової оцінки. До 2030 року.

Десяте. Продаж державних та комунальних земель заборонено.

Повна картина реформи

Пакет додаткових законодавчих ініціатив та кроків щодо земельної реформи, про які згадувалось на початку, виглядає так.

"Антирейдерський" закон — №0858 — автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов'язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею. Ухвалений і підписаний президентом.

Ухвалений в першому читанні законопроєкт — №2195 — щодо електронних аукціонів запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та зобов'язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони.

"Дерегуляційний" законопроєкт — №2194 — ухвалений в першому читанні, спрощує процедури передавання земель, децентралізує управління землями, передає державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад та передає функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам.

Ухвалений у першому читанні законопроєкт №2370 "Про національну інфраструктуру геопросторових даних" відкриває вільний доступ до даних кадастру і забезпечує обмін інформацією між реєстром прав та кадастром.

Схвалений у першому читанні законопроєкт №2280 щодо просторового планування урегульовує питання встановлення меж громад, просторового планування їх територій — скасовує необхідність розроблення кількох споріднених за змістом видів містобудівної документації та документації із землеустрою.

Також передбачались кроки із створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, які повинні були покращити доступ малих виробників до кредитування, у тому числі для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроєкт був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але незабаром його відкликали.

Є моменти

Особливості консолідації

Експерти вважають, що можливість передавання орендарем переважного права викупу землі іншим особам може призвести до появи певних схем концентрації землі.

Якщо власник захоче продати свій пай, а виробник не матиме права його придбати, то орендар передасть переважне право іншій особі з метою викупу.

"Якщо холдинг не бажає викупити пай, то таке переважне право буде передаватися (продаватися) спекулятивним інвесторам для подальшого перепродажу. Скоріш за все, орендарі будуть мати попередні угоди із спекулятивними інвесторами і стануть фактичними продавцями паїв", — зазначає економіст Денис Нізалов.

Що не так з громадами

В законі, ухваленому напередодні Радою, немає обмежень щодо концентрації землі в одних руках на рівні області, ОТГ.

Враховуючи, що на першому етапі діятиме загальне обмеження на концентрацію до 100 га землі в одні руки, це питання буде актуальним лише з 2023 року. Проте воно є.

Так, у законопроєкті до першого читання розмір концентрації землі у власності на рівні ОТГ визначався 35%, проте до другого читання ця правка зникла.

Більшість агрохолдингів уже наразі перевищують цю норму в рамках однієї громади. Правка про 35% зруйнує усталені орендні відносини. Очевидно, тому її і прибрали.

Згідно з дослідженням старшого проєктного менеджера Офісу реформ Кабміну Андрія Мартина, у більшості областей (крім Волинської, Житомирської, Закарпатської, Івано-Франківської, Львівської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської та Чернівецької) питома вага орних земель, яка використовується найбільшими землевласниками, перевищує 35%, що є ознакою монополізму.

Разом з тим, відповідно до законопроєкту, через два роки один власник може придбати 10 тис га землі. При цьому 25% ОТГ в Україні мають площу, меншу 10 тис га, а 60% громад є меншими за 20 тис га включно із землями всіх видів цільового призначення.

Тобто існує ймовірність, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ і це може зробити громаду залежною від однієї компанії.