Земельна реформа: крок вперед та два назад

Офіційний сайт Верховної Ради оприлюднив 3 січня проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, який було затверджено до другого читання (у вигляді порівняльної таблиці).

Це крок формально відкриває можливості для внесення законопроекту у порядок денний наступної сесії.

Що ж змінилося у проекті закону між першою та другою версією? І наскільки запропонована модель ринку є збалансованою (з точки зору інтересів власників паїв, сільгоспвиробників та місцевих громад)?

Для відповіді на ці питання ми розглянемо основні зміни та порівняємо остаточну версію із моделлю, яка стала консенсусом під час минулорічного обговорення та під якою підписалися члени громадської коаліції за скасування мораторію.

До редакції закону, який було прийнято у першому читанні, було надано більш ніж 4000 поправок.

Переважна більшість з них мала на меті заблокувати подальше проходження законопроекту.

За результатами розгляду аграрним комітетом Верховної Ради у проекті закону було враховано 8 поправок, які було надано групою депутатів від партії "Слуга народу".

Час відкривати ринок

Розпочнемо з позитивних змін:

Кредитування під заставу землі. Банкам пропонується дозволити набувати землю у власність виключно у разі стягування предмета застави за неповернені кредити.

Обов’язковою умовою є продаж банками таких земельних ділянок протягом двох років з дати набуття та виключно через земельні аукціони.

Ця зміна є чи не найбільшим позитивом. Вона фактично відкриває доступ до банківського кредитування як для операцій з купівлі-продажу земельних ділянок, так і аграрному сектору в цілому.

Особливо важливою ця зміна є для малих та середніх виробників, для яких земельні ділянки є чи не єдиним активом для використання у вигляді застави.

Також доступ до фінансування збільшує конкуренцію, забезпечує рівні умови на ринку земель та збільшує вартість землі як активу та добробут власників паїв.

Врегулювання технічних засад обігу. До цієї групи належить ціла низка поправок, які визначають підстави для реєстрації або для відмови у реєстрації прав на землю, обміну інформацією між реєстрами та інші умови  для технічної реалізації обігу земель відповідно до запропонованих норм та обмежень.

Обмеження максимальної площі. Ця норма є вкрай важливою на етапі формування ринку.

Потенційно вона може уповільнити процес концентрації земель тими, хто має необмежений доступ до фінансових ресурсів.

Хоча ніщо не буде заважати обходити цю норму через підставних осіб. Саме тому в попередніх дискусіях моделі ринку обговорювалися значно менші розміри максимальної площі.

У майбутньому із розвитком ринку і зростанням цін актуальність цієї норми буде зменшуватися.

Варто зауважити, що обмеження щодо площі земель у власності напряму не впливає на обсяги земель в оренді та моделі ведення агробізнесу, що склалися за умов мораторію.

Мінімальна ціна. Пункт 22 Перехідних положень встановлює до 2030 року мінімальну ціну на рівні нормативно-грошовою оцінки.

За умов відсутності прозорої ринкової ціни, ця норма буде захищати власників та місцеві бюджети на етапі відкриття ринку від штучного заниження ціни.

Але за умов обігу переважних прав викупу земель (про це далі) ця мінімальна ціна фактично і стане єдиною ціною на ринку.

Головними негативними змінами є:

Обіг переважного права. Частина друга ст. 132 пропонує ввести обіг переважного права: "Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі".

В Україні в оренді знаходиться понад 18 млн га сільськогосподарських земель.

Закон "Про оренду землі" надає переважне право орендарям. Таким чином, у разі, коли власник паю побажає продати пай, а орендар не може чи не хоче цей пай придбати, то орендар знайде іншу зацікавлену особу, яка побажає придбати переважене право на таку ділянку.

Тобто реальним продавцем буде виступати не власник, а орендар землі. Покупцями в таких випадках, скоріш за все, виявляться спекулятивні інвестори або підставні особи. Враховуючи те, що обіг переважних прав нічим не врегульовано, то орендар зможе продати таке право хоч мільйон разів. Зазначена норма містить ще декілька ризиків.

Власники швидше за все відмовляться реєструвати договори оренди та ринок оренди з часом може згорнутися.

Виробники, які на практиці використовували обмін орендованими ділянками без переоформлення договорів оренди, фактично можуть втратити контроль над такими землями.

Банки не будуть зацікавлені розглядати орендовані землі як предмет застави. Фактично, запропонований обіг переважного права помножує ефект від земельної реформи на нуль.

Останній міф земельної реформи

Відмова оприлюднення інформації про ціни на ринку землі. Депутати запропонували відмовитися від обов’язкової реєстрації цін купівлі-продажу земель та оприлюднення інформації про рівень цін.

З чим пов’язане таке згортання прозорості земельної реформи? Єдине пояснення – це намагання приховати оборудки з обігом переважного права.

Запобігання монополізації ринку землі. Депутати відмовилися обмежувати максимальну кількість земель у власності на місцевому рівні до 35% території місцевих громад.

Таким чином, окремі власники можуть скупити до 10000 га та монопольно контролювати ринки землі окремих ОТГ, впливати на інших власників, орендарів та органи місцевого самоврядування.

Тим більше, що є випадки, коли такі землі вже контролюються через договори оренди. Наразі 25% ОТГ мають площу, меншу 10000 га, а 60% громад є меншими за 20000 га включно із землями всіх видів цільового призначення.

Це означає, що у випадку монополізації, чинні власники та місцеві бюджети зазнають суттєвих втрат, а в Україні остаточно сформується клас земельних баронів.

Обмеження щодо участі іноземців до референдуму. Не зважаючи на гарячі публічні баталії щодо участі іноземців, це обмеження є абсолютно обґрунтованим на стадії формування ринку.

Негативним є жорстке обмеження щодо скасування цієї умови через референдум. Така вимога стане перепоною у залученні додаткових інвестицій у галузь та уповільнить економічне зростання.

Не обійшлося і без курйозних змін. Наприклад, запропоновано на постійній основі обмежити придбання сільськогосподарських земель юридичними особами за участю іноземців у 50-кілометровій зоні від державного кордону.

По-перше, це обмеження почне діяти тільки після загального референдуму щодо іноземців (тобто ще років через 20).

По-друге, чому саме 50 км? Це буде обмежувати розвиток значної частини прикордонних областей.

На справді, не зрозуміла кінцева мета такого обмеження. Наразі оренда іноземцями в такій зоні нічим не обмежується, а не сільськогосподарські землі і зараз знаходяться у вільному обігу.

Депутати залишили без відповіді питання щодо обмеження спекулятивних операцій з землею.

Без відповіді залишилося також питання що робити тим, хто вже має землю у власності але за новим законом втратить таке право (наприклад юридичні особи із іноземними власниками).

Чи змушені будуть таки власники продати вже набуту землю, чи закон не має зворотної дії?

Якщо порівнювати запропонований законопроект із вимогами громадської коаліції за скасування мораторію, то можна зробити такі висновки.

Якщо продаж державних та комунальних земель через електронні аукціони буде врегульовуватися іншими нормативно-правовими актами та будуть створені інструменти банківського фінансування, то позитивні зміни запропонованого законопроекту наближають нас до збалансованої моделі ринку.

Натомість, якщо депутати проголосують за негативні зміни, то не варто очікувати що земельна реформа буде мати суттєвий позитивний ефекту на економічне зростання та добробут сільських мешканців.

Фактично реформа стане повторенням намагань попередньої влади ввести обіг прав оренди замість повноцінного обігу прав власності.