Як будуть продавати та купувати землю: новий законопроект

Минулого четверга в парламенті завершився черговий акт трагікомедії "Щорічне голосування за продовження земельного мораторію".

Верховна Рада подолала перепону, що заважала голові парламенту підписати закон про чергове продовження мораторію.

Це означає, що депутати ще на рік відкладуть тему запровадження ринку землі, Кабмін не запропонує законопроект про обіг земель, і наступного року мораторій знову продовжать. Так було щороку, але зараз все не зовсім так, як завжди.

Є речі, які суттєво відрізняють ситуацію з продовженням мораторію від попередніх років.

По-перше, питання мораторію вийшло на "міжнародний рівень" і набуло звучання як таке, що порушує права людини. Саме так його охарактеризував у травні 2018 року Європейський суд з прав людини. Україні дали час на врегулювання питання обігу землі, але цей час обмежений і зворотний відлік уже почався.

Якщо цей закон не буде ухвалений до літа, тобто за рік після набуття чинності рішенням у справі "Зеленчук та Цицюра проти України", то можуть початися масові звернення до ЄСПЛ та позитивні рішення щодо відшкодування збитків.

По-друге, ще жодного разу продовження мораторію не було таким проблемним.

Відповідні законопроекти включили до порядку денного лише з третього разу, а саме голосування відбувалося в останню годину останнього дня роботи парламенту у 2018 році, що означало значні ризики для його ухвалення. Крім того, половина промовців була категорично проти продовження мораторію.

По-третє, докорінно змінився "ландшафт" уявлень українців про земельну реформу. Якщо раніше єдиним джерелом інформації щодо суспільної думки були дослідження Центру Разумкова та агенції "Рейтинг", за якими 70% громадян були проти скасування мораторію, то грудневе дослідження КМІС показало інші дані.

Як виявилося, 66,3% громадян вважають, що власники паїв повинні мати право вільно продавати землю, якщо їм це потрібно.

Інше дослідження, проведене в листопаді компанією "GfK Україна", засвідчило, що у трьох регіонах з п'яти (схід, південь, центр) та у Києві опоненти земельної реформи — у меншості, а більшість або не має позиції, або підтримує реформу.

По-четверте, за ініціативи в. о. голови аграрного комітету парламенту Олександра Бакуменка аграрний комітет, не дочекавшись від Кабміну подання до Верховної Ради законопроекту "Про обіг земель", розробив власний.

Це значно підвищує його шанси на підтримку комітетом, що відкриває акту шлях до сесійної зали. Документ є у розпорядженні ЕП.

Передумовою скасування мораторію є ухвалення проекту закону про обіг аграрних земель. Цей документ повинен визначити формат земельного ринку в Україні.

Як стало відомо ЕП, в грудні 2018 року проект був презентований на засіданні робочої групи аграрного комітету. Його обговорення відбулося 16 січня, а упродовж 2019 року його планують обговорити в широкому колі на рівні місцевих громад.

Яким бачить можливий дизайн ринку сільськогосподарської землі депутати? Які обмеження на придбання та володіння землею пропонується встановити? Які ризики містить така законодавча ініціатива?

[BANNER1]Що пропонує законопроект

1. Іноземці та іноземні компанії не зможуть скористатися правом володіння українською землею. До повноцінного запуску ринку землі діятиме перехідний період. Автори ініціативи пропонують, щоби протягом 2019-2024 років право купувати землю отримали лише фізичні особи — громадяни України.

2. До 2021 року пропонується дозволити купувати державну і комунальну землю громадянам України та фермерським господарствам для створення або розширення сімейного фермерського господарства: без статусу юридичної особи — до 20 га, із статусом юридичної особи — до 200 га.

Громадянин України може бути засновником або членом лише одного фермерського господарства.

3. Після 2024 року право купувати землю пропонується надати українським аграрним компаніям, які останні три роки є сільськогосподарськими виробниками, тобто доходи яких від реалізації вирощеної ними аграрної продукції за останні три роки становили понад 75%.

4. У документі передбачені обмеження на придбання земель фізичними та юридичними особами. Так, фізична особа, яка не займалася сільським господарством, зможе придбати до 200 га землі. Якщо фізична особа була фермером п'ять років, їй дозволять купити до 500 га, якщо десять років — 2 тис га.

Ці розміри ділянок можуть бути збільшені у разі їх успадкування за законом.

5. Українські компанії зможуть сконцентрувати 30% аграрних земель району, 15% земель області, 0,5% земель України. За рішенням обласної ради, загальний розмір ділянок компаній на території області може бути зменшений.

6. У проекті закону визначено, що контролювати концентрацію земель буде орган, який веде державний земельний кадастр. Крім того, він буде здійснювати моніторинг стану земельних відносин. Зараз таким органом є Держгеокадастр.

7. Автори проекту вважають, що ціна на землю мусить дорівнювати експертній грошовій оцінці, встановленій на час продажу ділянки, крім тих, що виставлені на земельні торги. Ціна не може бути нижчою за нормативно-грошову оцінку.

8. Першими купувати землю матимуть право члени сім'ї власника ділянки, її орендарі, власники та користувачі суміжних ділянок, місцеві фермерські господарства.

9. Власники матимуть право продавати землю через електронні аукціони. Державну та комунальну землю пропонується реалізовувати лише через електронні аукціони.

10. Проект закону також передбачає умови обміну сільськогосподарськими земельними ділянками та умови зміни цільового призначення таких ділянок.

Індикатор оцінки

"Економічна правда" має власний індикатор оцінки законопроектів про обіг сільськогосподарських земель — меморандум за скасування мораторію, який видання разом з кількома десятками організацій підписало у червні 2018 року.

Цей документ визначає вісім ключових принципів ринку землі, які повинні захистити права всіх його учасників і сам ринок від спекуляцій. ЕП порівняла норми законопроекту Бакуменка з пропозиціями, які містяться в меморандумі.

Загальний висновок: акт відповідає частині принципів, які підтримує коаліція за скасування мораторію, але диявол криється у перехідних положеннях проекту. У нинішньому варіанті вони нівелюють позитивні сторони майбутнього закону.

Як результат, може повторитися ситуація 2012 року. Тоді проект закону "Про ринок землі" був настільки неприйнятним, що всі сторони вирішили: продовження мораторію є меншим злом. Нижче — порівняння тез меморандуму щодо дизайну ринку землі та положень законопроекту Бакуменка.

П'ять ризиків

Перехідні положення законопроекту пропонують встановити низку обмежень, що може призвести до створення потужного лобі проти проекту у суспільстві та парламенті. Ось чотири ключові ризики, що містяться в перехідних положеннях.

Перший — значне обмеження прав компаній. Перехідні положення пропонують продовжити мораторій до 2024 року для більшості аграрних виробників.

Другий — значні обмеження для продажу державних та комунальних земель, тоді як саме ці землі є джерелом найбільшої корупції.[L]

Третій — відсутність передумов для пожвавлення банківського фінансування агросектору.

Це означає, що фермери не зможуть залучати кредити для купівлі землі та розвитку бізнесу, а землю купуватимуть лише заможні фізичні особи.

Четвертий — створення передумов для нових видів обходу запропонованих у законопроекті обмежень.

Оскільки право на придбання землі на початковому етапі матимуть лише фермерські господарства, учасники ринку, які не матимуть такого права, почнуть створювати фіктивні фермерські господарства.

П'ятий — оскільки перехідні положення пропонують обмежити платоспроможний попит з боку сільгоспвиробників, від такого обмеження програють, перш за все, селяни — власники землі, бо обмеження конкуренції призведе до зменшення цін на землю і доходів від продажу нинішніми власниками.

Водночас те, що Верховна Рада, перша серед трьох гілок влади, розробила законопроект "Про ринок землі", є важливим позитивним кроком напередодні виборів. Наявність такого законопроекту відкриває назрілу предметну дискусію щодо формату ринку землі та пошуку компромісу.

Це та сміливість, якої в земельному питанні постійно бракує уряду. Кабмін був зобов'язаний внести свій законопроект до 1 липня 2017 року — ця дата фігурувала в законі, яким депутати продовжили мораторій на 2017 рік.

Закон щодо продовження мораторію до 1 січня 2020 року зобов'язує уряд подати законопроект "Про обіг земель" до 1 березня 2019 року. Проте упевненості, що Кабінет міністрів "дозріє" до цього, не має ніхто.

Президент, ще одна гілка влади з правом законодавчої ініціативи, протягом останніх місяців кілька разів висловлював підтримку запровадженню ринку землі, однак власного законопроекту жодного разу не подавав.

Отже, ініціатива аграрного комітету — єдине реальне свідчення реалізації владою земельної реформи. Якщо робоча група хоче розробити акт, який збалансує інтереси всіх зацікавлених сторін, їй варто повернутися до змісту перехідних положень, залучивши до обговорення найширше коло стейкхолдерів.