Що означає продовження мораторію на продаж земель

Недавно президент поставив свій підпис під законом, що продовжує мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення ще на рік — до 1 січня 2018 року.

Трактувати такий вчинок можна двояко: як вияв виваженості в ухваленні складного рішення або ж як подальше заморожування ринку землі.

Хто гальмує, а хто підганяє земельний віз і що робити далі в умовах продовжених обмежень?

Мораторій заради мораторію

У 2001 році мораторій ухвалювали, щоб він діяв тимчасово — "до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку". Минуло більше 15 років, а формулювання залишилися все тими ж.

Офіційне інтернет-представництво президента дублює і деталізує цитати п'ятнадцятирічної давності: "Реалізація закону дозволить забезпечити формування належного нормативно-правового забезпечення та встановлення чіткого правового механізму функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення".

Основним посланням наведених цитат є спільне бачення, що його втілять у нормативно-правовій базі, глобальна візія розвитку ринку землі. Проте спільне бачення й глобальні візії, як НЛО: усі про них говорять, але ніхто не бачив. Важливіше у справі спільного планування — не тільки його мати, а й виконувати.

Не затягувати розроблення на п'ятнадцять років і не ховатися за сторінками ефемерного проекту. Глобальні візії без реалізації — це лише папірці, задекларовані й підтверджені лише порожніми обіцянками і пущеними на вітер словами.

В історії вже був прецедент, коли Центральна рада на чолі з Михайлом Грушевським зволікала із земельною реформою. Більшовики скористалися такою нерішучістю й ухвалили популістський декрет про землю, де на папері роздали її всім.

Історик Владислав Верстюк переконаний, що Ленін, на відміну від Центральної ради, і не думав шукати ефективних заходів для збереження сільського господарства, його не цікавили інтереси селянства, для нього важливим було використати деструктивну енергію для розвалу старого світу.

Більшовики тоді, на жаль, перемогли, а українцям доводиться мати справу з їхньою архаїкою — земельним соціалістичним спадком. Чи варто знову дослухатися до популістських гасел?

Лебідь, рак і щука

Глобальна візія, що частенько є ґрунтовним виправданням консервації ринку, насправді не є цілісною, а розбивається на кілька уламків.

Профільний комітет Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин, Міністерство аграрної політики та продовольства, Держгеокадастр — ось головні гравці в реалізації законодавчих ініціатив щодо земельних відносин. Вони немов вийшли із байок Глібова, бо тягнуть земельний віз, як лебідь, рак і щука — хто вгору, хто у воду, а хто опирається.

Крім того, що в кожного з них власне бачення проблеми, всередині установ теж нема злагодженості. До прикладу, Мінагрополітики припускає поетапний запуск ринку або його впровадження у форматі продажу прав оренди.

Які ідеї витають у повітрі? Як може розвиватися ринок землі? Які сценарії пропонує кожна структура?

Орендний рай: продовжити не можна зупинити

Ідеї продовження мораторію ще на десять років озвучують народні депутати, зокрема й ті, що входять до складу профільного комітету.

Наприклад, показовими є міркування Миколи Кучера, який спирається на економічні тенденції: "Ми не готові до купівлі-продажу землі у цій економічній ситуації. Це буде — рано чи пізно, можливо, через п'ять років, а може, через десять".

Сценарій під умовною назвою "Залишити все, як є" пропонує умовну стабільність для великих агрохолдингів. Однак він поглиблюватиме як юридичний аспект проблеми — неможливість власників розпоряджатися землею, так і економічні ризики — виснаження ґрунтів, інвестиційну непривабливість галузі, низькі орендні ставки.

Якщо уявити далеке майбутнє з мораторієм, там буде аж ніяк не орендний рай.

Річний ручний мораторій: встигнути все

Продовження мораторію на рік, остаточно реалізоване 297 голосами депутатів та президентським підписом, є пом'якшеною версією попереднього сценарію, проте з меншою ймовірністю консервування галузі.

Член профільного комітету Олег Кулініч ще до продовження мораторію був упевнений у його безумовності: "Наразі це об'єктивна реальність, від якої нікуди не дінешся".

Сценарій дає час на переформатування правової бази, про що вели мову президент, прем'єр-міністр та спікер, а також шанси на ухвалення розроблених компромісних законопроектів. Однак у ньому є вагомі "але".

Перше із них — сценарій живить міфи, що для скасування мораторію необхідні суттєві зміни до законодавства, проте насправді їх варто імплементувати для прозорого функціонування ринку.

Друге "але" — чи готові ініціатори змін відмовитися від бурхливих дискусій, дійти згоди й розробляти врешті компромісні законопроекти.

Третє — чи вистачить у них часу встигнути реалізувати свої амбітні плани.

Четверте "але" сформулював перший заступник міністра агрополітики Максим Мартинюк.

На його думку, агрохолдинги можуть використати цей час для перегрупування активів або переукладання договорів, щоб вивести земельний банк з обігу після запуску ринку, або ж застосувати інтенсивні технології, щоб максимізувати прибутки до створення ринку і в такий спосіб погіршити стан ґрунтів.

Щоправда, найважливіше запитання у сценарії до його тимчасовості: чи затягнеться річний мораторій всього на рік?

Поетапно запрягати — не значить швидко їхати

Поетапний запуск ринку готує Держгеокадастр. Для цього вже розробили законопроект "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" та інтерактивну публічну кадастрову карту України з окремою опцією "Розпорядження сільськогосподарськими землями".

Очевидною перевагою є створення власне ринку, не квазіринку, не ефемерного ринку, не ринку оренди з обмеженими можливостями реалізації законних прав власників.

Максим Мартинюк, який свого часу очолював Держгеокадастр, прогнозує, що упродовж перших трьох років ціна на земельні ділянки зросте приблизно на чверть, натомість урожайність за два роки — на третину.

Локальні ціни регулюватимуться на відкритих електронних аукціонах. З ринком нарешті повноцінно розвиватиметься мале і середнє фермерство, воно матиме переваги мобільності порівняно з агрохолдингами.

У запуску насторожує його поетапність. Спершу продаватимуть землі державної та комунальної власності, а через два роки перейдуть до приватних ділянок. З одного боку, така послідовність дозволить скоригувати процедуру, проте з іншого — знову затримуватиме реалізацію прав власників.

У земельних справах зможуть працювати ринкові перекупники, що спекулюватимуть ділянками, а ініціатори змін замість розробки та втілення державних програм з підтримки малих та середніх фермерів сконцентруються на коригуванні процедури, яку можна вважати регуляторною. Ринок все ж таки мусить бути вільним.

Великі перегони: як ввести оренду в обіг

На противагу пропозиціям Держгеокадастру, Мінагрополітики має альтернативний сценарій і женеться за власними ідеями: запускати ринок у форматі продажу прав оренди.

Механізм полягає в тому, що власники залишатимуться незмінними, а орендарі використовуватимуть власні угоди для продажу. Таке право може стати новим видом банківської застави й допоможе залучити інвестиції у сільське господарство, що, відповідно, спричинить незначне зростання податкових надходжень.

Щоправда, банки мовчать щодо перспектив так само, як досі не реагували на можливість запуску ринку.

Продаж прав оренди ще більше ускладнить і без того складну ситуацію, посилить описаний в першому сценарії орендний "рай", а у власників від їхньої власності залишиться лише назва.

Ніби й оренда, а ніби й ні: що означає механізм емфітевзису

Продовження мораторію на довгий строк супроводжується не тільки орендними угодами, а й механізмом емфітевзису. Умовно він означає ту саму оренду, проте гнучкішу й укладену не на кілька, а на десятки років або ж безстроково.

Емфітевзис можна відчужувати, тож на практиці договір подекуди означає прихований продаж, адже грошові вливання можуть бути разовими — на етапі укладання. Розмір плати регулюється умовами договору, на відміну від орендних ставок, контрольованих законодавством.

Великі гравці, ймовірно, застосують інструмент для реалізації сценарію "залишити все, як", тим паче, що практика укладання таких угод вже існує.

Навіть якщо ринок запустять, то землевласники будуть зв'язані правовою кабалою прописаних обов'язків, хоч угода нібито гарантує власнику земельної ділянки переважне право на придбання права емфітевзису, тобто його припинення.

Умовно кажучи, вільний ринок пройде повз їхні ділянки, агрохолдинги ж отримають у користування землі за фіксованою ціною ще на десятки років.

Якщо порівнювати механізм продажу прав оренди та емфітевзис, то чіткої різниці нема. Видається, що це або дублювання, або не зовсім конституційна ініціатива, що може змінити режим чинних договорів.

Вільний ринок: підганяти земельний віз

Як показує аналіз, всі попередні сценарії мають свої хиби. Якщо міркувати з використанням винятково економічних категорій, то продовження мораторію матиме нульовий ефект для економіки.

За даними Мінагрополітики впровадження обігу прав оренди або використання інструменту емфітевзису прогнозовано принесе близько 33 млрд дол, поетапний запуск — удвічі більше.

Натомість, загальний економічний ефект створення лібералізованого ринку за оцінкою організації EasyBusiness — близько 100 млрд дол упродовж наступних десяти років після запуску ринку.

Усі сценарії, окрім відкритого, нівелюють правовий аспект та порушення конституційних прав землевласників.

Міжнародний аспект скасування мораторію оповитий міфами: мовляв, ціни будуть страшенно низькими, а всю землю скуплять чи вивезуть іноземці. Ці фантоми переслідують українців, затьмарюють їм розум і провокують вирішувати за інших. Землевласники обурюються: "А чому хтось має вирішувати за мене?".

Що у сухому залишку

Видається, що ухвалений закон не має реального впливу на ситуацію і є інертним бюрократичним рухом, адже мораторій за своєю юридичною природою безстроковий.

Щоб земельний віз не стояв на роздоріжжі, як упродовж останніх 15 років, потрібно обстоювати ідею вільного ринку.

Якщо штовхати його об'єднаними зусиллями, він неодмінно прибуде в пункт призначення — країну, де ані на права людини, ані на аграрний сектор не накладатимуть мораторій.

Микола Гайдай, співзасновник EasyBusiness