Нерухомість: дна не видно
"Ціни вторинного ринку наближаються до цін первинного. У Києві на новобудовах метр уже коштує 8 тисяч гривень. Не виключно, що ціни на вторинному ринку впадуть до 1200 доларів".
Відомий російський девелопер Сергій Полонський ще в жовтні 2008 року обіцяв з'їсти краватку, якщо ціни на його нерухомість через півтора року не виростуть на 25%.
Згодом він таки з'їв шматок краватки, зазначивши, що його прогноз не збувся лише частково.
Українські експерти, девелопери та забудовники не лише не їдять краватки за свої хибні прогнози, але й знову і знову пророкують цінове дно.
Достатньо одним оком глянути на прогнози експертної спільноти у 2010 році, щоб впевнитися у їхньому надмірному оптимізмі. Тоді вони переконували, що після стабілізації доходів українців ціни на нерухомість почнуть рости. Водночас, підігріватиме ринок наближення чемпіонату "Євро-2012".
Спекулянти йдуть з ринку
Менш оптимістичними виглядають їхні передбачення у 2011 році: ціни хоч і знизяться на 5-10%, але востаннє. Мовляв, у Києві вони вже впали до рівня найдешевших столиць Європи, поступаючись лише Білорусі та Молдові.
Насправді ж Україна за рівнем доходів населення суттєво поступається Європі, зайнявши за рівнем бідності на континенті друге місце з кінця.
До кризи Україна була одним з світових лідерів за темпами зростання цін на житло. У 2009 році, у розпал кризи, вона увійшла до світової трійки країн, але вже у рейтингу падіння цін. Вітчизняна нерухомість подешевшала на 21%, поступившись лише Латвії - 48% та ОАЕ - 46%.
Згодом у цих двох країнах ціни зупинилися, в Україні ж вони і далі падають, хоча й не так інтенсивно. У 2010 році квартири подешевшали ще на 15%.
Найсуттєвіше падають ціни на столичне житло, які є орієнтиром для регіонів. У травні 2011 року київський квадратний метр подешевшав на 11% проти цього ж місяця 2010 року до 1 470 доларів.
Втім, дані ріелторів не зовсім відображають реальну картину: часто-густо продавці і будівельники погоджуються на 5-10-відсоткову знижку.
Бюджетні та неліквідні квартири коштують ще дешевше. На сайтах з продажу житла можна знайти столичну "одиничку" за 30-35 тисяч доларів, тоді як у передкризовому 2008 році вона б коштувала 70-80 тисяч доларів.
Ціни на нерухомість у Києві, доларів за квадратний метр
Червень 2010 року | Вересень 2010 року | Жовтень 2010 року | Грудень 2010 року | Березень 2011 року | Червень 2011 року | |
Новобудови | 1 565 | 1 539 | 1 539 | 1 556 | 1 544 | 1 544 |
Вторинний ринок | 1 790 | 1 776 | 1 802 | 1 806 | 1 784 | 1 809 |
Заміські будинки* | 967 | 961 | 973 | 964 | 946 | 965 |
* - Київська область
Джерело: SV Development
Ще більше засмучують спекулянтів цінові очікування ринку. За даними порталу Domik.net, у березні-травні 2011 року котирування тупцювали на низькій позначці 0,3%, так і увійшовши у "мертвий" літній сезон.
Деякі експерти не виключають, що ринок оживе лише тоді, коли середня ціна на столичну нерухомість впаде до 1 тисячі доларів за квадратний метр. Самі ріелтори скептично ставляться до будь-який цінових орієнтирів.
"Під час кризи теж говорили, що ринок обвалиться на 600 доларів за метр, і тоді будуть купувати, але цього не сталося. Такі заяви дезорієнтують людей. Зараз ціни не падають і, думаю, більше падати не будуть", - каже президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич.
Будівельників не врятували реформи
Стагнація ринку нерухомості зовсім не влаштовує будівельників. Вони кажуть, що працювати собі у збиток не будуть, оскільки ціни на будівельні матеріали, пальне та зарплату робітникам стрімко ростуть.
За даними Держстату, вартість будівельних робіт у 2009 році зросла на 8,6%, в 2010 році - на 18,9%, а за перший квартал 2011 року - на 3,4%.
Хоч держава з початку 2011 року і скасувала значну частину зайвих дозвільних процедур, будівельники не змогли похвалитися успіхами.
За січень-березень 2011 року введення в експлуатацію житла навіть впало на 1,42% проти цього ж періоду 2010 року. Обсяг капітальних інвестицій в нерухомість за той же час збільшився на 43% до 97,7 мільйона доларів, але левова частка грошей йде на будівництво незавершених об'єктів.
Введення в експлуатацію житла в Україні, мільйони квадратних метрів
1980 | 1985 | 1990 | 1995 | 2008 | 2009 | 2010 |
17,3 | 19,1 | 17,4 | 8,6 | 10,4 | 6,4 | 9,3 |
Джерело: Держстат
Столичні новобудови продаються повільно: в 2010 році у Києві реалізували лише 3 тисячі нових квартир - учетверо менше, ніж в докризовому 2008 році. Вторинна нерухомість продається жвавіше. Покупці не хочуть інвестувати в оздоблення нових квартир, які і досі спороджуються у форматі "голі стіни".
"Ціни вторинного ринку наближаються до цін первинного. У Києві на деяких новобудовах метр уже коштує 8 тисяч гривень. Не виключно, що ціни на вторинному ринку впадуть до 1200 доларів. Ринок ще не відчув дна", - вважає голова Ріелтерської палати України Олександр Бондаренко.
Нема попиту - нема квартир
Платоспроможного попиту на квартири немає, оскільки банки не дають людям кредити. За три місяці 2011 року іпотечний портфель установ скоротився на 3,2%, і в другому кварталі він може "схуднути" ще на 1-2%.
Середня ставка за такими позиками - 18,3%. Банки видають кредити лише за умови істотного першого внеску - до 50%. Хоча деякі установи починають зменшувати перший внесок до 20-30%, це поки не є масовим явищем.
"Ринок оживе тоді, коли у людей почнуть рости доходи. Поки цього не відбувається. Ринок нерухомості першим входить у кризу і останній з неї виходить", - впевнений Бондаренко.
За його словами, сектор пожвавиться лише за умови зростання транзакцій у ньому. "У 2010 році ринок стабілізувався, але все одно був у мінусі - 0,1%. Наразі транзакції не ростуть, але й навіть якщо почнуть рости, то треба ще певний час на відновлення зростання цін", - відзначив експерт.
Сподіватися, що ринку допоможе держава, не варто. Бюджетна програма "Доступне житло" зазнала краху, як і програма молодіжного кредитування, за десять років існування якої квартири отримали лише 3% "черговиків".
До того ж, "Доступне житло" виявилося не таким вже й доступним, адже покупцю треба було назбирати мінімум 70% вартості квартири, щоб отримати дешевий кредит.