Покупців квартир садитимуть на два роки?

Чергові новації можуть ускладнити життя учасникам ринку нерухомості.

Зміни до закону про запобігання та протидію легалізації доходів, отриманих злочинним шляхом, зобов'язують фіксувати у фінансовому моніторингу операції з нерухомістю.

Новаторство депутатів викликане черговими вимогами міжнародного співтовариства. Закон, який набуває чинності 21 серпня 2010 року, по-суті, реалізує рекомендації Групи з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей - FATF.

Законодавчі зміни передбачають розширення кола суб'єктів первинного фінансового моніторингу. До їх числа включені адвокати, нотаріуси та аудитори, які беруть участь у підготовці та супроводі угод купівлі-продажу.

Відповідно до закону, ці суб'єкти будуть зобов'язані повідомляти уповноваженому органу у сфері фінансового моніторингу про свої підозри щодо окремих угод, в тому числі, купівлі-продажу нерухомості.

Під контроль можуть потрапити договори щодо придбання земельних ділянок та об'єктів незавершеного будівництва, повітряних суден, морських і річкових кораблів, а також космічних об'єктів. Документ регламентує, що підставою для внутрішнього фінансового моніторингу буде операція на суму більше 400 тисяч гривень.

За словами чиновників, зміни зобов'яжуть ріелторів реєструватися у Держфінмоніторингу протягом трьох робочих днів після укладення угоди про наміри клієнта купити або продати нерухомість. А інформацію про учасників угоди посередники будуть вимушені зберігати протягом п'яти років.

Віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості України - АФНУ - Сергій Злидень упевнений, що такі заходи змусять сумлінних ріелторів ставати на облік. "Якщо ти займаєшся операціями з нерухомістю і не стоїш на обліку, ти порушник", - сказав він.

За словами юриста юридичної компанії Magisters Івана Трофіменка, те ж саме буде зобов'язаний зробити і нотаріус, навіть якщо він отримає інформацію "за обставин, які є предметом таємниці здійснюваних нотаріальних дій".

У той же час, заступник голови Держфінмоніторингу Олексій Фещенко каже, що закон не передбачає "автоматичної звітності" суб'єктів моніторингу. "Це не означає, що інформація про угоду купівлі-продажу нерухомості автоматично має бути надіслана до Держфінмоніторингу. Ці дані автоматично нікуди не надсилаються", - зазначив він.

Утім, у відомстві зауважили, що інформація надаватиметься уповноваженому органу "у разі виникнення підозр у відмиванні коштів та фінансуванні тероризму". Як ідентифікувати ці підозри, чиновники поки сказати не готові. Проте вже відомо, за яких обставин угодою можуть зацікавитися представники влади.

"Обов'язковому фінансовому моніторингу операція буде підлягати за умови наявності хоча б однієї з ознак, визначених у законі. Такими, наприклад, можуть бути готівкові розрахунки або наявність у покупця офшорної реєстрації", - пояснила адвокат юридичної фірми "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус.

В цілому, представники професійного моніторингу фінансів не сидять, склавши руки. За словами заступника керівника департаменту методичного забезпечення комітету Ярослава Корженівського, його відомство уже розробило критерії, за якими суб'єкти первинного фінансового моніторингу зможуть оцінювати своїх клієнтів.

Разом з тим, він не зміг назвати ці критерії, пославшись на необхідність дочекатися внесення змін і пропозицій з боку уряду. "Низку процедур має розробити Кабмін, а їх поки що нема", - зауважив Трофіменко.

Загалом, юристи вважають, що закон прописано нечітко, і це може призвести до суперечок між державними інститутами та учасниками ринку. "З одного боку, огріхи не дозволять втілити документ в життя. З іншого - це безмежне підґрунтя для силових структур зловживати положеннями закону", - зауважив юрист Magisters.

До того ж, акт передбачає серйозні санкції - штрафи до 3 тисяч неоподатковуваних мінімумів, позбавлення права займатися певним видом діяльності, ліквідація юридичної особи і навіть обмеження волі на строк до двох років  у разі навмисного ненадання інформації або її несвоєчасного надання.

"Передбачати такі покарання без чіткої нормативної бази, на мій погляд, злочинно. Це лише посилить традиційний серпневий застій на ринку", - вважає Трофіменко.

Утім, ріелтори не переймаються. "Ринок залишиться таким, яким він є. На динаміку і на ціни впливають зовсім інші чинники", - запевняє віце-президент АФНУ.

Так вважають не всі. "Зважаючи на те, як багато людей не розбирається у законах, можна припустити, що нічого доброго з цього не вийде. Від закону будуть ховатися і покупці, і продавці", - припускає аналітик компанії SV Development Сергій Костецький.

Інші представники сектора теж не у захваті. Без паніки, кажуть вони, навряд чи обійдеться, тому варто очікувати призупинення угод і зниження їх кількості. Крім того, агентства нерухомості не готові виконувати прописані у законі зобов'язання.

"Навіщо це ріелторам потрібно? У попередньому договорі, який укладається між покупцем і власником, вони не фігурують і учасниками угоди теж не є. Держфінмоніторинг не зможе зробити з цієї вимоги наказ", - упевнений Костецький.

За його словами, згідно з законом, реально інформувати держструктури про сумнівні операції може тільки нотаріус. Втім, враховуючи, що більшість угод проходить за заниженими цінами, навряд чи і він знатиме реальні ціни, додав аналітик.

В експертів також виникають сумніви з приводу необхідності введення цих норм у посткризовий період. На їх думку, такі заходи могли мати сенс у 2007-2008 роках, коли ринок знаходився на піку і там проходило багато спекулятивних угод.

Нині ж покупців терзає інше питання: як підтвердити свої доходи, якщо офіційна зарплата ніколи не перевищувала, наприклад, 1,5 тисячі гривень? Ніхто ж не хоче, щоб ним цікавилися правоохоронні органи тільки через факт купівлі квартири.