Ринок нерухомості: падіння триває

Ціни на житло продовжують падати. Мильна бульбашка ринку нерухомості, яка в попередні роки росла на іпотечних дріжджах, луснула.

Втім, кількість бажаючих придбати квартиру за заниженою ціною не зросла. Попит на квадратні метри слабшає, і найбільш відчутного удару зазнає, в першу чергу, первинний ринок житла.

Потенційний споживач не поспішає ризикувати і чекає на стійке "цінове дно" та на реалізацію урядових програм. На думку експертів, відродити ринок первинного житла може тільки втручання держави.

По-перше, кажуть вони, ринок нерухомості в Україні втратив свою привабливість як для іноземних, так і для вітчизняних інвесторів.

По-друге, банківська криза й відсутність іпотечного кредитування не дають змоги стимулювати попит.

За даними "Економічної правди", з тридцяти найбільших банків України іпотечні позики надають тільки дві фінансові установи на жорстких, порівняно з передкризовими часами, умовах.

По-третє, заможна частина населення не поспішає інвестувати в житло, очікуючи подальшого "просідання" цін.

В цих умовах інвестори, споживачі та забудовники дивляться у бік Кабміну та Мінрегіонбуду. Усі вони очікують обіцяних антикризових заходів, які повинні розворушити будівельну галузь.

В очікуванні фінансових вливань

Наприкінці 2008 року уряд прийняв низку антикризових нормативних документів й визначив джерела фінансування, однак коштів будівельні компанії не отримали.

Тим не менш, Міністерство регіонального розвитку і будівництва випромінює спокій.

"Ми оптимісти й переконані, що всі виділені урядом та Нацбанком кошти на будівництво підуть в реальний сектор економіки, тобто на добудову житла, що має високий ступінь готовності", - повідомили у міністерстві.

Відомство наголошує, що необхідні нормативно-правові акти для цього вже відпрацьовані, а міжвідомча комісія склала перелік недобудованих об'єктів.

За даними міністерства, до списку недобудов з готовністю 70%, які, згідно з антикризовими законами, слід закінчити у 2009 році, включено 465 об'єктів. Для цього знадобиться 7,5 мільярда гривень.

У державному бюджеті України на 2009 рік на будівництво передбачено 3,61 мільярда гривень.

При цьому трохи більше мільярда гривень з цієї суми має бути використано на будівництво житла для військовослужбовців, інвалідів та депортованих кримських татар.

Таку вагому різницю між цими сумами в Мінрегіонбуді пояснили "практично одночасним прийняттям" антикризового закону для будівельної галузі й закону про бюджет на 2009 рік.

Втім, за словами прем'єр-міністра Юлії Тимошенко, держава сьогодні може гарантувати виділення сектору 4 мільярдів гривень.

Прем'єр сподівається, що в 2009 році вдасться профінансувати Державну іпотечну установу, яка кредитує придбання громадянами житла на первинному ринку, в обсязі 2 мільярдів гривень.

"Я впевнена, що ми повернемо до Державної іпотечної установи (ДІУ) 1 мільярд боргу, ще 1 мільярд одержимо додатково за рахунок продажу цінних паперів. І я думаю, що цього року ми 2 мільярди гривень зможемо віддати на придбання житла", - сказала прем'єр.

Крім того, уряд має виділити державним Ощадбанку та Укрексімбанку по 1 мільярду гривень із стабілізаційного фонду держбюджету для кредитування як фізичних осіб, так і забудовників.

З поверненням мільярдного боргу ДІУ, справді, виходить 4 мільярди, але все одно не "дотягує" до суми, оголошеної представниками Мінрегіонбуду.

Комічність ситуації полягає також у тому, що ці фінансові вливання чиновники міністерства очікували не пізніше травня 2009 року. Травень завершився, але жодна копійка у галузь досі не надійшла.

Було поповнено хіба-що статутний капітал Укрексімбанку на 999,999 мільйона гривень шляхом випуску акцій додаткової емісії. Ці кошти мають бути оплачені за рахунок випуску Мінфіном облігацій внутрішньої державної позики на 1 мільярд гривень. Ощадбанк такої уваги ще не удостоївся.

У ДІУ ситуація взагалі критична. Облігації на суму 1 мільярд гривень поки не зацікавили ні банки, ні НБУ.

Заступник начальника управління нормативного забезпечення розвитку житлового будівництва Мінрегіонбуду Володимир Височин заявив, що Нацбанк не має можливості реалізувати цінні папери Державної іпотечної установи.

"Ми звернулися до НБУ. Сьогодні відповідь - негативна. Тому один з реальних шляхів добудови житла за державні кошти залишається нереальним", - сказав він.

ДІУ ще в грудні 2008 року отримала держгарантії на емісію облігацій на суму 1 мільярд гривень. Ці кошти планувалося спрямувати на реалізацію програми добудування житла із ступенем готовності понад 70%.

Однак 14 травня було скасовано вже четвертий аукціон з публічного розміщення облігацій. Причина незмінна - відсутність заявок від потенційних покупців-банків.

За словами аналітика компанії SV Deveiopment Cергія Костецького, повернути довіру споживачів до ринку можуть лише значні інвестиції.

"На нашу думку, ситуацію можна виправити тільки тоді, коли держава увіллє в галузь не 1-5 мільярдів гривень, а десятки мільярдів", - зауважив він. При цьому експерт сумнівається, що кошти можуть бути виділені 2009 року.

На цьому тлі оптимізм Мінрегіонбуду виглядає щонайменше дивним. З ринку надходить інформація, більше схожа на волання про порятунок, ніж на оптимістичні заяви.

Так, за підсумками першого кварталу 2009 року, порівняно з цим же періодом 2008 року, об'єми введення в експлуатацію житла в Україні знизилися на 31,8%.

Керівник міністерства Василь Куйбіда після аналізу показників роботи галузі доручив терміново організувати позачергове засідання Антикризової ради з питань стабілізації сектора.

На цьому заході дуже хочуть побачити прем'єр-міністра.

Зачекаємо до виборів

Зрештою, неможливість держави вплинути на ситуацію й "параліч" самих забудовників істотно позначаються на попиті на житло - він невпинно скорочується. Головною причиною експерти називають великі ризики, які приховує в собі первинний ринок.

"Цей сегмент завжди приваблював споживачів, які не мають повної суми на придбання квартири і найчастіше орієнтовані на нерухомість економ-класу. Для них ризик у такій ситуації неприйнятний", - вважає Костецький.

Вартість житла у новобудовах, доларів за квадратний метр

Дані: SV Development

У консалтинговій компанії Knight Frank також наголошують, що довіра населення до забудовників підірвана.

"У сегментах економ- та бізнес-класу платоспроможний попит значно знизився, в тому числі - через проблеми з кредитуванням. Навіть за наявності коштів довіра населення до будь-яких форм інвестицій нині суттєво підірвана кризою", - кажуть аналітики.

Прохолодне ставлення громадян до первинного ринку житла підтверджується даними консалтингових фірм. За словами Костецького, попит на вторинному ринку житла сьогодні значно перевищує показники з продажу на первинному ринку.

"Первинного ринку зараз нема, він просто зупинився. Якщо 2008 року у Києві було продано близько 10 тисяч нових квартир, то в цьому році - трохи більше десяти квартир за місяць", - говорить експерт.

Більше того, аналітики переконані, що про стабілізацію цін на ринку і, відповідно, досягнення цінового дна, наразі говорити ще зарано.

За прогнозами Knight Frank, нові квартири дешевшатимуть і далі, хоча й повільнішими темпами: до кінця 2009 року ціни на житло бізнес-класу впадуть на 8-10%, економ-класу - на 12%.

Говорячи про майбутнє ринку, експерти одностайні в думці про його відродження не раніше 2010 року. Серед причин - і політичні ризики.

"Якщо навіть якісь гроші надійдуть у 2009 році, то зрозуміло, що до виборів цим ніхто займатися не буде. А після виборів новому президенту потрібно буде не менше півроку, щоб поліпшити ситуацію у галузі", - упевнений Костецький.