Ринок житла не виведе країну з кризи

Будівельний ринок в Україні, після падіння майже вдвічі за останні місяці, сьогодні врятує хіба що диво. Більш нема чого очікувати від галузі, на яку уповають представники влади, проголошуючи вже заїжджений девіз "Будівництво виведе країну з кризи".

Незважаючи на те, що в кінці року було прийнято низку нормативних документів щодо запобігання впливу кризи на будівельну галузь, а країна отримала свій "рятівний" бюджет на поточний рік з неприйнятним дефіцитом, жодних сигналів до порятунку галузі не було чути.

Також досі не визначені джерела фінансування цього проекту та можливість повернення довіри учасників ринку та інвесторів.

Як відомо, 20 листопада Міністерство регіонального розвитку і будівництва підписало меморандум про взаєморозуміння з будівельними організаціями і їхніми об'єднаннями, підприємствами-виробниками будівельних матеріалів.

В кінці року парламент прийняв вагоміший документ - закон "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва". За відповідне рішення проголосувало 410 депутатів.

Вжиті заходи "на папері" були сприйняті досить неоднозначно. Гендиректор компанії ТММ Микола Толмачов спрогнозував, що доступне житло з бюджету буде фінансуватися в останню чергу, після всіх захищених статей.

Виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Олексій Пилипець категоричніше оцінив корисність цього закону. "Це як мертвому кадило", - заявив він.

Цей закон передбачає добудувати  2009 року об'єкти, готові на 70% і більше. У 2010 візьмуться за недобудови, що мають готовність від 50%. Згідно з документом, українці, що стоять у черзі за безкоштовним житлом, отримають з бюджету допомогу - 30% вартості нерухомості.

Для цього в Держбюджеті передбачена цільова субвенція розміром 0,5% ВВП на субсідіювання будівництва доступного житла для громадян з можливістю використання цих коштів як першого внеску при купівлі житла безпосередньо і при отриманні іпотечного кредиту.

На сьогодні кошти, передбачені на субвенції, складають близько 3 мільярдів гривень.

Де знайти гроші?

Питання тільки в тому, як наповнюватиметься Стабілізаційний фонд бюджету, з якого і має фінансуватися будівельний ринок. Особливо на тлі зниження рейтингів України та падіння довіри міжнародних кредиторів.

Не варто забувати і про відсутність взаєморозуміння між МВФ та урядом. Нагадаємо, Фонд рекомендує Кабміну переглянути макропоказники, і одна з вимог для отримання другого траншу кредиту - це встановлення прогнозу ВВП на рівні 8%!

Тому сума субвенції для ринку житла в 0,5% від ВВП може ще більше "схуднути".

Невтішні прогнози для ринку житла "Економічній правді" підтвердили і в Мінрегіонбуді.

"З огляду на те, що за підсумками 2008 року відбулося падіння обсягів будівельних робіт на 16%, Міністерство вважає своїм головним завданням стабілізувати ситуацію. Якщо ми ставимо перед собою завдання зберегти обсяг виконання робіт у 2009 році хоча б на рівні 2008 року, нам необхідно залучити для подолання рецесії будівельної галузі 210 млрд. гривень капіталовкладень", - зізнався голова міністерства Василь Куйбіда.

Така ситуація тільки посилює занепокоєння голів будівельних компаній. Голова Львівської облдержадміністрації Микола Кмить вважає, що його регіону потрібно близько 9 мільярдів гривень. Хоча реально, за його словами, регіон може розраховувати приблизно на 100 мільйонів гривень.

У Дніпропетровській області налічується понад 10 недобудов зі ступенем готовності близько 70%. Орієнтовна необхідна сума для цих проектів складає149 мільйонів гривень. Свої об'єкти вже надала і адміністрація Івано-Франківської області, вона запросила на них близько 12,5 мільйонів гривень. Від Донецької області подано 8 об'єктів на суму 384,5 мільйони гривень.

В Асоціації виробників будматеріалів вже не вірять в те, що будівельну галузь можна реанімувати.

"Від початку кризи з травня минулого року і до сьогодні я казав, що можна на Марс злітати і назад повернутися, і прийняти будь-яке рішення. Сьогодні можна стверджувати, що наради, меморандуми, проекти законів, прийняті закони заветовані, прийняті закони незаветовані - ніщо абсолютне не діє і сьогодні ми бачимо безпорадність влади", - розповів Голова наглядової ради "Ассоціації виробників будматеріалів" Іван Салій.

Він впевнений в тому, що сьогодні будівництво неможливо зрушити з мертвої точки, і це може спричинити тільки дефіцит житла. "Будинок будується два роки, і пройдуть ці два роки або рік, тобто, наступного року буде дефіцит житла і ... ми будемо о п'ятій ранку займати знову черги, щоб вкласти кошти в нові будинки, які будуть побудовані тільки через 2-3 роки", - зазначив він.

Голова "Ассоціації виробників будматеріалів" наголосив на тому, що його розрахунки відносно спаду в будівельній галузі збігаються з графіками Пинзеника з доповідної, опублікованої "Економічною Правдою".

Більш оптимістично налаштований керівник "21 століття" Лев Парцхаладзе. За його словами, підготовка списків об'єктів та визначення умов роботи будівельних організацій вже проведені, і нині затверджується процедура проведення аукціонів.

"Міністерство регіонального розвитку активно працює, і там жорстко дотримуються термінів, і нічого ніхто не затягує", - зазначив він.

Але, тим не менше, для Парцхаладзе також залишається загадкою питання фінансування передбачених проектів: "Інше питання - звідки візьмуться гроші, поки що остаточного рішення немає, зрозумілі джерела, але чи можливо це на 100%, поки що невідомо", - каже він.

Закон "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі" передбачає два механізми кредитування будівельних організацій і фізичних осіб. Один із них пов'язаний з участю банків, інший - з участю Державної іпотечної установи.

Перший варіант реалізовується за допомогою державних банків - "Ощадбанку" та "Укрексімбанку", а також через інші фінансові установи, які відповідають таким вимогам:

1) мають досвід іпотечного кредитування на будівництво житла не менш як три роки;

2) здійснюють іпотечне кредитування за вимогами державної іпотечної установи.

І для забудовників, і для банківської системи наповнення такої схеми грошовими ресурсами дозволяє повернути довіру населення і до банків, і до забудовників. Але ідеальними їх аж ніяк не можна назвати.

Заступник голови управління Державної іпотечної установи Сергій Волков вважає, що у такого кредитування будівництва для фізичних осіб завжди будуть ризики.

"Є один великий загальний недолік у всіх схем. Ідеальною схемою є продаж готового житла та фінансування будівництва за рахунок інших джерел, а не за кошти майбутніх покупців. А саме, схема ідеальна тоді, коли житло будується за кошти інвесторів, девелоперів або за рахунок комерційних банків. Потім вже готове житло продається ", - сказав він.

Волков підкреслив, що тільки такі схеми можуть застерегти населення, яке потребує житло, від можливих ризиків. Він додав, що, нажаль, такі ідеальні схеми - велика рідкість для України.

Начальник відділу фінансових досліджень GFK-Ukraine Дмитро Яблунецький також вважає, що кредитування будівельних компаній - це не найбільш правильний крок.

"Якщо ми даємо гроші забудовникові під певні проекти, то ми не можемо знати, який на нього буде попит. Правильніше давати гроші споживачеві, який буде вибирати з конкурентних пропозицій", - сказав експерт.

"Навіть якщо в банку "висить" корпоративний кредит для забудовника, умовно кажучи, в 100 мільйонів, то найкраще - прийти і пояснити банку, що розділити його на сто покупців буде набагато вигідніше, і він тоді більш гарантовано поверне собі ці 100 мільйонів", - розповів "Економічній правді" директор КУА "Фінком ессет менеджмент" Павло Ружицький.

За словами Ружицького, банки іноді самі вже починають ініціювати зустрічі із забудовниками для того, щоб "швидкими кроками" можна було знайти вихід з проблемної ситуації.

"Банки хочуть контролювати цільове використання грошових коштів, якщо раніше вони цього не робили. Зараз хочуть контролювати, хочуть ввести прозору юридичну схему і кредитувати, як не парадоксально, фізичних осіб - покупців квартир, тому що це єдиний спосіб якимось чином вивести цього забудовника з кризи, та банку вийти з цієї складної ситуації ", - підкреслив директор КУА.

Як зупинити відтік інвестицій?

Іноземні інвестори не поспішають на український ринок будівництва. І ситуація навряд чи зміниться найближчим часом. По суті, головними факторами, на які реагує "пильність" спонсора, є: політична криза і купівельна спроможність "дрібного інвестора".

Голова компанії "СлавІнвест" Мілан Паєвіч вважає, що інвестиції в будівництво можуть прийти в Україну тільки після врегулювання політичної кризи.

"На превеликий жаль, ця країна довго жила тільки в одному ракурсі кризи - кризі коаліції. І ця криза не дозволяла донести до всіх, що треба підготувати галузь до глибокої кризи, що охопила увесь світ", - сказав він.

Керівник інвестиційної компанії наголосив, що зменшення прямих іноземних інвестицій на світовому рівні 2009 року планується на 13%, і цей негативний тренд відіб'ється й на Україні.

Кажучи про ставлення іноземних інвесторів до України, Паєвіч зазначив, що ризик їх капіталовкладень "мутував", і "інституційні стратегічні інвестори" просто зараз сидять і чекають, що буде робити уряд України.

"Іноземні інвестори знають, які суми з депозитів банків зняло населення України, і це колосальний потенціал, а тому вони вважають, що Україна сама собі може допомогти", - додав Паєвіч.

Лев Парцхаладзе вважає, що повернути інвестора на вітчизняний ринок можна за допомогою трьох складових: стабілізації курсу гривні, поновлення кредитування та політичної стабільності.

Іноземні інвестиції та вливання завжди додають позитиву, але не варто також забувати про дрібних інвесторів - споживачів.

"Проблема в тому, що дрібний український інвестор - люди, які купували квартири через кредити, зараз перебувають в дуже скрутному становищі. І Україна втрачає потенційно середній клас, який тільки почав накопичувати, і на якому усі зрілі держави тримаються", - відзначає Паєвіч.

Інвестор пропонує банкам зробити "канікули" для таких кредиторів, щоб вони знову могли стати платоспроможними.

Павло Ружицький вважає, що повернути довіру покупця можна також у разі перегляду будівельними фірмами політики продажів та схеми платежів.

"Ті люди, які збирали 20 тисяч доларів, 50 тисяч доларів і більше, і вони у них лежать, але жити їм ніде, а вкладати вони бояться. Що робити? Вони підуть на вторинний ринок і там куплять. Девелоперам треба постаратися, по-перше, повернути довіру, і друге - зробити таку схему платежів, щоб цей покупець міг собі дозволити купити це житло ", - каже він.

Незважаючи на довгі дискусії і діалоги між представниками влади та будівельного бізнесу, банківської сфери, ситуація для "звичайних" покупців, як і раніше, знаходиться біля критичної точки.

І проблеми бюджету разом з недовірою населення до банків та девелоперів не зможуть вирішити чергові меморандуми і "круглі столи" без конкретних дій і фінансування.