Навіщо перезапускати ринок оцінки майна

Уявіть просту ситуацію. Ви продаєте квартиру, берете кредит під заставу нерухомості або ваша компанія залучає іноземного інвестора, який хоче зрозуміти, скільки насправді коштують її активи. У кожному з цих випадків важливу роль відіграє оцінювач. Від його звіту залежать податки, розмір кредиту чи умови угоди. А працює він за правилами 20-річної давнини.

Для західного капіталу це величезний ризик, через який зупиняються угоди. Іноземні інвестори і банки не розуміють українських звітів про оцінку, бо ті відірвані від міжнародної практики. Нинішня система породжує постійні суперечки щодо вартості активів, ускладнює роботу бізнесу і викривляє податкові надходження.

Саме тому ми з колегами по Комітету з питань економічного розвитку розробили законопроєкт № 13435 «Про оцінку майна». 5 жовтня комітет рекомендував Верховній Раді ухвалити його в цілому.

На перший погляд тема здається вузькою і нецікавою для звичайної людини. Насправді це фундаментальна реформа. Вона перезапускає ринок оцінки за європейськими правилами, захищає приватну власність і дає бізнесу та громадянам зрозумілі інструменти.

Чинні правила не відповідають сучасному ринку

Почну з цифр, які мене особисто вразили найбільше. Фонд державного майна щороку рецензує частину звітів про оцінку і перевіряє, чи відповідають вони методології та іншим правилам. Ось результати за останні три роки:

• 2023 рік: з 4690 перевірених звітів повністю відповідали правилам лише три;
• 2024 рік: з 5649 перевірених — жоден;
• 2025 рік: з 4017 перевірених — лише два.

Тобто система, яка має гарантувати достовірність оцінки майна для банків, судів, держави і звичайних людей, практично не працює навіть за власними формальними критеріями.

Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» діє з вересня 2001 року. Відтоді економіка країни повністю змінилася. З'явилися нові Цивільний і Господарський кодекси та Закон «Про ринки капіталу», змінилися правила приватизації та оренди державного майна. Але правила оцінки системно не переглядали.

Базові національні стандарти ухвалили у 2003–2007 роках. Світ оновлював міжнародні стандарти кожні три-п'ять років, а український ринок залишався законсервованим.

«Роздвоєна» нерухомість

Ось приклад, зрозумілий більшості власників нерухомості. Сьогодні будинок і земельну ділянку під ним оцінюють окремо, за двома різними неузгодженими методиками. Землю оцінюють «чисто», без урахування будівлі на ній, а будівлю — окремо. Власник змушений замовляти й оплачувати дві оцінки, а потім результати просто складають.

Це незручно і дорожче. Крім того, такий підхід суперечить базовому юридичному принципу: земельна ділянка і будівля на ній мають спільну юридичну долю (superficies solo cedit). Цей принцип закріплений у Цивільному (ст. 377) і Земельному (ст. 120) кодексах, і Верховний Суд неодноразово його підтверджував. А головне — окрема оцінка створює ризик, що частину витрат урахують у підсумковій вартості двічі або не врахують узагалі.

Законопроєкт це виправляє: нерухомість оцінюватимуть цілісно, як єдиний об'єкт, за міжнародними стандартами.

Саморегулювання, яке не працює

Окрема проблема — слабкі саморегулівні організації (СРО) оцінювачів. Понад 40% оцінювачів не входять до жодної з них. Закон вимагає від СРО лише формальних речей, тож деякі з них існують фактично на папері, без нормального внутрішнього контролю і ресурсів.

У 2024 році річний бюджет найбільшої СРО становив трохи більше 590 тис. грн, тобто близько 49 тис. грн на місяць. Цього очевидно замало для методологічної роботи, внутрішнього контролю і представництва професії.

До того ж на ринку діє кілька СРО, які конкурують не якістю стандартів, а кількістю членів. Це створює небезпечний стимул послаблювати вимоги до оцінювачів, щоб залучити більше людей. А держава фактично не контролює, як СРО виконують делеговані їм повноваження.

Законопроєкт оновлює вимоги до СРО щодо внутрішнього контролю, матеріально-технічної бази, прозорості та звітності. Він створює постійну платформу для спільних рішень усієї галузі і запроваджує регулярний контроль за тим, як СРО виконують свої функції.

Що конкретно зміниться

Основні положення законопроєкту я вже описував у колонці для «Економічної правди» влітку 2025 року. Нагадаю ключові.

Міжнародні стандарти. Україна офіційно перекладе і запровадить міжнародні (IVS) та європейські (TEGOVA) стандарти оцінки. Банк, який перевіряє оцінку застави, чи іноземний інвестор, який дивиться на оцінку активів компанії, бачитимуть цифри, пораховані за тими самими правилами, що й у Варшаві, Берліні чи Лондоні.

Менше паперової роботи для оцінювачів. Сьогодні кваліфікаційне свідоцтво доводиться переоформлювати кожні два роки. Ця суто паперова процедура забирає час і гроші. Законопроєкт пропонує зробити свідоцтво безстроковим. Натомість раз на три роки оцінювач підтверджуватиме кваліфікацію на свій вибір: навчанням, викладанням або іспитом.

Єдиний реєстр оцінювачів. Будь-хто зможе за кілька кліків перевірити, чи має людина, яка оцінює його квартиру чи бізнес, реальну кваліфікацію.

Крапка в суперечках про рецензії. Сьогодні буває, що на один звіт виходять дві протилежні рецензії: одна каже «все правильно», інша — «все не так». Це глухий кут. За новим законом такі суперечки розглядатиме апеляційний комітет Кваліфікаційно-дисциплінарної комісії оцінювачів.

Реєстр звітів і рецензій. Це державна інформаційна система, куди вноситимуть звіти про оцінку і рецензії на них. Замовник зможе вимагати реєстрації свого звіту, і вартість у ньому буде офіційно зафіксована як результат роботи конкретного оцінювача. Простіше кажучи, оцінювач не зможе згодом відмовитися від звіту чи змінити його заднім числом, а сам документ неможливо буде підмінити.

Для цілей оподаткування, операцій на фінансовому ринку та оцінки державного і комунального майна реєстрація буде обов'язковою. Перевірити звіт і отримати витяг із реєстру зможе будь-хто.

Оцінка воєнної шкоди. Для мене особисто це має особливу вагу. Закон урегульовує оцінку майна для визначення розміру шкоди, завданої війною. Це стосується мільйонів українців, чиї будинки, квартири і підприємства постраждали від бойових дій. Їм доведеться довести державі і світу, скільки саме вони втратили.

Користь для держави, бізнесу і громадян

Оцінка майна — важлива цеглинка значно більшої конструкції. Від неї залежать довіра до банківської застави, податкова база, судові рішення щодо вартості майна та угоди з іноземними інвесторами. Якщо цю цеглинку заклали за застарілими правилами, проблеми рано чи пізно зачіпають усю систему: від людини, яка бере іпотеку, до держави, яка шукає інвестиції для відбудови.

Запровадження європейських і міжнародних стандартів оцінки — також зобов'язання України перед МВФ у межах програми розширеного фінансування. А ухвалення закону «Про оцінку майна» — обов'язкова умова для другого траншу за Меморандумом між Україною та ЄС щодо кредиту на 90 млрд євро. Верховна Рада ратифікувала його у травні 2026 року (Закон № 4892-IX). Ідеться про близько 3,8 млрд євро макрофінансової допомоги.

Але закон потрібен нам незалежно від цих домовленостей. Він стосується цілком практичних речей: кредитів під заставу, продажу нерухомості, розуміння реальної вартості майна. І це рідкісний випадок, коли реформа наводить лад у галузі, не вимагаючи значних нових видатків із державного бюджету.