Генплан розбрату: чому Львів та Сокільники конфліктують за землю біля аеропорту
Конфлікт навколо зміненого Генерального плану села Сокільники на Львівщині лише на перший погляд може виглядати як типова суперечка між приміською громадою та великим містом через землю і забудову. Гостроти додає те, що село ще навіть не отримало десятки гектарів землі поблизу злітної смуги Міжнародного аеропорту "Львів" імені Данила Галицького, а вже розпланувало їх забудову.
Сам аеропорт, розташований на території Львова, належить державі, а землі на південь від нього – Сокільницькій територіальній громаді. Однак у 2024 році Сокільники вирішили змінити свій Генеральний план і почати активне розширення в бік аеропорту. Ця ініціатива спровокувала тривалий конфлікт зі Львовом.
За останні місяці ця історія встигла обрости звинуваченнями у "земельних схемах", судами, меморандумом та боротьбою за право визначати майбутнє територій навколо летовища. І хоча окремі учасники конфлікту бачать перспективи його вирішення, на швидке завершення багатосерійного "трилеру" не варто чекати.
Приквел: витоки конфлікту між Сокільниками та Львовом
Щоб краще розібратися у причині конфлікту між двома громадами, потрібно повернутися на 6-7 років назад – у часи адміністративно-територіальної реформи (фінальна фаза великої реформи децентралізації, що стартувала ще у 2014 році). Її ідея полягала в тому, щоб передати більше повноважень і грошей "на місця", тобто громадам.
До реформи в Україні існувало понад 10 тис. сільрад, частина з яких не мала достатньо грошей на свої потреби. Тому держава вирішила укрупнити їх, створивши приблизно півтори тисячі більших і фінансово спроможніших об'єднаних територіальних громад (ОТГ). Як результат – у 2020 році Кабмін затвердив нову карту громад, а Верховна Рада скоротила кількість районів із 490 до 136.
У той час Львів бачив сенс у створенні великої агломерації навколо міста. Але Сокільники разом із селами Басівка та Годовиця виступили проти такого сценарію. Їхні мешканці виходили на мітинги під Львівську ОДА та вимагали створення окремої Сокільницької ОТГ.
Свою позицію вони пояснювали бажанням зберегти самостійність, контроль над землею та місцевими ресурсами. Серед аргументів звучало і побоювання, що у складі "великого Львова" села "втратять голос" і не зможуть самостійно визначати розвиток територій.
Відтак у червні 2020 року з'явилась Сокільницька територіальна громада, яка включала Сокільники та два інших "бунтівних" села. Натомість до самого Львова доєдналися по два міста та селища, а також 15 сіл.
"Тоді, на моє велике здивування, почалися дуже активні політичні процеси. Сокільники казали, що вони не хочуть бути містом і що вони не дадуть забудувати село. Ну добре, не доєднались – то нехай. Але яким було здивування, коли ми побачили нову версію генерального плану, який ухвалили Сокільники. Тобто, вони в один момент вирішили стати не селом, а містом, збільшивши свою кількість населення до 50 тисяч", – наголосив у розмові з ЕП міський голова Львова Андрій Садовий.
Частина перша: новий Генеральний план Сокільників
30 грудня 2024 року Сокільницька сільська рада ухвалила зміни до Генерального плану, якими передбачено розширення меж села на 158 га за рахунок земель ОТГ, що прилягають до Львова – зокрема до злітної смуги аеропорту. Понад 50 га цих територій планували віддати під житлову забудову.
Генплан – це основний документ, який визначає, як розбудовувати, забудовувати та використовувати територію населеного пункту. Фактично в ньому йдеться про перспективи розвитку території. Крім цього, Генплан може включати пропозиції щодо зміни межі населеного пункту.
Цими змінами Сокільники включили до свого Генплану території, які наразі ще не є частиною самого села. Однак лише рішення сільради недостатньо для фактичного розширення села. Для реалізації Генплану необхідно погодити документ з Львівською районною радою. Але остання своєї згоди не дає.
Крім цього, законодавство визначає, що Генплан необхідно розробляти та затверджувати з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
За словами заступника міського голови Львова з містобудування Любомира Зубача, територія навколо аеропорту історично не належала ані Львову, ані Сокільникам. Вона належала державі.
Після адміністративно-територіальної реформи ці землі увійшли до Сокільницької територіальної громади. Частину ділянок ще раніше передавали у приватну власність як землі сільськогосподарського призначення.
"Інвестори скупляли ці землі як сільськогосподарські. А потім спільно з Сокільницькою громадою зробили новий Генеральний план, де передбачили багатоквартирну забудову", – зазначив Зубач.
Він пояснив: якщо землі увійдуть до села Сокільники, то їхнє цільове призначення зможуть змінити, дозволивши забудову багатоквартирним житлом.
Що ж хочуть змінити Сокільники? Нині площа села становить 1421,8 га, а постійне населення станом на початок 2024 року – 8,8 тисячі осіб. Водночас Генплан передбачає розширення меж села до 1580,178 га. При цьому кількість населення Сокільників може зрости до 50,7 тисячі осіб, тобто, більш ніж уп'ятеро.
Основний приріст мають забезпечити саме нові квартали багатоквартирної забудови. У пояснювальній записці до Генплану йдеться, що лише у проєктованих мікрорайонах планують розселити понад 35 тисяч людей. Для цього передбачено понад 136 гектарів багатоквартирної забудови на 13 121 квартиру.
Загалом Генплан передбачає створення 14 житлових кварталів, п'ять із яких багатоквартирні. Також він передбачає включення у межі села проєктованої території під будівництво житлового кварталу К-9, який має розташовуватись неподалік від аеропорту.
Передбачається, що квартал матиме площу 53,7 га і зможе "поселити" майже 14 тисяч людей. Також поруч мають розташовуватись школа та дитячий садочок.
Одна з найбільших суперечок навколо нового Генплану стосується шумових обмежень аеропорту. На схемах видно, що частина запроєктованого кварталу К-9 потрапляє у зону значного авіаційного шуму. Звісно, йдеться не про постійний фоновий шум, а про акустичний вплив під час зльоту та посадки літаків.
Видання Zaxid.net раніше писало, що значна частина земель поблизу львівського аеропорту опинилася у власності компанії "Сокіл-Л", кінцевим бенефіціаром якої є Юлія Городечна. За даними видання, станом на 2025 рік компанії належало близько 20 га землі біля злітної смуги, а згодом площа активів зросла до понад 60 га.
"Шукали велику та цілісну земельну ділянку, яка дозволить реалізувати концепцію "місто в місті" та водночас "місто-парк", де соціальна та громадська інфраструктура буде доступною у пішій досяжності. Ще до входу в проєкт ми детально проаналізували всі наявні обмеження, включно з шумовими, з огляду на майбутнє залучення міжнародних інвесторів", – зазначала Городечна.
У Сокільниках заявляють, що конфлікт довкола Генплану значною мірою політизований. Голова Сокільницької сільради Тарас Сулимко закликав Львів до "конструктивної співпраці" та наголошував, що громада має таке ж право самостійно визначати свій розвиток, як і саме місто. У Сокільниках також стверджують, що під час розробки Генплану врахували містобудівні та санітарні вимоги.
"Проєкт отримав одноголосне схвалення архітектурно-містобудівної ради при Львівській ОВА – тридцяти незалежних експертів, які, мабуть, не помітили "порушень" і "шоку", про які пишуть заступник міського голови Львова та його очільник", – заявив Сулимко.
Частина друга: "вето" Львова та загроза розвитку аеропорту
Публічно про ризики нового Генплану Сокільників у Львові заговорили одразу після його ухвалення. У міськраді заявили, що масштабна житлова забудова поблизу аеропорту може створити проблеми не лише для міста, а й для роботи самого летовища, зокрема, заблокувавши можливості для його розвитку.
У Львові також наголошували, що проблема полягає не лише у самій забудові, а й у її масштабах. Мовляв, Сокільники не мають належної інфраструктури, щоб покрити потреби всього майбутнього населення, яке за кількістю вже буде більше тяжіти до міста.
Крім того, у Львівській міськраді заявили, що Генплан Сокільників впливає на інтереси міста та мав би погоджуватись зі Львовом як суміжною громадою. "Коли ми побачили цей Генеральний план, для нас це був шок, тому що згідно з законодавством громада має погодити його з іншою громадою. Тому ми звернулися до суду. І рішення Верховного суду скинуло це на перший розгляд, тому що вони зобов'язані з нами погодити Генеральний план. Їхній Генплан ми ніколи не погодимо", – зазначив Садовий.
Він наголосив, що розвиток міста і розвиток аеропорту – це взаємопов'язані речі: "Якщо аеропорт не розвивається, то і місто не розвивається, адже гроші йдуть туди, куди можна приїхати, можна долетіти".
Окремо проти забудови виступила адміністрація аеропорту. У підприємстві заявили, що проєкт із ними не погоджували, попри те, що забудова безпосередньо впливає на роботу летовища та безпеку польотів.
"За умови реалізації запланованих житлових масивів стають ймовірними масові звернення мешканців зі скаргами на шум і вимогами обмеження роботи аеропорту, що ставить під загрозу його повноцінне функціонування та розвиток. Аеропорт є об'єктом стратегічного значення, частиною національної транспортної та безпекової інфраструктури, і його можливості розвитку не мають бути обмежені подібними містобудівними рішеннями", – наголошували у держпідприємстві.
Частина запланованої житлової забудови потрапляє у так звані шумові зони Б і В – це території, де рівень авіаційного шуму може сягати 85 дБА (як стояти поруч біля працюючої газонокосарки).
Санітарні норми не забороняють будівництво у приаеродромних шумових зонах, але вимагають спеціальних шумозахисних заходів. Водночас Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів прямо вказують, що житлову забудову, школи та дитячі садки потрібно розміщувати якомога далі від джерел акустичного забруднення.
Консультантка з питань роботи з територіальними громадами та регіонами Civitta Ukraine Владислава Кононенко пояснила, що на території зони Г заборонене практично будь-яке будівництво, окрім зведення адміністративних будівель, науково-дослідних та проєктних установ. Громадська забудова в цій зоні допускається лише за умови дотримання необхідних вимог звукоізоляції.
Натомість території в межах "зеленої лінії" належать до зон Б і В, де дозволене будівництво житла, шкіл та дитячих садків, але також із підвищеними вимогами до шумозахисту. За словами Кононенко, у проєкті Генплану Сокільників частина закладів освіти якраз потрапляє у ці зони, хоч і впритул до "червоних ліній".
Що собою являє аеропорт "Львів"? Львівський аеропорт має одну злітно-посадкову смугу довжиною 3305 метрів і шириною 45 метрів, що дозволяє приймати літаки класу D (Boeing 767, Airbus A330). На таких повітряних суднах літають лоукости Ryanair, Wizz Air, а також німецькі Lufthansa чи польські LOT.
Для порівняння, аеропорт "Бориспіль" має дві смуги довжиною до 4 км, що дозволяє йому обслуговувати практично всі типи цивільних літаків, включно з найбільшими далекомагістральними бортами (виконують трансатлантичні рейси).
Львівська міська рада виступила з пропозицією: замість житлової забудови на частині цієї ділянки створити економічну зону, орієнтовану на бізнес, логістику та міжнародні інвестиції.
Так, на території біля аеропорту пропонують розмістити вантажний термінал (в бік Сокільників), логістичні центри, склади, офіси. "Це 10 тисяч робочих місць і 500 мільйонів гривень податків для тих самих Сокільників. Але люди, які це (землі поблизу аеропорту, – ЕП) скупили, говорять: "Ні, нам треба вже зараз все забудувати". Але вони таким чином вбивають перспективу Львова", – наголосив Садовий.
Міський голова також зауважив, що перенести аеропорт в інше місце "немає можливості", адже йдеться про мільярдні інвестиції.
Частина третя: тристоронній меморандум
Нещодавно напруга трохи спала. 24 квітня Львівська ОВА, Сокільницька територіальна громада та аеропорт "Львів" підписали меморандум щодо розвитку летовища, який мав би розв'язати проблему запланованої забудови житлом приаеродромної зони.
Документ передбачає, що аеропорт напрацює свою концепцію розвитку та погодить її з територіальною громадою. "Після того територіальна громада вносить зміни у свій Генеральний план, де ця земля, яка межує з аеропортом і має сільськогосподарське призначення, буде переведена до земель транспорту, де в майбутньому буде відбуватись будівництво нового термінала аеропорту", – пояснював заступник глави Львівської ОВА Юрій Бучко.
За його словами, меморандум підписали без участі Львівської громади, адже розвиток аеропорту наразі можливий тільки в бік Сокільників.
Під час підписання меморандуму директорка аеропорту Тетяна Романовська зазначила, що конфлікт навколо летовища перебуває на межі вирішення. Вона відмовилась давати коментар ЕП, пославшись на "міркування безпеки".
Голова Львівської ОВА Максим Козицький у розмові з ЕП наголосив, що аеропорт є державним стратегічним об'єктом, який формує "величезні потоки транспорту, людей і можливостей" для всього регіону. За його словами, головне завдання зараз – зберегти можливість розвитку летовища та не допустити ситуації, коли житлова забудова фактично "затисне" аеропорт і обмежить його майбутнє розширення.
Козицький також критикує Львів за забудову територій біля аеропорту з боку міста. На його думку, саме через це летовище вже втратило частину можливостей для розвитку. Водночас він наголошує: у межах реформи децентралізації і Львів, і Сокільники мають однакові права на планування власних територій. Саме тому, за словами голови ОВА, область намагається посадити за стіл переговорів аеропорт і Сокільники, аби знайти компромісний сценарій розвитку.
Найбільш ймовірним варіантом розвитку подій в ОВА називають доопрацювання Генплану після того, як сам аеропорт сформує бачення свого майбутнього. Після цього Сокільники, за словами Козицького, могли б внести зміни до Генерального плану з урахуванням потреб летовища.
У Львові ж до меморандуму ставляться скептичніше. Міський голова назвав документ "фількіною грамотою" та заявив, що конфлікт довкола забудови біля аеропорту є "питанням майбутнього" для всієї громади. У міськраді наголошують, що житлова забудова поруч зі злітною смугою може остаточно заблокувати розвиток аеропорту після війни.
Садовий також відкинув аргументи про те, що Львів сам активно забудовував території біля летовища. За його словами, більшість житлових кварталів із боку міста сформувалися ще у радянський період, а нове будівництво велося лише в межах уже існуючої забудови.
При цьому у Львові не виключають і більш радикальних сценаріїв. "Я готовий йти на різні кроки, тільки для того, щоб там не було житлової забудови, тому що таким чином ми будемо нищити майбутнє громади і можливість розвитку для громади. Я говорив з бізнесменами, казав, що ми готові дати альтернативні ділянки в інших частинах міста для реалізації проєктів.
Але чому вони не хочуть міняти? Тому що це в іншому кінці міста, на це треба більше часу. А тут – заробіток можливий вже зараз. Тобто що тут вже куплено, вже тут домовлено, буквально беріть і почали", – заявив Садовий.
Наразі Львів намагається в суді скасувати новий Генплан Сокільників. Міська влада переконана, що подальший розвиток ситуації залежатиме і від рішень суду і державних органів влади. Тож поки ставити крапку в цій історії ще зарано.