Немає управи: АРМА роками не може здати в оренду арештовані квартири росіян
З 2022 року українські суди заарештували сотні об'єктів житлової нерухомості, що належать росіянам, підсанкційним особам, державним зрадникам і колаборантам. Квартири, маєтки, житлові комплекси – все це передали в управління Агентству з розшуку та менеджменту активів (АРМА), яке мало перетворити ворожу власність на джерело доходів для державного бюджету.
Цього не сталося. З майже 900 об'єктів агентство реально управляє лише двома квартирами – 0,22% від загальної кількості. Решта – зокрема пентхаус російського генерала в Одесі, закарпатський маєток Віктора Медведчука, квартири корпорації "Росатом" у Києві, будинки та готелі ще одного генерала РФ – роками стоять порожніми, не приносячи державі грошей.
Аналіз найбільш резонансних кейсів розкриває, як саме АРМА раз за разом зриває власні конкурси з пошуку управителів: об'єднує несумісне майно в один лот, висуває вимоги, яким не відповідає жоден рієлтор в Україні, роками не проводить ринкову оцінку майна.
За підрахунками ЕП, держава недоотримує десятки мільйонів гривень на рік. Поряд із цим тисячі внутрішньо переміщених осіб (ВПО) живуть в орендованому житлі за власний рахунок, хоча закон дозволяє передавати арештовані об'єкти військовослужбовцям і ВПО без жодних конкурсів. Просто рішенням Кабміну.
Чому держава, яка воює за своє існування, не може розпорядитись майном своїх ворогів?
Медведчук, "Росатом", заступник міністра оборони РФ: які квартири віддали АРМА
Рекреаційно-житловий комплекс "Ведмежа діброва" в урочищі Паражин на Закарпатті належав Медведчуку. Об'єкт включає кілька будинків і 150 гектарів лісу. Оцінений у 493,5 млн грн, комплекс передали АРМА у травні 2023 року.
Агентство півтора року нічого не робило з майном, потім провело шість конкурсів на пошук управителя – усі безрезультатно. У жовтні 2025 року управителя нарешті знайшли, ним стала компанія "АВГМ-Груп", яка, за кодами діяльності, займається гуртовою торгівлею відходами та брухтом і, за даними ЗМІ, фігурує у кримінальному провадженні щодо розкрадання коштів, виділених на закупівлю дронів для армії.
Щомісячний платіж до бюджету встановили на рівні 258,8 тис. грн – удесятеро менше ринкової орендної дохідності для такого об'єкта. За п'ять місяців роботи цього управителя держава отримала менше 1 млн грн замість майже 10 млн грн за ринковими цінами.
Дружина Медведчука Оксана Марченко через компанію "Спорт-Тур" володіє чотирма київськими квартирами і будинком на Оболонській набережній площею 731 кв. м. Це майно загальною оціночною вартістю 148,6 млн грн передали АРМА у квітні 2022 року.
Впродовж 2,5 року агентство не здійснило оцінку і не проводило пошук управителя. З серпня 2024 року АРМА провело дев'ять конкурсів поспіль, і всі провалились. Річ у тім, що квартири ніколи не виставлялись окремо: завжди в одному лоті з нежитловими об'єктами і земельними ділянками, розкиданими по Києву і області, а мінімальний щомісячний платіж встановлювався на рівні 160-180 тис. грн, незалежно від наявності доходу. Упущена вигода держави – щонайменше 9 млн грн.
Дворівневий пентхаус площею понад 1 тис. кв. м в Одесі належить тещі російського генерал-лейтенанта Міхаіла Дмітрієва, колишнього заступника міністра оборони РФ і директора федеральної служби з військово-технічного співробітництва, пов'язаної з виробником ракетного озброєння.
Відразу після вторгнення росіян в Україну генерал намагався продати квартиру через посередників за 1,5 млн дол., але не встиг. Об'єкт заарештували, оцінили у 59,4 млн грн і у вересні 2024 року передали АРМА. За півтора року агентство провело три конкурси, але не знайшло управителів.
Від учасників конкурсу вимагали наявність окремого офісу з персоналом (відсіює більшість ФОПів), двох штатних співробітників з вищою освітою (відсіює приватних рієлторів) і досвіду роботи за договорами управління майном згідно з главою 70 Цивільного кодексу (відсіює абсолютно всіх, бо такі договори в Україні майже не застосовуються в приватному секторі, і жоден рієлтор за ними не працює). Тобто АРМА оголошувало конкурси, переможець яких не міг існувати в природі. Упущена вигода – мінімум 1,9 млн грн.
У Полтаві АРМА з вересня 2023 року управляє майном генерал-полковника Валерія Капашина, уродженця Полтавщини, який зробив кар'єру в РФ і нині очолює федеральну структуру з утилізації хімічної зброї. Через доньку і зятя він володів двома готелями, апартаментами з рестораном і баром на Соборному майдані, кількома житловими будинками, квартирою, магазинами.
АРМА об'єднувало всі різнотипні об'єкти в один лот, тож охочих керувати одночасно готелями, ресторанами, житлом і землею не знаходилось. Лише від апартаментів з рестораном держава недоотримала щонайменше 22,7 млн грн.
Шість квартир і нежитлові приміщення в будинку на вулиці Костянтинівській у Києві належали виробнику ядерного палива "ТВЕЛ", дочірній компанії державної корпорації "Росатом". Майно заарештували у 2022 році за статтею про фінансування тероризму і передали АРМА.
І навколо будівлі розгорілась справжня інституційна війна: третя особа спробувала оформити на себе частину приміщень через держреєстратора, певні структури двічі намагались отримати об'єкт через механізм примусового відчуження, нотаріуси реєстрували право власності попри наявні арешти, Мін'юст ці рішення скасовував.
За три роки і вісім місяців АРМА не зробило навіть ринкову оцінку майна.
Дві київські квартири на вулиці Золотоустівській належать Ігорю Чуркіну – сину російського олігарха, якого у 2024 році затримали в Аргентині за шахрайство з українськими активами.
Цей випадок унікальний: суд ще у грудні 2022 року зобов'язав АРМА не шукати управителя, а одразу продати квартири. За три роки і три місяці агентство не зробило ані оцінки майна, ані його продажу, ані навіть не намагалось знайти управителя. Ринкова упущена вигода – понад 3 млн грн від оренди або 21 млн грн від продажу.
Росіянин Микола Сердюк після початку великої війни організував з території Росії схему фінансування антиукраїнської діяльності через 7 власних підприємств в Україні. Серед арештованого майна – дві звичайні квартири по 38-40 кв. м на вулиці Милославській. Їх передали АРМА у березні 2023 року. Перші півтора року з ними нічого не відбувалось, після чого провели один конкурс.
Але квартири включили до великого лота разом із корпоративними правами підприємств, десятками нежитлових об'єктів і автопарком у двох областях. За три роки і сім місяців нуль надходжень, упущена вигода – 430 тис. грн, що особливо промовисто: дві звичайні квартири на Троєщині будь-який рієлтор здав би в оренду за тиждень.
Окремої уваги заслуговує маєток олігарха Павла Фукса у Козині під Києвом – будинок площею 2,5 тис. кв. м. із шістьма земельними ділянками, оцінений у 214 млн грн. Фукс перебуває під санкціями РНБО з 2021 року і обвинувачується у державній зраді та відмиванні грошей. Щойно санкції ввели, той переоформив маєток на дружину, громадянку РФ.
АРМА отримало маєток в управління у 2023 році, півтора року нічого не робило, потім провело сім конкурсів поспіль – усі провалились за схемою висування нездійсненних вимог. Ринкова вартість оренди такого об'єкта становить щонайменше 650 тис. грн на місяць, реальна упущена вигода держави сягає близько 20 млн грн.
У листопаді 2024 року Шевченківський районний суд Києва раптово скасував арешт маєтку. У січні 2026 року Київський апеляційний суд остаточно зняв арешт, пославшись на те, що дружина Фукса отримала майно законно, що воно є її єдиним житлом в Україні і що несплачені податки (формальна підстава одного з проваджень) були погашені ще у 2024 році.
Роки бездіяльності і конкурси з наперед нездійсненними умовами призвели до того, що загальна сума недоотриманих державою коштів, за підрахунками ЕП, лише в розрізі описаної вище для прикладу нерухомості становить щонайменше 150 млн грн.
Чому віддали в управління лише 0,2% квартир
Затримки з передачею житлової нерухомості росіян і зрадників в управління приватним компаніям АРМА пояснює бюрократичними перепонами. Зокрема, на строки впливають необхідність отримання повного пакета процесуальних документів, встановлення судом обмежень, зокрема, заборона користування, відсутність доступу до активу або документів на нього, оскарження рішень у судах.
Все це "об'єктивно унеможливлює оперативну передачу активів в управління", йдеться у відповіді т.в.о голови АРМА Ярослави Максименко на запит ЕП. Проте сказане стосується далеко не всіх 893 житлових об'єктів і не пояснює багаторічну бездіяльність агентства щодо сотень квартир.
Запитання про персональну відповідальність АРМА фактично проігнорувало. Агентство повідомило, що "рішення ухвалюються колегіально" і що у випадках виявлення порушень проводяться службові перевірки. Про факти проведення перевірок та їх результати Максименко не повідомила.
З "колегіальністю" вона дещо лукавить, адже відповідно до закону, саме керівник АРМА організовує та контролює його роботу, несе персональну відповідальність за прозорість діяльності агентства та результати його роботи.
У випадку з квартирами Чуркіна виникла юридична суперечність: АРМА не має права передавати нерухоме майно на продаж без згоди власника до того моменту, поки не винесуть остаточний обвинувальний вирок суду або рішення про конфіскацію, що набрало законної сили.
"Наразі такий вирок або рішення про спеціальну конфіскацію відсутні, що робить продаж квартир юридично неможливим, попри наявність ухвали слідчого судді про реалізацію", – відповіли ЕП.
У серпні 2025 року АРМА направило до Офісу Генерального прокурора лист із пропозицією змінити режим управління з продажу на управління за договором, тобто звернутись до суду з новим клопотанням. При цьому Максименко не пояснила чому держслужбовці чекали 2 роки і 7 місяців, перш ніж звернутися з такою ініціативою. Відповіді від ОГП не надійшло донині. ЕП надіслала запит ОГП і оприлюднить відповідь, щойно її отримає.
Щодо об'єктів "Росатома" на вулиці Костянтинівській у Києві в АРМА пояснили, що у квітні 2023 року оголосили пошук управителя, але пропозицій не надійшло. У листопаді 2025 року арешт скасували і відповідно, АРМА припинило будь-які дії з майном.
Але у відповіді не пояснюється, чому на початку агентство виставляло на конкурс одним лотом шість квартир і нерухоме приміщення, а не кожен об'єкт окремо.
На захист своїх конкурсних вимог АРМА наводить аргумент: арештовані активи є речовими доказами у кримінальних провадженнях, тому потребують "спеціального порядку зберігання". Управління, згідно з главою 70 Цивільного кодексу, – це не просто оренда, а комплекс заходів: технічна експлуатація, страхування, бухгалтерський облік, правовий захист. Зазначимо, що у відповідній главі ЦК не вживаються терміни "технічна експлуатація" та "страхування".
Досвід роботи саме з такими договорами є об'єктивним критерієм добору управителів, кажуть в АРМА. Того, що жоден рієлтор в Україні не працює за договорами управління і що саме тому всі конкурси провалились, – агентство у відповіді на запит не визнало, але і не спростувало.
На запитання про облік упущеної вигоди і конкретні суми надходжень по роках АРМА не відповіло взагалі. Агентство, яке за законом зобов'язане збільшувати економічну вартість активів і наповнювати державний бюджет, не рахує або не хоче показувати, скільки держава втрачає через його бездіяльність.
Квартири переселенцям
У грудні 2025 року прем'єр-міністерка Юлія Свириденко повідомила, що Кабінет міністрів передає арештовані обʼєкти, що перебувають в управлінні АРМА, для розселення внутрішньо переміщених осіб. Аналогічну заяву зробила і Максименко.
Ба більше, ще у лютому 2024 року тодішня очільниця АРМА Олена Дума запропонувала провести державну експериментальну програму для забезпечення ВПО житлом за рахунок арештованих активів, якими управляє агентство.
Однак, ні через два роки після заяви Думи, ні через 5 місяців після заяви Свириденко нічого не відбувається. Чому житло, яке простоює багато місяців, не передають ветеранам війни і ВПО?
У липні 2025 року набрав чинності закон, який прямо дозволяє передавати арештовані активи для соціальних потреб без конкурсу, на підставі рішення Кабінету міністрів. В АРМА повідомили, що вже провели інвентаризацію підходящих об'єктів і направили перелік до Кабміну. Далі процес залежить від конкретних звернень військового керівництва і відповідних урядових розпоряджень. Іншими словами, м'яч на боці уряду.
ЕП звернулася до пресслужби Свириденко, але там перенаправили запит на Міністерство соціальної політики. Редакція опублікує відповідь Мінсоцу, щойно її отримає.
На запитання про ефективність управління арештованим майном загалом Максименко не дає прямої оцінки попередньої моделі роботи АРМА, яка діяла до ухвалення нового закону, а наголошує, що нині агентство "фокусується на системному вдосконаленні процесів" через нове законодавство.
У січні 2026 року набули чинності всі положення закону про реформу АРМА. В агентстві стверджують, що підготували перелік нормативних актів на виконання нового закону, зокрема для визначення порядку відбору управителів для простих і складних активів, контролю ефективності управління, обов'язкової оцінки майна, конкурсів через Prozorro.
Однак, як з'ясував Комітет Верховної Ради з питань антикорупційної політики на засіданнях 24 лютого та 12 березня, АРМА не виконало "домашнє завдання", на яке давалось пів року. А саме: не провело ідентифікацію всіх активів, не встановило їхні характеристики та особливості, не визначило їхню ринкову вартість, економічний потенціал, можливості здійснення ефективного управління ними та збереження їхньої економічної вартості.
Також до кінця не розробило нові і не привело діючі підзаконні нормативно-правові акти у відповідність до законодавства. Через це фактичний старт реформи досі не відбувся.