Експерт назвав плюси та мінуси нового законопроєкту про ринок землі

Оприлюднений 3 січня проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, який було затверджено до другого читання, має як переваги, так і недоліки.

Про це написав доктор філософії, доцент департаменту економіки Університету Де-Монфорту, старший радник з питань управління земельними ресурсами проекту Prindex, США — Великобританія Денис Нізалов у колонці на ЕП.

Найбільш позитивною зміною Нізалов назвав кредитування під заставу землі. Так, банкам пропонується дозволити набувати землю у власність виключно у разі стягування предмета застави за неповернені кредити.

"[Ця зміна] фактично відкриває доступ до банківського кредитування як для операцій з купівлі-продажу земельних ділянок, так і аграрному сектору в цілому. Особливо важливою ця зміна є для малих та середніх виробників, для яких земельні ділянки є чи не єдиним активом для використання у вигляді застави", – написав експерт.

Також доступ до фінансування збільшує конкуренцію, забезпечує рівні умови на ринку земель та збільшує вартість землі як активу та добробут власників паїв.

Другою позитивною зміною є врегулювання технічних засад обігу. 

"До цієї групи належить ціла низка поправок, які визначають підстави для реєстрації або для відмови у реєстрації прав на землю, обміну інформацією між реєстрами та інші умови  для технічної реалізації обігу земель відповідно до запропонованих норм та обмежень", – йдеться у колонці.

Також доктор філософії назвав "плюсом" обмеження максимальної площі. 

"Потенційно ця норма може уповільнити процес концентрації земель тими, хто має необмежений доступ до фінансових ресурсів. Хоча ніщо не буде заважати обходити цю норму через підставних осіб. Саме тому в попередніх дискусіях моделі ринку обговорювалися значно менші розміри максимальної площі", – вважає Нізалов.

Він зауважує, що обмеження щодо площі земель у власності напряму не впливає на обсяги земель в оренді та моделі ведення агробізнесу, що склалися за умов мораторію.

Ще одне покращення – мінімальна ціна. Пункт 22 Перехідних положень встановлює до 2030 року мінімальну ціну на рівні нормативно-грошовою оцінки.

"За умов відсутності прозорої ринкової ціни, ця норма буде захищати власників та місцеві бюджети на етапі відкриття ринку від штучного заниження ціни. Але за умов обігу переважних прав викупу земель ця мінімальна ціна фактично і стане єдиною ціною на ринку", – вважає експерт.

Головними негативними змінами є:

Обіг переважного права. Закон "Про оренду землі" надає переважне право орендарям. Таким чином, у разі, коли власник паю побажає продати пай, а орендар не може чи не хоче цей пай придбати, то орендар знайде іншу зацікавлену особу, яка побажає придбати переважене право на таку ділянку.

"Тобто реальним продавцем буде виступати не власник, а орендар землі. Покупцями в таких випадках, скоріш за все, виявляться спекулятивні інвестори або підставні особи. Враховуючи те, що обіг переважних прав нічим не врегульовано, то орендар зможе продати таке право хоч мільйон разів. Зазначена норма містить ще декілька ризиків", – написав Нізалов.

Відмова оприлюднення інформації про ціни на ринку землі. Депутати запропонували відмовитися від обов’язкової реєстрації цін купівлі-продажу земель та оприлюднення інформації про рівень цін.

"З чим пов’язане таке згортання прозорості земельної реформи? Єдине пояснення – це намагання приховати оборудки з обігом переважного права", – вважає експерт.

Запобігання монополізації ринку землі. Депутати відмовилися обмежувати максимальну кількість земель у власності на місцевому рівні до 35% території місцевих громад.

Таким чином, окремі власники можуть скупити до 10000 га та монопольно контролювати ринки землі окремих ОТГ, впливати на інших власників, орендарів та органи місцевого самоврядування.

"Це означає, що у випадку монополізації, чинні власники та місцеві бюджети зазнають суттєвих втрат, а в Україні остаточно сформується клас земельних баронів", - йдеться у колонці.

Обмеження щодо участі іноземців до референдуму. "Це обмеження є абсолютно обґрунтованим на стадії формування ринку. Негативним є жорстке обмеження щодо скасування цієї умови через референдум. Така вимога стане перепоною у залученні додаткових інвестицій у галузь та уповільнить економічне зростання", – зазначив Нізалов.

Детальніше читайте за посиланням: Земельна реформа: крок вперед та два назад

Нагадуємо:

Законопроєкт про обіг земель сільгосппризначення №2278-10, поданий з правками до другого читання, передбачає заборону іноземцям набувати право власності на земельні ділянки - заборона втратить чинність за умови схвалення продажу землі іноземцям на референдумі.

Економічна правда