Нерухомість біля води – дуже ризиковий актив

Розташування земельної ділянки чи іншої нерухомості біля річки, озера чи на березі моря розцінюється як її комерційна перевага. На OLX станом на початок 2026 року декілька тисяч оголошень щодо продажу земельних ділянок, будинків, котеджів, квартир та комерційної нерухомості із зазначенням "біля води", "з виходом до води", "біля річки".

Для продавців – це нагода просити вищу ціну за цю нерухомість, для приватних власників – елемент статусу та якості життя, для бізнесу – інвестиційний актив, щоб розміщувати готелі, котеджні містечка, ресторани, рекреаційні комплекси або житлові проєкти преміум-класу.

Але в жодному з цих оголошень не вказано, що володіти земельною ділянкою біля води означає великий ризик рано чи пізно отримати позов прокурора про повернення цієї ділянки у власність держави чи місцевої громади. Незалежно від того, як давно і яким чином власник (добросовісний набувач) набув цю ділянку у власність, та з відповідними ризиками для розміщеної на ній нерухомості.

Прибережна захисна смуга: ризик, який не закладають у ціну

Ключовий ризик – знаходження земельної ділянки у так званій прибережній захисній смузі (ПЗС). ПЗС – це водоохоронна зона вздовж річки, моря, озера чи іншої водойми, яка не може перебувати у приватній власності.

Розмір прибережної захисної смуги залежить від виду водойми: 25 метрів уздовж струмка чи малої річки (наприклад, Смотрич у Камʼянці-Подільському, Козинка у Козині), 50 метрів уздовж середньої річки (наприклад, Стир у Луцьку), 100 метрів уздовж великої річки (до прикладу, Дніпро, Десна, Південний Буг), озера чи водосховища (наприклад, біля Київського моря у Вишгороді), не менше 2 км біля Чорного чи Азовського моря.

Відтак, земля вздовж обох берегів Дніпра (у Києві, Процеві, Кийлові, Плютах, у Вишгороді, в Хотянівці, Лебедівці, на Оболоні та на Осокорках, у Конча-Заспі, в Українці, Витачеві, інших селах і містах) шириною 100 метрів, за загальним правилом, не може перебувати у приватній власності.

Якщо ж ця земля або певна її частина якимось чином опинилася у приватній власності, незалежно 10 чи 20 років тому, то, як показує судова практика, це проблема нинішнього власника (добросовісного чи недобросовісного набувача), яку держава в особі прокурора і судів переважно успішно (для себе) долає за допомогою судових рішень і позовів.

Прокурорські позови як системний тренд

За даними Офісу Генерального прокурора, лише у 2024 році прокуратура ініціювала майже 10 тис. судових справ щодо захисту інтересів держави в суді, не повʼязаних з кримінальними провадженнями.

Досвід підказує, що більшість із них стосується земельних ділянок, зокрема ділянок у лісі і біля води, які багато років тому стали чиєюсь приватною власністю. Примітно, що ще 5-7 років тому кількість таких справ була ледь не вдвічі меншою.

Проте наразі це вже давно не поодинокі справи, а тенденція, з якою стикаються приватні власники дорогої, часто – елітної заміської нерухомості, девелопери, забудовники котеджних містечок, інвестори у заміські рекреаційні (відпочинкові) комплекси тощо.

"Документи в порядку" не гарантують захисту

З точки зору людини, не обізнаної з нормами Земельного і Водного кодексів, тенденціями законодавства і судової практики, купівля ділянки біля води чи інвестиція в нерухомість біля води навряд чи виглядатиме ризиковано. Скоріше, навпаки, привабливо. З виглядом на воду.

У багатьох випадках з документами, здавалось би, усе в порядку: земельна ділянка числиться в реєстрах, багато років тому (у 2000-х чи 2010-х роках) відведена у приватну власність, на неї був оформлений державний акт про право власності, а після того – одноразово чи неодноразово відчужена із дотриманням всіх вимог до оформлення та нотаріального посвідчення правочину, внесенням нотаріусом (реєстратором) відомостей у необхідні реєстри, належною реєстрацією прав тощо.

Втім, упродовж останніх років Верховний Суд багато зробив для того, щоб власники ділянок біля води почували себе цілковито незахищеними. Незалежно від того, про кого ми говоримо: "першого" власника, який отримав земельну ділянку за рішенням місцевої ради 10-20 років тому і досі нею володіє, "останнього" власника, який купив ділянку у "першого" з усіма документами, девелопера, забудовника, інвестора у будівництво багатоквартирного житлового будинку чи котеджного містечка біля води.

Верховний Суд напрацював підхід, за якого одного лише факту перебування земельної ділянки чи якоїсь її частини у прибережній захисній смузі достатньо, щоб повернути цю ділянку державі (місцевій громаді). Дата набуття цієї ділянки у приватну власність, спосіб її набуття, кількість попередніх власників – не мають значення.

Іншими словами, земельні ділянки рішеннями судів забирали у їх власників (добросовісних набувачів) на користь держави (місцевої громади) навіть тоді, якщо вони відкрито володіли ними 20 років з належним оформлення усіх документів, або навіть, якщо вони купили цю ділянку у попереднього власника, належно оформивши у нотаріуса цей правочин.

Щоправда, у 2025 році Верховний Суд наважився на важливу зміну – якщо ділянка лише частково перебуває в межах прибережної захисної смуги, то забирати у власника і повертати державі треба лише цю частину, а не всю ділянку, як це було раніше.

Кримінальний аспект і "Закон Мазепи"

Справи про землі водного фонду можуть мати й кримінально-правовий контекст, як в гучній справі Ігоря Мазепи. Власне, саме ця справа й стала приводом для прийняття парламентом у березні 2025 року змін до законодавства, які в народі отримали назву "Закону Мазепи".

Ці зміни стали відповіддю парламентарів на сформовану суддями Верховного Суду практику, способом їй протидіяти та посилення захисту прав добросовісних набувачів. І не лише добросовісних.

Ключові зміни – дві: обмеження можливості держави витребовувати майно у добросовісного набувача десятирічним строком та передбачення обов'язкової грошової компенсації з боку держави (місцевої ради) вартості майна, що витребовується (внесення коштів на депозитний рахунок суду).

Закон зустрів шалений опір не лише з боку суспільства, а й серед суддів. Тому вже у вересні 2025 року Верховний Суд попросив Конституційний Суд визнати неконституційними окремі положення цього закону – щодо поширення його дії на наявні справи та на майно, зареєстроване до набрання ним чинності. Крім того, потроху формується й нова судова практика, яка всупереч закону звільняє прокурорів від обовʼязку вносити на депозитний рахунок суду кошти для майбутнього відшкодування вартості майна, що витребовується.

Логіка проста: закон вимагає внесення коштів у разі пред'явлення позову про витребування майна у добросовісного набувача, тоді як прокурор вважає, що особа, у якої витребовується майно, є недобросовісним набувачем, а тому депозит не потрібно вносити.

Відтак, спроби парламентарів посилити захист добросовісних набувачів наразі не створили остаточної правової визначеності. Судова практика продовжує еволюціонувати – і не завжди на користь власника – добросовісного набувача.

Правова невизначеність у цій категорії справ навряд чи зникне найближчим часом. Саме тому увага існуючих власників (поціновувачів) земельних ділянок біля води – до відстані їхньої земельної ділянки до урізу води, змін у законодавстві та судовій практиці, стає частиною відповідального володіння – так само, як фінансове планування і податкове структурування.