Населення біднішає, а нерухомість дорожчає: чому ціни на квартири ростуть попри війну

Економічна ситуація в Україні виглядає парадоксально. З одного боку ми бачимо, що за роки війни населення біднішає: за останні два роки рівень бідності зріс майже у 2 рази (дані Інституту демографії та соціальних досліджень). Інфляція залишається високою, гривня помалу втрачає стійкість. Економіка тримається, але теж переживає не найкращі часи. Додайте до цього масовані ракетні обстріли, блекаути.

З іншого боку стрімко дорожчає нерухомість – один із найдорожчих активів на ринку.

Постає запитання: як так виходить, що при загальному падінні купівельної спроможності українці купують все дорожчі квадратні метри? Чи не свідчить це про "бульбашку"? І чи буде "охолодження" ринку, на яке багато хто очікує?

Втім, попри інтуїтивну логіку, такого охолодження не буде. Ринок нерухомості рухається в протилежному напрямку з цілком об'єктивних причин. Є низка структурних факторів, які форсують зростання цін як в короткостроковій, так і в середньостроковій перспективі.

Які це фактори?

Що відбувалося з цінами у ретроспективі 5 років

Щоби зрозуміти, чому охолодження ринку не відбувається, достатньо подивитися на реальну динаміку цін на нерухомість останніх років. На тлі макроекономічних коливань, вона тримається значно стабільніше, ніж могло б здатися.

Порівняймо ціни на первинному ринку житла станом на середину 2025 року з довоєнним 2021 роком та з 2024-м. У 2021 році ціни на первинне житло зросли на 16,7% – це був активний і доволі типовий для того періоду рік.

У 2024-му році, вже в умовах війни, темп практично не змінився: +15,7%. Станом на другий квартал 2025 року динаміка залишалась подібною – близько 16-17% рік до року. В третьому кварталі ціни уповільнили зростання до 12,8% проти 14,1% за аналогічний період 2024 року. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири – на 13,3%, двокімнатні на 13,3%, а трикімнатні – на 11,7%.

Тобто вартість поступового зростає і динаміка така ж, як і була до великої війни. Ці цифри говорять красномовніше за відчуття. Різниця лише в тому, що базова собівартість будівництва сьогодні вже значно вища ніж у 2021 році, і саме це визначає поведінку ринку.

Причини росту цін: собівартість, дефіцит робочих рук та нові вимоги до безпеки

Основні чинники зростання – зміна структури собівартості будівництва та логістики, подорожчання робіт, абсолютно нові вимоги до безпеки та інженерії в будинках.

Якщо порівняти собівартість будівельно-монтажних робіт, різниця між 2021 і 2024 роками вражає. У 2021 році індекс БМР зріс на 20,4%. У 2024 – на 7%. У 2025 році приблизно на 3,7% тільки за перші місяці.

Тобто собівартість не повертається вниз: динаміка зростання зберігається. Значно подорожчали саме оздоблювальні роботи – те, що завершує будь-який будинок. А причина цьому – дефіцит робочої сили. Станом на зараз, брак працівників на будмайданчиках доходить до 50%. Це колосальна нестача робочих рук, тому щоб зменшити дефіцит – переглядаються зарплати.

Зарплати у будівництві зросли кратно. У 2021 році середня зарплатня в галузі була на рівні 11–12 тис. грн. У 2024 році вона зросла майже до 17 тис. грн, а в окремих проєктах перевищила 19 тис. грн на квартал. Це практично подвоєння витрат на оплату праці – ключову статтю собівартості.

До цього додаються нові вимоги до безпеки та енергостійкості. Після перших блекаутів 2022 року девелопери змушені були переосмислити інженерію будинків. Сьогодні в якісних проєктах обов'язковими стають резервні джерела живлення, можливість роботи ліфтів при вимкненні світла, автономні системи тепла й води, укриття, а в деяких комплексах – навіть розетки, що працюють при блекауті. Зрозуміло, що ці рішення не здешевлюють будівництво і не є тимчасовими. Навпаки, вони підіймають планку собівартості, яка вже не повернеться до рівня 2021 року.

Виходить, що собівартість будівництва житла з початку 2025 року виросла в середньому на 10-25% залежно від класу житла. А якщо взяти весь період великої війни, то йдеться про всі 100%, а то й більше. Тому очікувати зниження цін на первинному ринку – це ігнорувати реальні зміни інженерії, людських ресурсів і безпекових вимог. Війна не зламала ринок – вона лише змінила його структуру.

Попит нікуди не зник: Київ, оренда і поступове повернення інвестиційного інтересу

Ще один фактор зростання цін – це попит, який, попри війну, зберігається і навіть зростає. Насамперед це стосується Києва. Місто залишається центром роботи, бізнесу та інфраструктури. Столиця є магнітом для внутрішньої міграції. У результаті попит у столиці зростає швидше, ніж у містах другої черги (хоча Львів тут не відстає). І це стосується не тільки купівлі – оренда теж дорожчає, що автоматично стимулює інвестиційні угоди.

Особливо це помітно в сегменті дохідної нерухомості build-to-rent. Формат, який ще кілька років тому був незрозумілий більшості покупців, сьогодні створює нові можливості для інвесторів. Багато з них шукають більш передбачувані й зрозумілі інструменти для інвестицій. Заповнюваність у таких будинках рідко знижується, це зменшує ризики для тих, хто розглядає таке житло як інвестицію. До прикладу, заповнюваність нашого обʼєкта S1 ВДНГ всі ці "воєнні" роки складає стабільно понад 98%.

Попит формують не лише інвестори, а й домогосподарства, що повертаються у великі міста, внутрішні мігранти, молоді спеціалісти тощо.

Дефіцит нової пропозиції: чому на ринку просто немає умов для падіння цін

Ще один фактор, який не дозволить цінам знижуватися, – це дефіцит пропозиції. Недостатня кількість квартир на ринку є наслідком кількох глибинних процесів, що тривають із 2022 року і понині.

Багато будівель пошкоджені або зруйновані. З початком війни більшість девелоперів призупинили будівництво або відклали. Обсяги введення в експлуатацію впали в рази, а нових дозволів видається значно менше, ніж у 2020-2021 роках. Ріст собівартості будівництва часто не корелює з ростом ціни на нерухомість. Це примушує девелоперів "притримувати" свої проєкти до кращих часів, в Києві це доволі поширено.

В комплексі все це зумовило дефіцит пропозиції. Наразі на ринку просто немає достатньої кількості нових квартир, які могли б знижувати ціну за рахунок конкуренції.

Будувати сьогодні дорого, ризиковано й складно. Як девелопер скажу, що це ще й потребує сміливості та віри в країну. Не всі компанії готові до цього, тому нових проєктів запускатиметься менше. Пропозиція в найближчі роки зростатиме повільніше, ніж попит, а отже тенденція зміни цін буде природною – тільки вгору. Не через "жадібність девелоперів", а через реальні економічні умови.

Розуміння цієї логіки дозволить інвесторам і покупцям ухвалювати значно раціональніші рішення і дивитися на ринок не через очікування "бульбашки" і коли вона нарешті лусне, а через призму фактичних структурних змін.