Як уряд змінює "єОселю"

2025 рік став важливим етапом для іпотечного ринку України. Попри війну, економічну невизначеність та обмежені можливості довгострокового прогнозування, іпотечне кредитування не лише збереглося, а й продемонструвало здатність до адаптації. Ключову роль у цьому процесі відіграла державна програма "єОселя", яка стала головним драйвером ринку житлових кредитів.

Якою була "єОселя" у 2025 році

За 2025 рік банки видали іпотечних кредитів на 15,7 млрд грн і 94% цього обсягу припали на "єОселю". Ці цифри демонструють, що в нинішніх умовах без держпідтримки іпотечний ринок розвиватися не може. Роль програми не обмежується соціальною функцією – забезпеченням громадян доступним житлом.

Однією з ключових змін у програмі стало зменшення допустимого віку будинків, які можна придбати за програмою, та активна акредитація нових житлових комплексів. Це рішення суттєво вплинуло на структуру іпотечного попиту.

Частка квартир, придбаних у новобудовах, зросла до 64%, а близько 9,4 млрд грн іпотечних коштів були спрямовані в житлове будівництво. Для порівняння: роком раніше на первинний ринок припадали лише 32% іпотеки.

Іпотека в межах "єОселі" почала виконувати ще й важливу економічну функцію. Кожна гривня, вкладена в нове житло, працює не лише на задоволення потреб конкретної родини, а й на будівельну галузь, суміжні виробництва, зайнятість і податкові надходження. Це особливо важливо в умовах війни.

Окремої уваги заслуговує державна підтримка для внутрішньо переміщених осіб, запущена у вересні 2025 року. У межах програми "єОселя" держава додатково компенсує 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 тис. грн.

За інформацією Мінсоцполітики, у межах програми було подано 1 224 заяви, з яких Пенсійний фонд призначив державну допомогу за 118-ма.

Утім, програма для ВПО має обмеження, адже вартість помешкань не може перевищувати 2 млн грн. Через це програма зіткнулася з браком житла. Ідея програми правильна і соціально важлива, але встановлений ціновий поріг суттєво обмежує вибір нерухомості, особливо у великих містах, де її вартість вища.

Що зміниться в державній іпотеці

Поточний рік може стати переломним для іпотечного ринку. У грудні 2025 року Кабмін ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі "єОселя". Частина змін набула чинності. Зокрема – розширений перелік пільгових категорій: кредити під 3% доступні й військовим, призваним під час мобілізації.

Інші новації починають діяти з 9 лютого 2026 року і передбачають жорсткіші обмеження для потенційних позичальників. Учасниками програми не зможуть бути громадяни, які володіють житлом площею понад 52,5 кв. м для сім'ї з однієї або двох осіб і додатковим 21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї.

Змінений підхід до аналізу операцій з нерухомістю: тепер враховується період не 12, а 36 місяців до подання заявки. Якщо за цей час громадянин продав житло і сукупна площа проданих об'єктів разом з наявним перевищує норматив, участь у програмі буде неможливою. Відтепер молода сім'я з двох осіб може подати заявку на "єОселю" лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла.

Нові правила запроваджують чіткі обмеження не лише для позичальників, а й для квартир. Зокрема, площа житла не може перевищувати нормативну більш ніж на 10%, а абсолютна межа становить 115,5 кв. м незалежно від складу сім'ї.

Також обмежується максимальна ціна квадратного метра: вона не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична ціна визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2.

Для Києва це означає, що за опосередкованої вартості 30 081 грн за кв. м максимальна ціна квадратного метра – 66 178 грн. Для сім'ї з трьох осіб гранична вартість квартири становить 4,86 млн грн, для Львова – 4,14 млн грн.

Якщо раніше різницю між ринковою ціною та умовами програми можна було покрити більшим першим внеском, то тепер такий підхід не працює. Ці зміни кардинально змінюють підхід до вибору житла та участі в програмі. Водночас вони створюють суттєвий виклик для первинного ринку.

Більшість житлових проєктів, які перебувають у продажу, були спроєктовані у 2024-2025 роках, коли таких обмежень не було. Житлове будівництво має довгий цикл – від двох до трьох років, а в умовах воєнної невизначеності строки введення об'єктів в експлуатацію часто зсуваються ще на 6-12 місяців.

Крім того, за останні роки зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики та робочої сили. У результаті значна частина проєктів не вкладається в цінові параметри "єОселі". Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає вимогам програми, у 2026 році буде обмеженою.

Як розвиватиметься банківська іпотека

Водночас зʼявилися нові можливості для розвитку суто банківської іпотеки. НБУ почав новий монетарний цикл, знизивши облікову ставку до 15%. За сприятливих економічних умов у першому півріччі 2026 року можливе зниження ставки до 13,5-14%, що може суттєво вплинути на вартість кредитних ресурсів.

У такому разі ставки за банківською іпотекою можуть знизитися в середньому на 1-1,5 відсоткового пункту. Окремі перспективи відкриваються для розвитку спільних програм банків і девелоперів на первинному ринку житла – форматів, які традиційно були більш вигідними та надійними для покупців.

До війни близько 60% іпотечних позик видавалися за комерційними програмами банків. Якщо частина потенційних позичальників не зможе скористатися оновленими умовами "єОселі", цей попит повернеться до ринкових продуктів.

Попри виклики, іпотечне кредитування продовжує еволюціонувати. Державні програми залишаються важливим інструментом підтримки попиту на житло, але не менш важливо створювати умови для розвитку ринкової іпотеки.

Завдання банків – знаходити збалансовані рішення, які враховують ризики воєнного часу, можливості економіки та потреби людей. Саме така модель може стати фундаментом відновлення житлового ринку України після війни.