Чому Балі стає магнітом для інвесторів: дохідність, ціни і перспективи ринку нерухомості

Ринок нерухомості індонезійського острова Балі стрімко трансформується: за останні шість років він суттєво змінився за багатьма параметрами.

Між Балі 2018 року та нинішнім – величезна різниця. Кількість забудовників та об’єктів нерухомості зросла в рази, покращилася якість будівництва, активно розвивається інфраструктура.

При цьому ціни на житло подвоїлися й продовжують зростати. Усе це приваблює на Балі інвесторів, адже рентний дохід від здавання місцевої нерухомості в оренду сягає 17% річних – суттєво більше, ніж будь-де в Європі.

Останнім часом серед інвесторів побільшало українців. Вони не тільки купують курортну нерухомість – переважно для подальшого здавання в оренду або перепродажу, – а й активно відкривають на острові власні будівельні компанії, ресторани і навіть меблеву фабрику.

Чим обумовлені ці зміни та на що варто зважати інвесторам в балійську нерухомість?

Підйом після пандемії

Значне пожвавлення на ринку нерухомості Балі почалося ще у 2018 році, але справжні будівельний і туристичний буми припали на період після пандемії 2020 року. Нові реалії показали, що працювати можна з будь-якого місця, і молоді енергійні люди почали обирати Балі новим домом, де можна насолоджуватися життям на тлі океану й пальм.

З того часу острів ожив: туристи, орендарі, нові резиденти та експати прибували дедалі активніше. Балі став магнітом для тих, хто шукає комфортне і доступне життя в екзотичному куточку. Тут весь рік тепло, багато можливостей для віддаленої роботи, а витрати на продукти та оренду в рази нижчі, ніж у Європі.

Саме на Балі сформувалася спільнота "цифрових кочівників" – професіоналів, які часто обирають острів для тимчасового або постійного проживання. Балі перетворився на одну з найпопулярніших локацій серед амбітних людей з усього світу, які приїжджають сюди на відпочинок, зимівлю або й на кілька років.

Балі приваблює мандрівників з усього світу. Основними туристами є мешканці азіатських країн, зокрема Індії та Китаю. Для багатьох жителів Азії Балі став улюбленим напрямком завдяки доступним цінам, природі та розвагам.

Австралійці, для яких Балі географічно близький і відносно недорогий напрямок, становлять значну частину туристичного потоку. Також на острові відпочивають європейці, американці, канадці – представники практично всіх національностей.

Хто ці люди? Якщо раніше на Балі приїздили серфери та хіпстери, які знімали хостели по 20-30 євро, то тепер це геть інша аудиторія. Вільні художники, підприємці, заможні туристи, які проживають у готельних номерах та на віллах. Природно, що і середній чек тут за останні роки виріс у кілька разів.

Попит на житло й інфраструктуру зростає і впродовж останніх трьох-чотирьох років на острові активно будують не лише класичне житло (вілли, таунхауси, квартири), а й житлові комплекси з готельним сервісом, адаптовані до потреб сучасного мобільного професіонала, а також офіси та коворкінги.

Це стимулює розвиток інфраструктури, який підтримує влада Індонезії. На острові планується запуск наземного метро, будівництво порту для приймання океанічних лайнерів, що збільшить потік туристів і полегшить транспортне сполучення.

Суттєво змінилася ресторанна галузь: у 2018-2019 роках на Балі було важко знайти достойний заклад із смачною кухнею. Натомість тепер ресторанна сцена Балі вражає різноманіттям та рівнем сервісу.

Зростає кількість забудовників

Активний розвиток ринку нерухомості на Балі обумовив зростання кількості забудовників і конкуренції, яка привела до покращення якості будівництва. Для острова характерний вологий клімат. Це суттєво впливає на стан будівель, вимагає особливої технології будівництва та використання специфічних матеріалів.

Протягом останніх трьох-чотирьох років на острові побільшало досвідчених фахівців з різних країн, які привозять на Балі свої знання та стандарти. Помітно змінилися якість матеріалів та підходи до оформлення екстер’єру та інтер’єру.

Одне з нововведень – натяжні стелі, про які на Балі ще недавно ніхто не чув. На острові є компанії, що спеціалізуються на їх встановленні, і для місцевого ринку це справжнє відкриття. Те, що звично для нас, на Балі сприймається як інновація.

Також на ринок поступово виходять нові будівельні технології, зокрема сучасні системи опалубки. Місцеві ж будівельники часто використовують для цього бамбук, що виглядає доволі незвично з позиції європейських стандартів.

Цікава особливість: донедавна двері та меблі на Балі транспортували з інших островів. Тепер необхідність у цьому відпала і не без участі українців. Наші співвітчизники запустили на острові меблеву фабрику площею 3 тис. кв. м, яка тепер забезпечує всіх забудовників меблями, виготовленими на місці.

Це важливо не лише для майбутнього власника житла, а й для самих забудовників, адже на Балі, як і в багатьох країнах Європи (наприклад, в Іспанії), об'єкти здаються з ремонтом, меблями, технікою і декором.

Що і для чого купують на Балі

Острів переважно привертає увагу інвесторів, які прагнуть отримувати стабільний дохід від здавання нерухомості в оренду. Серед них багато українців, які обирають саме цей напрямок для збереження і примноження капіталу.

Відсоток угод, де нерухомість купують для постійного проживання, становить лише 1%. Решта 99% – це інвестиційні покупки, оформлені переважно онлайн.

Середня ціна апартаментів і вілл – 120-170 тис. дол. Утім, можна знайти студію або готельний номер площею 20-25 кв. м вартістю від 70 тис. дол. Оскільки нерухомість на Балі купується переважно для здавання в оренду, придбання готельних номерів – досить поширене явище на цьому ринку.

Висока дохідність оренди, яка становить 12-17% річних, залишається одним з головних чинників, що стимулює інтерес покупців. Для інвесторів, які розглядають орендний дохід, оптимальним рішенням є робота з професійними керівними компаніями. Це важливо не тільки через віддаленість острова, а й тому, що управління апартаментами та віллами на Балі потребує безперервного контролю.

Останнім часом окрім професійних локальних компаній на ринок заходять великі готельні мережі, які беруть на себе управління новими комплексами, побудованими під їхнім брендом. Це дозволяє інвесторам розраховувати на професійний сервіс і стабільний прибуток.

Ще один спосіб заробити на балійській нерухомості – звичне для нас придбання об’єкта на етапі будівництва і вихід з інвестиції після його здавання в експлуатацію. Якщо в Іспанії це не вигідно через відсутність опції переуступки прав власності, то на Балі така модель є. Вартість об’єкта протягом будівництва зростає на 30-50%.

Утім, як і в роботі з багатьма іншими класами активів, час грає на руку інвесторові. Ціни на нерухомість Балі з 2018 року зростають. Наприклад, вілли, які шість років тому можна було придбати за 220 тис. дол., зараз коштують близько пів мільйона.

Апартаменти на другій лінії океану, що раніше продавались за 120 тис. дол., зараз оцінюються вдвічі дорожче. Ріст цін на землю і попит серед інвесторів обумовлюють подальше зростання вартості нерухомості, а стабільний рентний дохід суттєво підвищує капіталізацію об’єкта протягом періоду володіння ним.