На ринку житлової нерухомості гряде революція

Нещодавно ми отримали до розгляду дуже очікуваний законопроект "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва". 

Його цілі дуже благородні – допомогти врегулювати дикий ринок продажу житла в Україні та захистити права покупців житлової нерухомості. 

Законопроект досить складний в тому сенсі, що зачіпає два десятка нормативно-правових актів, включаючи Цивільний і Господарський кодекси, Закон "Про регулювання містобудівної діяльності" та інші.

Хочу окремо зупинитися на деяких революційних моментах.

• Головний стовп законопроекту – це реєстрація права власності на майбутні об'єкти нерухомості і можливість продавати житло тільки якщо це право зареєстровано. 

Робитися це буде через нотаріальні договори. Сама процедура адміністрування таких заходів з боку забудовника буде ускладнена, відповідно вона буде обростати додатковими витратами. 

До речі, обов'язкове нотаріальне забезпечення всіх договорів – це ще + 1% до вартості квартири.

• Вводиться так звана гарантійна частка майбутніх об'єктів нерухомості. 

Процедура така: забудовник на старті будівництва реєструє на себе право власності на нерухомість в подільному об'єкті незавершеного будівництва, при цьому чітко ідентифікує кожну квартиру, тільки після цього забудовник може продавати квартири. 

При цьому на 10% продаваних площ автоматично накладається гарантійна частка – тобто держреєстратор накладає обмеження на продаж цих 10%, яке буде знято після введення в експлуатацію. 

Коли єдина будівельна система повідомить реєстраційній системі про те, що все в порядку, обмеження будуть зняті і забудовник зможе допродати ці 10% площ. 

Також передбачена можливість змінювати одну "гарантійну" квартиру на іншу – головне, щоб зберігалося 10%. 

Притому, якщо продана хоч одна квартира, будь-які обмеження на весь об'єкт незавершеного будівництва накласти не можна.

• Глобально зараз існує чотири способи легально продавати об'єкти житлової нерухомості на етапі будівництва: через ФФБ, ФОН, інститути спільного інвестування (ІСІ) та емісію цільових облігацій. 

Крім цього, через незаборонені законом способи: форварди, попередні договори, купівлю-продаж майнових прав, кооперативи і ще кілька більш екзотичних варіантів. 

Законопроект же передбачає, що залишаться тільки ФОН, ФФБ, ІСІ, облігації та договору купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Тобто, ми йдемо в еру чітко обмежених способів купівлі-продажу житлової нерухомості.

• Великий розділ законопроекту присвячений процедурам, пов'язаним з банкрутствами замовників будівництва житла. 

Чітко прописано, що відбувається, якщо забудовник не справляється зі своїми зобов'язаннями та як реалізовувати гарантійну частку. 

Дана процедура завершення будівництва за рахунок додаткових платежів від майбутніх власників або альтернативна процедура продажу об'єкта незавершеного будівництва та повернення грошових кошти покупцям квартир. 

У будь-якому випадку вимоги майбутніх власників житла задовольняються в першу чергу. Цей блок написаний дуже складно, але дійсно буде рятувати від недобудов. 

Притому прямо вказано, що майбутні власники житла в проблемному об'єкті не зобов'язані подавати заяву про включення своїх вимог до реєстру вимог кредиторів і не будуть мати несприятливі наслідки неподання такої заяви. 

Раніше, якщо не встиг подати заяву – тебе в список кредиторів не включили, і ти так і залишився і без квартири, і без грошей, а потім відстоюєш свої права.

• Перевизначили, хто такий замовник будівництва. 

Зараз замовник будівництва – це той, хто має намір забудувати територію і подав відповідну заяву, в майбутньому – це власник або користувач земельної ділянки, який хоче здійснити нове будівництво або реконструкцію. 

Тобто, замовника прямо "підв'язують" до землі, що ще сильніше погіршує вже класичною в українському законодавстві проблему невизначеності понять "замовник" і "забудовник".

• Якщо після обмірів БТІ розмір квартири збільшиться більше, ніж на 5% площі, зазначеної в договорі, забудовник повинен буде "подарувати" покупцеві все, що більше цих 5%. 

Якщо ж збільшення площі до 5%, то покупець зобов'язаний доплатити різницю забудовнику, а якщо площа виявилася меншою за договірну, то забудовник повинен повернути понадсплачені гроші покупцеві. 

При цьому не повертати він не може, навіть якщо це прописано в договорі – таке положення буде нікчемним. 

Повернення грошей здійснюється за ціною квадратного метра, зазначеної в договорі або за домовленістю, а ось доплата тільки за ціною договору.

• Всі зміни в проектну документацію вносяться за згодою всіх майбутніх власників житла, яких стосується одне або кілька таких змін. 

Це і зміна загальної площі об'єкта, і площі приміщення МОПів, і зміна функціонального призначення технічних поверхів, даху і підвалу, і зміна показників енергоефективності об'єкта. 

Тобто, якщо забудовник захотів в підвалі зробити комори, повинен узгодити з усіма покупцями. Вирішив замість поганого холу зробити гарний лобі – знову йде з усіма узгоджувати. 

Якщо не погодив – покупець має право подати до суду.

У разі прийняття, закон набуде чинності 1 січня 2022 року і ті забудовники, які отримають дозвіл на будівництво до цієї дати, продовжать жити за старими правилами – відповідно, всі побіжать отримувати дозволи на виконання будівельних робіт до цієї дати. Прямо черга встане.

Підсумовуючи, варто сказати, добре, що цей законопроект викладений для обговорення, тому що це дійсно революція на ринку житлової нерухомості, яка перекроїть весь його ландшафт. 

Маленькі забудовники, особливо регіональні, таку ситуацію не винесуть, вони закриються, тому що керувати цим можна тільки маючи штат професійних юристів, бухгалтерів та інших фахівців. 

Це призведе до подорожчання нерухомості, адже за все повинен хтось платити, а платить в основному кінцевий споживач.

Якщо бути до кінця відвертими, цей законопроект написаний в ім'я порятунку людей, які погано розбираються в нерухомості і ганяються за шаровою ціною – багато ідей в ньому, безумовно, непогані, а ось з реалізацією, як завжди, буде складно. 

У будь-якому разі сподіваюся, що з його прийняттям всі почнуть грати за єдиними правилами і не знайдеться розумників, які спробують їх обійти.