Новий Податковий кодекс змінив порядок оподаткування операцій з нерухомістю.

Тим, хто планує продати квартиру чи землю, потрібно бути більш уважними, адже відтепер продавець сам нараховує та сплачує податок - раніше відповідальним за це був нотаріус. Змінилися й умови, за яких податок не стягується.

Правило "трьох років"

До прийняття кодексу діяло правило, відповідно до якого перший продаж нерухомості в році не обкладався податком. Всі наступні операції того ж продавця протягом року оподатковувалися за ставкою 5%.

Тобто, якщо з 1 січня по 31 грудня ви продали дві квартири, оподатковувався лише другий продаж, за першим - податок не стягувався.

Те саме правило залишилося і в ПК, однак з одним суттєвим уточненням: не оподатковується продаж тільки тієї нерухомості, яка перебуває у власності продавця більше трьох років. Якщо ж власник захоче продати квартиру, якою володіє менше трьох років, йому доведеться сплатити п'ять відсотків податку.

Мотиви, що спонукали законодавців на таке нововведення, зрозумілі: людина, яка користується нерухомість для власних потреб, не так часто нею "торгує", тож ця норма її жодним чином не торкнеться. Натомість ті, хто заробляють на нерухомості, частіше платитимуть до казни. Усе логічно та справедливо.

Та як бути, коли частина нерухомості перебуває у власності менше трьох років, а інша - більше? Наприклад, подружжя мало по половині квартири. Чоловік помер, дружина успадкувала його половину. Як платити податок при продажі? Своєю половиною вона володіє більше трьох років, чоловіковою - менше.

Податківці кажуть: потрібно заплатити 5% від вартості всієї квартири. Але ж це несправедливо! У відомстві пояснили свою логіку: квартира продається як цілісний об'єкт. Ним продавець володіє менше трьох років, тож і податок потрібно заплатити з повної суми. Переконливо? Не надто.

Для зменшення податкових витрат у цій ситуації можна продати квартиру частинами. Ось тільки грошей і зусиль зекономити навряд чи вдасться, адже для оформлення двох договорів замість одного продавець буде змушений зібрати два пакети документів, удвічі більше сплатити за послуги нотаріуса.

Та й покупець може відмовитися, адже реєструвати право власності на квартиру потрібно буде двічі. Є підстави думати, що таких неоднозначних моментів в процесі виконання правила "трьох років" буде ще достатньо, і відповідна стаття обросте цілою низкою змін, доповнень та роз'яснень.

Є у кодексі ще одна новація, що стосується сплати податку з продажу нерухомості.

Раніше власник, який мав намір продати квартиру площею більше 100 квадратних метрів та був звільнений у зв'язку з першим продажем від 5-відсоткового податку, повинен був сплатити 1% від вартості, що пропорційна перевищенню. У нових податкових правилах цієї норми більше нема.

Рахуймо уважно

Обов'язок платити податок при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості покладається на продавця. 5-відсотковий податок вираховується з вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу.

Ціна, за яку продається квартира, загалом визначається за домовленістю сторін. Однак є застереження: вона не повинна бути нижчою за оцінку, яку проводить "визначений законом орган". Так записано у ПК, так було записано у законі про податок з доходів фізосіб, який діяв до набрання чинності кодексом.

Однак закону, що регулював би питання оцінки квартир і визначав би уповноважений орган, як не було, так і нема. Добре, що податкова роз'яснила: оцінювачем може бути бюро технічної інвентаризації, а ціна договору не повинна бути меншою за ціну, вказану у довідці або витягу БТІ.

Така ситуація з квартирами, будівлями та приміщеннями. Якщо продається земля - застосовується закон "Про оцінку земель", відповідно до якого ціна за землю в договорі не повинна бути меншою за експертну оцінку. Таку оцінку проводять спеціально ліцензовані оцінювачі, які визначають її ринкову вартість.

Часто оцінка БТІ, а іноді й експертна оцінка, є меншою від реальної суми коштів, що передається покупцем продавцю при укладенні договору. Поширеною є практика, коли для зменшення суми податку сторони домовляються і в договорі пишуть меншу ціну, ніж це є насправді.

Ініціатором такої незаконної змови частіше виступає продавець, адже саме він повинен сплатити податок. Натомість, ризикує у цій ситуації не він, а покупець. Чому? Наприклад, за придбану квартиру покупець передав продавцю 500 тисяч гривень. При цьому в договорі записали вартість з довідки БТІ - лише 50 тисяч.

Покупець стає щасливим власником оселі та через певний час дізнається, що продавець знайшов формальні зачіпки та звернувся до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Суд задовольняє позов та виносить рішення: покупець повинен повернути квартиру, а продавець - гроші.

Скільки грошей? Правильно, рівно стільки, скільки зазначено в договорі: 50 тисяч гривень. Щоб не потрапити у таку халепу, саме покупець повинен рішуче наполягати, щоб у договорі була записана реальна вартість майна.

Два відсотки крім податку

При укладені договору купівлі-продажу нерухомості разом з податком сторони повинні сплати державне мито. Його розмір визначається декретом Кабміну "Про державне мито" та становить 1% від вартості майна.

Хто саме сплачує мито - сторони визначають самі: можуть розділити суму навпіл та сплатити кожен свою половину. Крім цього, покупець сплачує внесок до Пенсійного фонду - він також дорівнює 1% вартості майна. Однак це стосується лише продажу квартир, при операціях із землею внесок до ПФ не сплачується.

На практиці буває, що сторони не надто переймаються вимогами закону про те, хто і що повинен сплатити, та домовляються на словах: ти платиш це, а я - це.

Іноді додають усі платежі - 5% податку, 1% держмита та 1% внеску до ПФ - та ділять витрати навпіл. А буває, що покупець так зацікавлений придбати майно, що сплачує і держмито, і внесок до ПФ, і податок за продавця.

Як би там не було, потрібно пам'ятати: у квитанціях про оплату повинно стояти прізвище тієї особи, яка повинна здійснити платіж за законом. Отже: податок повинен сплатити продавець, внесок до ПФ - покупець. Лише у випадку з держмитом все залишається на розсуд сторін.

Попереджений - озброєний

Держава суворо карає за ухиляння від сплати податків. За це можуть оштрафувати і навіть позбавити волі. Уникнути сплати при продажу нерухомості майже неможливо, бо нотаріус щокварталу звітує у податковій про продане майно.

Бути чесним - найкраща політика. Питання лише в тому, щоб усе зробити правильно та не стати "злісним неплатником". Для цього - кілька порад.

Податок, внесок до ПФ та держмито сплачуються до укладення договору. Хоча оригінали квитанцій часто передаються нотаріусу та зберігаються в архіві, відповідальними за "розрахунок" з державою є сторони договору.

За новими податковими правилами нотаріус лише перевіряє факт сплати коштів, усі інші турботи лягають на плечі сторін - вони повинні правильно вирахувати суми та перевірити правильність банківських реквізитів.

Для цього варто не лише "попорпатися" в інтернеті - там може бути застаріла інформація, а й звернутися за уточненнями до податкової і пенсійного фонду. Найкраще - до районних відділень за місцем укладення договору. З оплачених квитанцій слід зробити копії і зберегти їх. Хто знає - може, знадобиться.