Квартиру двічі вже не продадуть

Інвестиції в житлову нерухомість на етапі будівництва – це популярний варіант вкладення коштів для багатьох українців. З прийняттям нового закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (закон №2518-IX), цей процес зазнав суттєвих змін. 

Новий підхід передбачає введення поняття майбутнього об'єкта нерухомості (МОН) та спеціального майнового права (СМП), що має на меті забезпечити більшу прозорість та захист інтересів інвесторів. 

Майбутніми об'єктами нерухомості можуть бути квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення.

Спеціальне майнове право – це різновид майнового права на майбутні об'єкти нерухомості або об'єкти, які перебувають на етапі будівництва. Реєстрація СМП у Державному реєстрі речових прав (ДРРП) є обов'язковою для всіх забудовників, які планують продавати майбутні об'єкти нерухомості.

Введення МОН дозволяє чіткіше визначити права інвесторів на об'єкти, що знаходяться на етапі будівництва. Це знижує ризики, пов'язані з подвійними продажами та шахрайством з боку недобросовісних забудовників. 

Реєстрація спеціального майнового права на МОН у ДРРП означає, що інвестори можуть бути впевнені у своїх правах на майбутню власність, що підвищує їхню довіру до ринку нерухомості.

Для реєстрації СМП на МОН, необхідно здійснити обов’язкову початкову реєстрацію у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) кожного МОН як складової частини об’єкту. 

Взаємопов’язаність та чітка послідовність процедур, блокує можливість реєстрації спеціального майнового права на МОН без отримання належної дозвільної документації на будівництво.

Згідно з новим законом, усі об'єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року, можуть бути включені до цивільного обігу лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права. 

Інвестори можуть перевірити дозвільний документ забудовника на порталі ЄДЕССБ Реалізація МОН можлива тільки шляхом укладання договору купівлі-продажу МОН, який підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Новий закон спрямований на підвищення прозорості та зниження ризиків для інвесторів. Основні переваги включають:

- Прозорість інформації: Інвестори можуть перевірити всю необхідну інформацію про забудовника та проєкт будівництва.

- Захист прав: Реєстрація СМП забезпечує юридичний захист прав інвесторів на майбутню нерухомість.

- Запобігання шахрайству: Завдяки обов'язковій реєстрації СМП, знижується ризик подвійного продажу одного об'єкта.

Хоча новий закон спрямований на покращення умов інвестування, він також стикається з деякими викликами:

- Необхідність адаптації забудовників: Забудовникам потрібно змінювати свої внутрішні процеси для відповідності новим вимогам.

- Підвищення витрат: Додаткові витрати на реєстрацію та нотаріальні послуги можуть відбитися на кінцевій вартості житла.

- Інформаційна підтримка: Важливо забезпечити належну інформаційну підтримку для інвесторів, щоб вони могли повністю розуміти нові правила та їхні переваги.

До введення нового закону, основними способами інвестування в житло на етапі будівництва були договори купівлі-продажу майнових прав та попередніх договорів. 

Варто наголосити, що такі схеми є повністю законними й зараз та продовжують використовуватися для об’єктів нерухомості, будівництво яких розпочалось до ухвалення нового закону в 2022 році. Фактично, переважна більшість нерухомості продається саме за старими договорами. 

Однак ці договори мали низку недоліків, зокрема:

- Нерівноправність сторін: Забудовники часто включали у договори умови, що захищали їхні інтереси, залишаючи покупців без реальних гарантій.

- Відсутність реєстрації прав покупців: Права покупців на ще не збудовані об'єкти не реєструвалися, що створювало ризик перепродажу об'єкта іншим особам.

- Незахищеність інвесторів: У разі банкрутства забудовника або інших проблем, інвестори не мали достатніх важелів захисту своїх прав.

Новий закон суттєво покращує ситуацію, вводячи обов'язкову реєстрацію СМП та деталізацію умов договору. Це забезпечує прозорість і захист прав покупців.

Резюмуючи, ситуація до закону №2518-IX виглядала наступним чином:

- Договори купівлі-продажу майнових прав: Інвестори купували майнові права на нерухомість, але ці права не реєструвалися у ДРРП, що створювало ризики для інвесторів.

- Відсутність єдиного реєстру: Не було єдиної системи реєстрації прав на майбутні об'єкти нерухомості, що ускладнювало перевірку правомірності угод.

- Незахищеність у випадку банкрутства: Інвестори не мали належних механізмів захисту у випадку проблем із забудовником.

Натомість після закону №2518-IХ:

- Реєстрація СМП: СМП на майбутні об'єкти нерухомості підлягають обов'язковій реєстрації у ДРРП, що забезпечує прозорість і захист прав інвесторів.

- Нотаріальне оформлення: Укладання договорів відбувається у присутності нотаріуса, що підвищує юридичну захищеність угод.

- Механізми захисту прав: закон передбачає захист прав інвесторів у випадку банкрутства забудовника або інших проблем.

Однак інвесторам все одно треба залишатися пильними. Покупцям, які планують вкладати кошти у житлову нерухомість на етапі будівництва, варто звернути увагу на наступні аспекти:

- Перевірка дозвільної документації: Перед укладанням договору, ретельно перевіряйте дозвільну документацію забудовника на порталі ЄДЕССБ.

- Укладання нотаріальних договорів: Наполягайте на укладанні договорів у присутності нотаріуса, що забезпечить додатковий захист ваших прав.

- Реєстрація СМП: Переконайтеся, що спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості зареєстровано у ДРРП.

Також важливо пам’ятати, що закон не вступив в силу автоматично для всіх житлових комплексів, і лише декілька компаній на ринку нерухомості працюють за новою схемою. Зокрема, в Perfect Group першим таким проєктом став Апарт-готель VELMY в Буковелі. 

Звертаючись до міжнародного досвіду, у багатьох країнах світу інвестиції в нерухомість на етапі будівництва також регулюються спеціальними законодавчими актами.

В Німеччині існує детальна система реєстрації прав на нерухомість, яка включає реєстрацію прав на об'єкти на етапі будівництва. Це забезпечує високий рівень захисту прав інвесторів. Німецька модель відрізняється високим рівнем регулювання та контролю за ринком нерухомості. 

Усі угоди щодо купівлі-продажу нерухомості проходять через нотаріусів, які відповідають за реєстрацію прав у земельному реєстрі. Це забезпечує прозорість та захист прав усіх учасників угоди.

Французька модель акцентує увагу на захисті інвесторів через страхування та банківські гарантії. Забудовники зобов'язані надати інвесторам детальну інформацію про проєкт, включаючи фінансові показники та строки завершення будівництва. Це підвищує довіру до ринку нерухомості та знижує ризики для інвесторів.

В США кожен штат має власні правила регулювання ринку нерухомості, але загальні принципи залишаються схожими. Інвестори мають доступ до детальної інформації про забудовників та проєкти, що дозволяє їм робити обґрунтовані рішення щодо інвестування. Система реєстрації прав на нерухомість також забезпечує високий рівень захисту прав інвесторів.

Введення закону №2518-IX про майбутні об'єкти нерухомості та спеціальне майнове право є важливим кроком у розвитку ринку нерухомості в Україні. Ці нововведення сприяють підвищенню прозорості, зниженню ризиків для інвесторів та покращенню захисту їхніх прав. 

Порівняння з міжнародним досвідом показує, що новий закон відповідає світовим стандартам регулювання ринку нерухомості на етапі будівництва. З часом, це може призвести до збільшення довіри інвесторів та залучення більшої кількості коштів у сектор житлового будівництва.

Новий закон створює передумови для сталого розвитку ринку нерухомості в Україні. Підвищення прозорості та захисту прав інвесторів може призвести до збільшення обсягів інвестицій у житлове будівництво. Крім того, впровадження сучасних механізмів регулювання сприяє покращенню іміджу України як привабливої країни для інвестицій у нерухомість.