Хто і як купуватиме українську сільськогосподарську землю?

Запуск ринку сільськогосподарської землі відбуватиметься у два етапи. Перший, стартує уже з липня 2021 виключно для фізичних осіб громадян України, які зможуть набути у власність до 100 га. 

Це землі товарного сільськогосподарського виробництва, фермерські землі та землі для ведення особистого селянського господарства. Уся земля набута до цієї дати не бере участі в обрахунку обмеження до 100 га.

Другий етап запрацює з січня 2024 уже і для українських юридичних осіб з українською структурою власності. 

Тобто, якщо в структурі компанії є нерезидент як учасник, кінцевий бенефіціар, то така українська компанія не зможе ані купити, ані отримати в дар, ані іншим чином безпосередньо набути землю у власність. 

Закон оперує саме терміном "набуття у власність", який включає усі можливі способи такого безпосереднього набуття. На цьому етапі працюватиме обмеження 10 тис. га "в одні руки".

Скільки коштуватиме українська земля?

До 1 січня 2030 року ціна не може бути меншою за нормативно грошову оцінку конкретної земельної ділянки. 

Не так давно відбулася Всеукраїнська нормативна грошова оцінка, і в деяких областях є ситуація, коли сусідні ділянки з дуже схожими якісними характеристиками мають суттєві розбіжності в такій оцінці. 

Тому, все ж таки ціну диктуватиме ринок, але в заданих законом параметрах. Розрахунки виключно у безготівковій формі, і покупець повинен в кожному окремому випадку підтвердити джерела походження коштів за які купується земля.

Які будуть податки при купівлі-продажі сільськогосподарської землі?

Почнемо з хорошого. Є пільга (також не нова) для фермерської землі та землі для ведення особистого селянського господарства. 

Вимоги аби скористатися звільненням доволі прості: це має бути перший продаж такої землі продавцем у звітному році, продавець має у власності таку землю три роки і більше (або така земля є успадкована, тоді вимога щодо трьох років не застосовується), розміри ділянок не перевищують норм безоплатної приватизації, що визначені ст.121 Земельного кодексу.

Водночас, більша частина землі це товарна земля, яку не можна безоплатно приватизувати, тому податкових пільг для такої землі немає. 

Тому, потрібно буде сплатити 5% ПДФО та 1,5% Військового збору. Передбачувано, що на першому етапі ринку покупці будуть компенсувати продавцям витрати на суму податкових платежів. 

Підтвердження сплати податків необхідне й для проходження всіх формальностей, адже договір купівлі-продажу підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Чи буде продаватися державна та комунальна земля?

Продаж державних та комунальних земель заборонено, а в контексті кампанії із передачі земель в громади, передбачувано, що здебільшого така уже комунальна земля буде передаватися в оренду на торгах, де не працює верхня планка річного платежу з орендної плати в 12%. 

Під ударом звісно нинішні орендарі такої землі. Доволі часто в "старих" договорах оренди державної землі є положення, що зміна власника є підставою для розірвання оренди. 

Тут варто розуміти, що наявність такої умови не має наслідком автоматичного розірвання. Остання практика Верховного суду свідчить, що не так вже й просто розірвати таку оренду, і є окремі кейси, що вирішені на користь орендарів.

Чи будуть скуповувати землю через підконтрольних осіб?

Земля може скуповуватися на підконтрольних осіб, але виходячи із заданих законом параметрів та запобіжників – обмеження по площі в одні руки та в кожному випадку продемонструвати джерела походження коштів. 

Крім того, не завжди підконтрольні особи є підконтрольними. Це можуть бути взаємовідносини інвестор та виробник. І ось за таких умов потрібно подбати про гарантії для інвестора, адже взяти землю в заставу він не може, це виключне право банків. 

Тому тут відносини будуть врегульовуватися через корпоративні договори, партнерські угоди, спільну діяльність, заставу корпоративних прав та багато інших цікавих юридичних та фінансових інструментів. 

Переважне право орендаря на придбання землі та трансфер переважного права

Переважне право на придбання землі збережено і воно є за кожним належним орендарем. 

Потенційно, переважне право є і в компанії, що має в структурі нерезидента. Просто така компанія не може реалізувати таке право в силу закону, але може спокійно його передати, якщо забажає звісно.

Водночас переважне право можна обійти – до прикладу договір дарування або ж оспорити. Хоча оспорювати порушене переважне право буде якраз постраждала сторона уже після того, коли угода з купівлі відбудеться.

Передача переважного права не передбачає згоди власника землі (достатньо повідомлення), бо по суті передається право "бути першим в черзі" на придбання, якщо сторони домовляться щодо істотних умов договору, а можуть і не домовитися. 

Через передачу переважного права може частково вирішитися ситуація із "шахматками". Але все ж таки на практиці ця угода повинна вийти за той мінімум гарантій та вимог, що ставляться законом, аби бути повноцінним інструментом на ринку. Інакше є ризик, що буде передано те, чим не можна скористатися. 

Трансфер переважного права може бути як платний, так і безоплатний, угода має вчинятися в тій же формі, що й договір оренди. Важливий момент, переважне право наймача гарантується на рівні закону, а ось для відносин емфітевзису, суперфіцію — обов’язково необхідне його закріплення в договорі. 

Референдум та Іноземці

Іноземні громадяни, особи без громадянства та юридичні особи з іноземною структурою власності не можуть набувати у власність сільськогосподарську землю. 

Також іноземцям заборонено входити до українських юридичних осіб, які мають на праві власності сільськогосподарську землю, якщо на референдумі не буде вирішено інакше. 

Законодавством не визначена дата референдуму та й перелік питань, на які має дати свою відповідь український народ, не оприлюднювався. 

Водночас, навіть якщо український народ дає "зелене світло" для іноземців, то з норм закону слідує, що таке позитивне рішення дозволить іноземцям "входити" до українських компаній, які вже мають акумульований земельний банк на праві власності. 

Про те, після такого "входу" блокується право такої компанії додатково набувати сільськогосподарську землю, якщо ліміт в 10 тис. га не вичерпаний. 

Така ситуація зумовлена тим, що іноземні громадяни та юридичні особи з іноземною структурою власності відсутні в законодавчому переліку осіб, які мають право набувати землю у власність.

Компанії з іноземним капіталом, яких в загальній масі не так вже й багато, уже почали видозмінювати свою структуру власності і врегулювати відносини з українськими партнерами через корпоративні договори. 

В принципі механізм корпоративних договорів, договорів про спільну діяльність та партнерських угод, передбачувано, активно застосовуватиметься для отримання гарантій тими особами, що фінансуватимуть або матимуть свій інтерес при придбанні землі. 

Окрім того, навіть якщо іноземці не будуть допущені до участі в ринку землі, то зможуть "опосередковано" набувати землю через цінні папери, крім акцій.

Кредитування та банки

Липень 2021 року є цікавим ще й тим, що з цієї дати виключно банки, в тому числі й з іноземною структурою власності, зможуть видавати кредити під заставу землі та прав на таку землю (оренда, емфітевзис, суперфіцій). 

Ця норма не є нововведенням, по суті це положення ст. 133 Земельного кодексу, яке не зазнало змін при прийнятті закону. 

Варто зауважити, що в ст. 133 Земельного кодексу відсутня згадка про кредитування під заставу майнових прав, що можуть виникнути в майбутньому, але стверджувати, що можливі якісь серйозні інвестиції під умовно "повітря" – не доводиться.

Це надто ризиковано, особливо з врахуванням погіршення самого інвестиційного середовища в країні. Тим паче, що доступні більш прозорі та надійніші інструменти забезпечення.

Вбачається, що на першому етапі ринку землі лот для банків не є значним, але рітейл банки все ж таки видаватимуть кредити, виходячи з умов конкуренції. 

У випадку, якщо банк отримає у власність заставну землю, він матиме 2 роки аби реалізувати таку землю на торгах. 

До банків на жодному з етапів не застосовуватиметься обмеження щодо площі земель у власності. 

Тут цікаво буде спостерігати як банки працюватимуть із стягнутою землею. Мінімальний строк оренди 7 років. Банк може "тримати" землю 2 роки. 

Водночас, є й інші договірні конструкції – емфітевзис, договір контрактації сільськогосподарської продукції, що дозволяють законно оформити передачу в користування. 

На перший погляд, може здатися, що робота на землі сезон-другий мало кому буде цікавою, але це не зовсім так. До прикладу, виробники маку та деяких інших культур зацікавлені в ротації землі, а не в довгостроковому користуванні.

Земля обтяжена заставою банку: що зміниться для виробника?

Для тих, хто кредитуватиметься під заставу землі, варто врахувати, що передача в оренду придбаної землі та будь-які зміни до договору оренди вимагатимуть погодження з банком, а це процедура, що займає час та потребує здійснення різних формальностей з обох сторін. 

В умовах плинності законодавчих вимог до договорів оренди це може створювати складнощі в оперативному внесенні змін до договору оренди. 

Чому фізичні особи, які купуватимуть землю будуть зацікавлені передати її в оренду? Передбачувано, що нові власники землі будуть передавати її в оренду агрокомпаніям. 

Крім того, незалежно про який бізнес ми говоримо, фізична особа — власник землі має платити за ділянки у власності земельний податок. 

Якщо ж така земля передана в оренду платнику четвертої групи, то є звільнення від земельного податку. При цьому це правило не працює для емфітевзису чи інших договорів, виключно оренда.

Чи готові ми до ринку землі? Питання суперечливе і відповідь на нього має дати кожен з нас. Під нами я маю на увазі абсолютно конкретних нас: Людей, Бізнес, Державні інституції.