Як державі підготуватись до ринку землі
До фактичного запуску ринку сільськогосподарських земель в Україні залишився рівно рік.
Згідно із ухваленим наприкінці березня законом, обіг паїв розпочнеться 1 липня 2021 року та нарешті розблокує штучні обмеження на розпорядження громадян своєю власністю.
Нещодавно я публікував перелік порад власникам паїв — як підготуватись до скасування мораторію, якщо вони мають на меті продати свою земельну ділянку.
Це відносно простий алгоритм, який дозволить увійти в ринок сільгоспземель підготованими.
Але низка завдань є і у держави, адже ухвалення закону про обіг — це не кінець земельної реформи, а навпаки, її розпал.
Щоб зробити ринок сільгоспземель максимально комфортним для громадян та забезпечити захист їх прав, потрібна сукупність адміністративних і законодавчих кроків.
Навіть за наявності політичної волі, яка була безальтернативно продемонстрована протягом всього земельного процесу, для їх реалізації потрібен, навіть із суто процедурних вимог, значний запас часу.
Тому попри те, що залишається ще рік на підготовку, враховуючи масштабність завдання, працювати над ним треба уже вчора.
Отже, як виглядає check list завдань держави за рік до запуску ринку сільськогосподарських земель.
- Впровадження системи моніторингу земельних ресурсів на базі Державного земельного кадастру.
Система моніторингу земельних ресурсів має багато рівнів та шарів, але наразі йдеться про одну її складову — інформацію щодо угод купівлі-продажу землі.
Система має інтегруватись із базою речових прав Мінюсту, щоб нотаріус, реєструючи угоду, бачив, скільки уже земель сконцентровано на ІПН покупця.
Більше того, в українських реаліях, цей функціонал має не просто інформувати, а блокувати посвідчення угод в разі недотримання умови "100 га в одні руки".
Коротко нагадаю, що система моніторингу — це наріжний камінь ефективного управління землями, принципово необхідний територіальним громадам, щоб зрозуміти, скільки у них земель та що з ними відбувається.
- Ортофотозйомка та внесення актуальних ортофотопланів до Державного земельного кадастру.
На кадастровій карті поле — а насправді давно заправка. Це не настільки рідкісний випадок, щоб нехтувати необхідністю фактичної звірки очікування та реальності.
Ортофотозйомка робиться із прицілом на ОМС, але в контексті ринку землі корисна і громадянам.
Зокрема, потенційним покупцям, які, умовно, планують купити 50 га в Чернівецькій області, але не мають наміру їхати на них дивитись і хочуть довіряти інформації від держави.
Власникам паїв теж потрібні найактуальніші дані про свою та суміжні до неї ділянки, щоб одного разу не приїхати і не побачити по сусідству нафтопереробний завод (перебільшую, звичайно, але не набагато).
- Завершення інвентаризації державних земель.
В частині інвентаризації сільськогосподарських земель державної форми власності пророблена, без перебільшення, колосальна робота. Тільки за попередній рік було проінвентаризовано 1 млн га.
На сьогодні не інвентаризованою залишається відносно невелика площа державних сільгоспземель близько 250 тис. га.
Ухвалена модель ринку не передбачає їх продаж, але державні ділянки можуть а) межувати із приватними землями; б) землями громад і некоректне їх оформлення може створити проблему власникам-сусідам під час угод.
- Сприяння оформленню/дооформленню земельних ділянок громадян.
Державному кадастру часто дорікають за "незаповненість" — це один із найпоширеніших міфів та один із маніпулятивних аргументів противників земельної реформи.
Насправді в частині державних земель сільгосппризначення наповненість ДЗК складає понад 90%, а загальна наповненість — на рівні 75%. Для порівняння, лише половина країн-членів ЄС має наповненість кадастрів понад 80%.
В частині приватних земель реєстрація відбувається за заявницьким принципом і багатьох власників відлякує уявна складність цього процесу і цілком неілюзорна його вартість.
Щоб стимулювати дооформлення земельних ділянок, на які у громадян на руках є лише держакти, держава може створити окрему програму, наприклад для державних підприємств, або інструмент державно-приватного партнерства для встановлення уніфікованої прийнятної ціни на виготовлення технічної документації. Наприклад, 1000 гривень. Для пенсіонерів та/або представників незахищених верств населення, можливо, держава могла б взяти на себе 100% витрат на таку послугу.
- Державна програма доступних кредитів на купівлю землі.
Запуск повноцінного ринку землі неспроможний без інвестицій в покупця. Право на купівлю землі має бути підкріплене фінансовою можливістю здійснити таку транзакцію.
Уряд послідовно декларував надання фінансової підтримки, і не тільки на словах: кошти в обсязі понад 4 млрд гривень на здешевлення земельних кредитів були закладені в Державному бюджеті на поточний рік.
Оскільки запуск ринку відтерміновано, то відповідна стаття повинна зберегтися і в бюджеті на 2021 рік. Йдеться про фактичну вартість кредитів на рівні європейської у 3-5%.
- Запровадження електронних земельних торгів.
Це задача із зірочкою, адже щоб сумістити можливість онлайн-купівлі землі для громадян та норми Земельного кодексу, треба ухвалити низку нормативних актів. Але воно того варте.
Екстериторіальність торгів одразу додасть +100 до зручності, мультиплікує кількість покупців і, відповідно, сформує найвигіднішу ціну на ділянку.
- Удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин.
Ухвалення законопроекту 2194 щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин дозволить скоротити кількість дозвільних процедур, що суттєво дебюрократизує ринок і значно спрощує життя майбутнім покупцям і продавцям ділянок.
Центральна складова цього законопроекту добре всім відома — передача земель державної власності за межами населених пунктів громадам.
- Інформаційна кампанія про права, можливості і обмеження земельного ринку.
Фактично, в Україні формується нова індустрія, в центрі якої знаходиться соціально чутливий та невідновлюваний актив.
Угоди із землею мають бути повністю свідомими та виваженими. Крім того, землевласники, багато із яких є людьми похилого віку, банально потребують покрокового мануалу — як їм діяти, якщо вони хочуть продати земельну ділянку.
Це класична соціальна інформкампанія, подібна до тієї, яка в попередні роки супроводжувала аграрні програми держпідтримки і яка допомогла багатьом аграріям скористатись дотаціями.
- Формування реєстру пов’язаних осіб.
Цей пункт на майбутнє, оскільки на першому етапі купувати землю зможуть лише громадяни України.
Але допуск на ринок юридичних осіб — лише питання часу. І коли цей час настане, то для відповіді на питання "хто кому "дочка" має бути підготований масив повної і постійно поновлюваної інформації.
- Системна протидія земельному рейдерству.
Рейдерство — це виклик і до нього слід бути готовим. Спроби недобросовісних гравців, особливо на першому етапі земельного ринку, маніпулювати угодами гарантовано будуть і їм треба давати відсіч.
Функцію випередження та протидії зловживанням може взяти на себе окремо створений відділ/дивізіон Антирейдерської комісії Мін'юсту, який буде профільно займатись земельними питаннями.
Також на рівні адміністрацій, як мінімум районних, має бути впроваджений функціонал земельного радника, "земельної няні" для оперативного вирішення проблемних питань в цій сфері.
Досвід роботи в земельних ресурсах мені підказує, що в другому півріччі 2021 року це буде найзатребуваніша няня в Україні.
Загалом усвідомлення, що хай навіть поки теоретично, в країні є ринок сільгоспземлі, не може не тішити.
Україна залишила сумнівний перелік держав із підмораторною сільгоспземлею та має достатньо (хоч і небагато) часу, щоб зробити перехід до нової ринкової реальності плавним, ефективним та запобігти можливим ризикам.