Нові правила розпорядження землями: як це працюватиме

7 червня Кабмін ухвалив "Стратегію раціонального управління землями сільськогосподарського призначення державної власності".

Постанова змінює правила розпорядження земельними ресурсами, які належать державі, закріплює нормативи такого розпорядження та його цілі.

Як це відбуватиметься? Уявімо, що минув термін, закріплений як перехідний для впровадження нових правил, і настав липень 2017 року. Що змінилося?

1. На безкоштовне передавання державних сільськогосподарських земель у власність встановлені жорсткі нормативи за площею.

Раніше площа, яка передалася безкоштовно, не обмежувалася. Тепер вона перебуває у залежності від результатів відкритих аукціонів попереднього періоду. Встановлений ліміт — 25% від площі земель, переданих на конкурентних засадах.

Тобто робота з проведення земельних торгів у другому кварталі формує базу для безкоштовного передавання землі у четвертому. Все, що напрацювали у третьому кварталі, — для першого кварталу наступного року.

Горизонт локалізації — район, щоб не допустити вичерпання всього обласного ліміту на одній територіальній одиниці з найдорожчою землею.

Безумовно, землі все одно не буде вистачати всім бажаючим, принаймні в короткостроковій перспективі. У той же час формування такого дефіциту створить додатковий контроль за процесом виділення землі з боку громадськості.

Я порадив керівникам обласних управлінь Держгеокадастру організувати суспільний діалог на базі місцевих рад і пояснити, що, виходячи з результатів аукціонів попереднього періоду, в районі є можливість роздати безкоштовно в наступні три місяці, наприклад, п'ять гектарів землі.

Відповідно, якщо жодного аукціону не відбулося, то 25% від нуля — це нуль. Що робити, якщо заявок накопичилося на умовні 200 га? Варіантів два.

Перший — шикувати заявників у чергу, перенісши заявки на майбутні періоди, коли результати аукціонів сформують достатній ліміт площі для безоплатної приватизації. Другий — за домовленістю із заявниками розподілити наявний ресурс пропорційно, тобто роздати не по 2 га, а, наприклад, по 10-15 соток.

Проте яким би не було рішення, воно не повинно мати винятків. Зарезервовані для учасників АТО ділянки зберігають свій недоторканний статус, але практичне передавання їх у власність відбувається винятково в межах нормативів.

2. Безкоштовне відведення землі мусить погоджуватися із сільською радою, на території якої розміщена ділянка.

Вкластися у норматив — це обов'язкова, але недостатня умова для чиновника, щоби здійснити безкоштовне відведення землі. Таке рішення мусить погоджуватися із сільською радою, на території якої розміщена ділянка.

Це ще один запобіжник, щоб львівські студенти масово не отримували землю в Житомирській області. Йдеться про один із гучних скандалів 2016 року, коли близько 2 тис га сільськогосподарських земель у Черняхівському районі Житомирської області намагалися оформити на 44 студентів зі Львова по 2 га.

3. Припиняється практика передавання земель, які повертаються в державну власність, поза аукціонами.

Що відбувається зараз? Фермер пише заяву про відмову від переданої йому раніше в оренду державної землі. До цієї відмови, як правило, додаються десятки заяв від бажаючих отримати по 2 га цієї землі, яка перестала використовуватися.

У найгіршому випадку ці заяви задовольняються, а земля через якийсь час знову опиняється у фермера, але вже на інших умовах і без жодного зиску для держави. Тепер усі ділянки, повернуті в державну власність, включаючи паї, підпадають під обов'язковість передавання в оренду і лише через аукціон.

4. Земельні аукціони стартують з 8%.

Держгеокадастр підписує лише короткострокові договори оренди — на сім років. Аукціони стартують із ставки 8%, що відповідає середньому рівню в країні. Якщо аукціон не відбувся, то лот був погано підготований і треба покращити організацію торгів, а не демпінгувати. Мети роздати якомога більше землі у нас нема.

Учасникам земельних відносин добре відомо, що результат аукціону, за бажання, можна зробити не остаточним, уклавши додаткову угоду. Тобто формально чиновники можуть виконати умову "сім років — 8%", а потім укласти додаткові договори, у яких зафіксувати інші, більш лояльні умови.

Тепер ця "лавочка" прикривається. Укладання додаткових угод до угод оренди на державну землю чиновникам Держгеокадастру заборонено. Продовжувати термін оренди відносно основного договору і зменшувати ставку вони не зможуть.

Не виключаю, що спроби будуть, але ми докладемо всіх зусиль, щоб визнати такі договори недійсними і передати відомості про чиновника, який їх погодив, до правоохоронних органів за статтею "Перевищення службових повноважень".

Винятки з правила "сім років — 8%" можливі для садівництва, але лише після закладання саду або ягідної плантації. Алгоритм такий: уклали договір на сім років — посадили сад — держава переконалася, що проект існує не лише на папері, — підписали пролонгацію до 25 років. Нема саду — нема довгострокової оренди.

5. До договору оренди додається агрохімічний паспорт ґрунту.

Суттєвою та обов'язково умовою договорів оренди мусить бути агрохімічна паспортизація ґрунтів. Ми виходили з такої логіки: коли приватна особа передає в оренду майно, вона очікує отримати його назад із природним, а не посиленим зносом. Використання державної власності відбуватиметься на таких же умовах.

Агрохімічна паспортизація повинна здійснюватися при передаванні ділянки в оренду (це дає базову інформацію про стан землі), потім через три роки (якщо показники погіршилися, це дає підстави для розірвання договору) і після завершення терміну оренди (в разі зниження якості землі ми нараховуємо збитки).

Власне, такі новації в царині розпорядження землями. Це погані новини для учасників земельних схем, але добрі — для всіх інших громадян України.