Скільки коштує квадратний метр відбудови

У січні 2024 року пошкодженими або знищеними внаслідок бойових дій були понад 27 тис багатоквартирних будинків. Для їх відновлення і забезпечення постраждалих житлом в Україні є кілька інструментів.

Державні програми закріплені на рівні закону. Відповідно до них за пошкоджене житло можна отримати грошову компенсацію, за зруйноване – сертифікат (за них купується нове помешкання) або держава перекаже кошти на будівництво (для приватних будинків). Існують і місцеві програми компенсацій, коли влада на своєму рівні ухвалює рішення про відновлення зруйнованих будинків.

Моніторинговий портал Dozorro дослідив, як витрачаються кошти платників податків на відбудову знищених війною будинків.

У 2023 році в Prozorro оголосили дві закупівлі робіт з будівництва житла, знищеного у 2022 році. Мова про багатоповерхові будинки в селі Бузова та місті Василькові на Київщині. Відбудувати їх вирішила місцева влада.

Для порівняння були проаналізовані два об’єкти будівництва, які не стосуються відновлення зруйнованих багатоповерхівок. Один дім запланували звести в селищі Межова на Дніпропетровщині для внутрішньо переміщених осіб. Ще одну багатоповерхівку будують на замовлення Служби безпеки України в селі Струмівка Волинської області. Цей проєкт не пов’язаний з відбудовою житла.

Фахівці Dozorro порахували вартість квадратного метра в цих чотирьох будинках, щоб зрозуміти, що вигідніше державі: відбудовувати чи виплачувати грошові сертифікати постраждалим за програмою "єВідновлення". Для цього порівняли ціни в згаданих будинках, на ринку і рекомендовані ціни Мінвідновлення.

Ринкові ціни

За даними dom.ria, середня ціна квадратного метра в новобудовах у березні становила: 31,4 тис грн – у Київській області (без урахування столиці), 31,4 тис грн – у Волинській області, 40,9 тис грн – у Дніпропетровській області.

Новобудови, ціни на які представлені вище, як правило, не мають спеціально облаштованих укриттів. Їх починали зводити до великої війни, коли будівельні норми не містили такої вимоги. Однак у них можуть бути паркінги чи підвальні приміщення, які зазвичай слугують найпростішим сховищем.

Довідка. У листопаді 2023 року набули чинності нові будівельні стандарти. Згідно з ними, у житлових і громадських будинках, зокрема школах, дитсадках, лікарнях, мають бути споруди захисту населення від небезпек, що можуть виникнути внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних (бойових) дій або терористичних актів.

Ціни від уряду

Рекомендації щодо вартості будівництва коштом державного або місцевого бюджету має і Міністерство відновлення. Щокварталу воно вираховує показник опосередкованої вартості спорудження житла в регіонах України.

У ньому враховують усе: від проєктування до адміністративних витрат та прибутку підрядних організацій. Цей показник мають застосовувати зокрема при фінансуванні будівництва житла з державного або місцевого бюджету.

1 квітня опосередкована вартість квадратного метра загальної площі квартир з урахуванням ПДВ становила: в Україні – 21,5 тис грн, у Київській області – 21,5 тис грн, у Дніпропетровській – 20,9 тис грн, у Волинській – 20,7 тис грн.

У Держаудитслужбі вважають, що під час визначення очікуваної вартості будівництва житла замовники мають орієнтуватися саме на ці ціни. Однак у Межовій на Дніпропетровщині замовник оскаржив такий висновок моніторингу і суд став на його бік. Він дійшов висновку, що замовник правильно визначив очікувану вартість закупівлі, виходячи з проєктно-кошторисної документації.

Ціни в Prozorro

Якщо розділити суму контракту на загальну площу квартир у будинку, то найнижча ціна квадратного метра буде в Струмівці: 26,3 тис грн. Це притому, що ринкова там становила 31,4 тис грн. На другому місці – Межова: 39 тис грн.

В обох цих будинках проєкти не передбачають облаштування укриттів, але мають підвальні приміщення. За даними dom.ria, середня вартість квадратного метра у новобудовах Дніпропетровської області в березні становила 40,9 тис грн.

Ціна квадратного метра в будинках Київської області майже вдвічі вища: у Василькові – 61,6 тис грн, у Бузовій – 59 тис грн, хоча ринкова становила 31,4 тис грн. Однак проєкти обох цих будинків передбачають облаштування повноцінних протирадіаційних укриттів, сантехніку у ванних кімнатах усіх помешкань, а у Василькові – ще й газові плити в кожній квартирі.

Документація будівництва не містила окремих кошторисів на спорудження та облаштування протирадіаційних укриттів, тож порахувати точну вартість квадратного метра без урахування витрат на такі укриття неможливо. Тому фахівці надіслали замовникам запити з проханням деталізувати цю інформацію.

Департамент регіонального розвитку КОВА відповів, що в Бузовій орієнтовна вартість спорудження укриття становить 19,1 млн грн. Отже, ціна квадратного метра без урахування витрат на укриття – 52,7 тис грн.

Васильківська міськрада відповіла, що окремих розрахунків витрат на укриття кошториси не містять. Натомість Служба відновлення та розвитку інфраструктури в Київській області сказала, що орієнтовна вартість укриття становить 10,2 млн грн. Тому приблизна ціна квадратного метра в будинку у Василькові без урахування витрат на спорудження укриття становить 59,7 тис грн.

Звісно, такі обрахунки приблизні, але вони свідчать, що вартість квадратного метра в проєктах у Київській області значно перевищує ціну на комерційному ринку (31,4 тис грн). Чому так сталося?

Що в кошторисах

У Бузовій, Межовій та Струмівці договірна ціна динамічна, тобто передбачає, що її будуть коригувати залежно від ринкових цін на матеріали. У Василькові ціна тверда, тобто зафіксована на строк дії договору, і змінити її значно складніше.

Фахівці Dozorro переглянули кошториси чотирьох будівництв і виявили, що ціни на аналогічні будматеріали суттєво відрізняються. Найдорожчі – у Бузовій.

У Василькові назви багатьох вказаних у кошторисі будматеріалів неможливо ідентифікувати. Проєкт будівництва замовляла міська рада. У ньому немає детальних рішень щодо певних видів робіт, наприклад, облаштування фасаду, армування елементів залізобетонних конструкцій. Як результат – і в кошторисних розрахунках підрядника відсутня детальна інформація за цими позиціями.

За підрахунками фахівців, понад 50% від загальної вартості будівельних матеріалів становили позиції, у яких замість назв матеріалів використали назви груп будівельних матеріалів. Вони узагальнюють схожі за технологією виробництва, але різні за характеристиками та ціною матеріали.

Наприклад, діапазон цін для керамічних умивальників становить 2 300% (від 299 грн до 7 015 грн). Арматурні каркаси становлять 40% вартості всіх матеріалів. Цю позицію також не можна чітко ідентифікувати та визначити вартість її складових. За таких умов будь-який аналіз ринкової ціни не буде достовірним.

Надзвичайно високі ціни в кошторисі у Бузовій насторожили, тому фахівці  Dozorro надіслали запит замовнику з проханням надати акти виконаних робіт. Ціни в них були суттєво нижчі за вказані в початковому кошторисі, і не лише відпускні ціни, а й витрати на доставку та зберігання матеріалів.

У кошторисах договору підрядник зазначав, що відстань доставки будматеріалів становитиме 80 км, а в актах – 28-40 км. На деякі позиції ціна в актах була в 1,5 разу нижча за ціну в кошторисі. Так, поточна ціна на арматуру клас А-ІІІ, діаметр 16-18 мм у кошторисі становила 50,7 тис грн за тонну, а в акті – 27,9 тис грн.

Виникає питання: куди подінеться різниця між цінами? Логічно було б скоригувати загальну вартість договору додатковою угодою, але таке в будівництвах трапляється вкрай рідко – вартість проєктів зазвичай лише зростає. Тож Dozorro буде продовжувати стежити за цінами в актах цього обʼєкта.

За результатами аналізу робимо висновок, що державі вигідніше компенсувати постраждалим їх знищену нерухомість сертифікатами. Адже наразі житло на комерційному ринку дешевше, ніж вартість будівництв коштом бюджету.

Чи однозначний це висновок? Ні. Перші проєкти показують: якщо держава планує будувати власним коштом, то потрібен пильніший контроль на всіх етапах.

Такі будівництва мають бути прозорішими, щоб їх могли контролювати відповідні органи та громадськість. Назви матеріалів у проєктно-кошторисній документації, пропозиціях та особливо в договорах мають бути максимально конкретними. Лише так можна об’єктивно оцінити, чи містять вони потенційні переплати.

Крім того, слід подумати про оприлюднення актів виконаних робіт, адже лише в них є фактичні витрати на різні матеріали та оплату праці. Це складне завдання, бо потрібно визначитися з платформою. Ці документи не належать безпосередньо до закупівлі, тож їх недоцільно публікувати на Prozorro. Spending не має відповідного функціоналу, а DREAM ще повноцінно не запрацював.

Можливо, варто розробити стандартизовані типові проєкти для таких відбудов, які можна брати за основу і частково адаптувати. Це зменшило б витрати на проєктну документацію та обмежило б креативність і щедрість замовників щодо дизайнерських та архітектурних рішень для проєктів за бюджетний кошт.

Наразі ж цифри кажуть, що інструмент компенсацій більш економічно вигідний, прозорий та ефективний з точки зору витрати бюджетних коштів.

Публікацію підготовлено за фінансової підтримки USAID / UK aid проєкту "Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS" та ЄС. Її зміст є винятковою відповідальністю Transparency International Ukraine.

Аналітик проєкту DOZORRO Transparency International Ukraine