Чому українська нерухомість не потрібна інвесторам

Продаж нерухомості та землі, що знаходяться у власності громади, часто сприймається негативно.

Та мало хто знає, що доходи від продажу землі повинні зараховуватися винятково до бюджетів розвитку - на розвиток туризму, реставрацію будівель, здійснення капітальних проектів будівництва.

Тобто в ідеалі місцева громада повинна вигравати від ефективно функціонуючого та прозорого ринку землі.

Створенням такого ринку повинні займатися органи місцевого самоврядування. Хоча повноваження цих органів дуже переплітаються з виконанням делегованих функцій держави, одна сфера однозначно підвладна лише міським радам - управління рухомим і нерухомим майном, а також природними ресурсами громади.

Українське законодавство наділяє місцеві ради та їх виконавчі органи винятковим правом на замовлення проектів, організацію громадських обговорень і затвердження містобудівної документації.

Стаття 143 Конституції зазначає: "Органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання".

Закон "Про місцеве самоврядування в Україні" відносить до завдань ОМС вирішення питань планування та соціально-економічного і культурного розвитку місцевих громад.

За останні роки суттєво зменшилася частка доходів від продажу нерухомого майна в структурі доходів місцевих бюджетів: у 2006 році - 8,4% від загального доходу місцевих бюджетів, у 2011 році - 2,4%.

Принаймні такі показники фігурують у даних проекту "Посилення місцевих фінансів", що реалізується за фінансової підтримки США з міжнародного розвитку.

Про що свідчить ця тенденція? Про те, що нерозпроданого лишилося замало? Про те, що місцеві влади намагаються утриматися від розпродажу в час світової кризи? Чи про те, що інвестори не зацікавлені купувати запропоноване?

Джерело: ibser.org.ua

В теорії, міські ради повинні погоджувати чи відхиляти капітальні бізнес-проекти з огляду на генеральний план міста, а зацікавлені представники громадськості - мати можливість порівнювати запланований розвиток міста із реальним.

"Будівельні скандали не сходитимуть зі шпальт видань доти, доки місцева політична кон'юнктура і прийняття рішень під її тиском не будуть поставлені під контроль сильною місцевою громадою та врегульовані планом розвитку", - стверджує міністр регіонального розвитку, будівництва й ЖКГ Анатолій Близнюк.

На практиці, на жаль, такого нема. В 2009-2011 роках Східноукраїнський центр громадських ініціатив провів моніторинг доступності генеральних планів міст. Жодна із 196 міських рад, до яких Центр надсилав запити на текстову й картографічну складові генпланів, копій цих документів не надала.

Це означає, що генеральні плани не відіграють важливої ролі в громаді. А ще це означає, що з боку громадян нема контролю планування розвитку міст. Для інвесторів така ситуація означає непробивну стіну бюрократії й корупції.

Генплани

Генеральний план є нормативно-правовим актом органа місцевого самоврядування. Цей документ містить загальні правила господарської діяльності, розраховані на тривалий час, близько 20 років. Більшість інформації з генпланів прямо чи опосередковано вливає на прийняття управлінських рішень.

Прийняттям генплану орган місцевого самоврядування втручається у звичайний хід подій, який повинен відбуватися на основі ринкової конкуренції.

Вважається, що приводом для державного втручання в економіку є усунення вад, так званих неспроможностей ринку. Генплан впливає на три такі неспроможності.

Проблема зовнішніх ефектів у сфері містобудування насамперед пов'язана з ціною. Наприклад, купівля нерухомості чи інвестиція в бізнес у несприятливому з екологічної точки зору місті означає для приватної особи чи інвестора сплату фактично більшої ціни, ніж за договором купівлі-продажу.

Фото УП

В радянські часи така неспроможність вирішувалася адміністративно: бюджетоутворюючі підприємства в містах були одночасно і джерелами негативних зовнішніх ефектів, і їх споживачами.

Тепер частіше трапляється інша ситуація. Інвестори, особливо в містах з єдиним бюджетоутворюючим підприємством, відмовляються від соціальних зобов'язань, не вирішують екологічних проблем, і це призводить до спаду інтересу інвесторів.

Комплексність, стратегічність і науковість генплану повинні мінімізувати такі явища.

Проблема інформаційної асиметрії пов'язана з проблемою зовнішніх ефектів.

Вона полягає в тому, що місцева влада та місцевий бізнес можуть мати більше інформації про реальні умови й вимоги щодо містобудування, а також про наявність земельних ділянок, ніж зовнішній інвестор. Тобто розподіл інформації між "зовнішніми" та "внутрішніми" інвесторами буде асиметричний.

Внаслідок цього необізнаний інвестор може зробити помилкову інвестицію, що призведе до її втрати, або навіть загрожуватиме банкрутством. Відповідно, доступна всім інформація з генеральних планів усуне такий ризик.

Проблему суспільних благ генеральний план вирішує через планування доріг, шкіл, парків, місць спільного відпочинку.

Оскільки генеральний план має ознаки регуляторного акта, він повинен проходити процедуру прийняття відповідно до законодавства про регуляторну діяльність. Тобто бути оприлюдненим, пройти обговорення, яке супроводжується аналізом регуляторного впливу, а згодом повинно відбутися відстеження цього впливу.

Крім цього, генплан як регуляторний акт мусить відповідати статті 4 закону "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності", тобто бути доцільним, ефективним, збалансованим і передбачуваним.

Інвестори

Відомо, що основним аргументом для інвестора при прийнятті рішення про вкладення коштів є рівень окупності капіталу й рівень ризиків. Саме генеральний план є основним джерелом такої інформації у сфері ринку житла та нерухомості.

Фото УП

Цей документ містить інформацію про демографічні, соціальні й економічні показники стану розвитку місцевої громади - вони зумовлюють попит. Перспективи майбутніх капітальних проектів і територіальні напрямки розширення міста дають можливість спрогнозувати і попит, і пропозицію.

У 2005 році консалтингова компанія, яка на замовлення МВФ і Світового банку консультує уряди країн світу щодо покращення інвестиційного клімату в Україні, визначила аспекти ринку землі, які найбільше цікавлять приватних інвесторів.

Серед них - доступ до ринку землі, гарантії права власності на отриману землю, вимоги до використання землі та рівне ставлення до конкурентів. Відповіді на всі ці питання містяться у генплані міста, проте інвесторам ці відповіді недоступні.

Закон

Через рік після прийняття закону "Про регулювання містобудівної діяльності" видно: покращень ні для інвесторів, ні для громад не відбулося, адже більшість українських міст не мають затверджених актуальних генеральних планів.

Наприклад, з 24 обласних центрів України на липень 2011 року лише 15 мають розроблені та прийняті генеральні плани. Відповідно, в містах, де генпланів нема, виділення земель відбувається на основі містобудівних обґрунтувань.

Це спричиняє хаотичний розвиток міста без розгляду довгострокових екологічних, економічних і соціальних наслідків, тобто генплан не втручається в проблему суспільних благ.

Відсутність генпланів також спричиняє корупцію як наслідок інформаційної асиметрії: інформація щодо потенційних бізнес-можливостей доступна лише окремому колу осіб - органам місцевого самоврядування та їх виконавчим органам.

Відповідно, ці дані або використовуються лише депутатами та посадовцями у власних інтересах або стають предметом закритого торгу з інвесторами.

У містах, де генеральні плани прийняті, частковий або навіть повний їх зміст має гриф "Для службового користування". Відповідно, потенційні інвестори не можуть скористатися даною інформацією. Це повністю нівелює роль основного містобудівного документа і, знову ж таки, породжує корупцію.

Фото УП

Так, за наказом Мінрегіонбуду "Про затвердження порядку надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, їх склад та зміст" від 7 липня 2011 року, міська рада може відмовити майбутньому забудовнику у видачі документації через невідповідність його намірів положенням містобудівної документації.

Оскільки генплани українських міст є документами для службового користування, як забудовник може узгодити свої плани з планом розвитку населеного пункту?

Інтернет

Особливо дивним є обмеження доступу до карт генпланів на тлі доступності геопросторових даних в інтернеті і на сайтах органів влади деяких країн.

У США громадяни можуть отримати доступ до карт генпланів, інформацію про власників житлових будинків і розмір сплаченого податку на нерухомість. Вони можуть створювати електронні карти на основі карт штатів, міст, шкільних округів.

Ця інформація може бути завантажена з порталу Американського бюро з перепису населення, що знаходиться в структурі Американської торгівельної палати.

Легітимність

Відкритість генеральних планів - це питання легітимності влади. У демократичному суспільстві процес набуття легітимності органами влади починається під час чесних виборів. Однак легітимність потрібно вміти втримати. Процес її утримання - це обговорення з громадськістю суспільних проблем і шляхів їх вирішення.

Тестом на легітимність влади є планування розвитку територій. Політичний простір, захищений парканом, внутрішніми військами і грифами обмеженого доступу на документах суперечить ідеї легітимності.

Нема потреби стежити за статтями в пресі чи повідомленнями в соціальних мережах, щоб зробити висновок: діяльність органів влади в сфері розвитку міст часто суперечить інтересам міських жителів.

Зміна призначення земельної ділянки змінює вартість власності. Бізнес-активність у сфері розваг погіршує безпеку житлових кварталів. Екологічно небезпечне виробництв збільшує витрати містян на здоров'я, зменшує працездатність дорослих і погіршує розумовий розвиток дітей.

Випадки подібних рішень ілюструють обґрунтованість невдоволення людей.

Генплани прямо не відповідають на всі питання, однак дозволяють прогнозувати вартість землі та нерухомості на найближче десятиліття, підраховувати можливі вигоди й збитки для інвесторів, а значить - і для громади.