Чи зможе іпотека від держави зменшити кількість будівельних афер

Програма іпотечного кредитування єОселя дає українцями можливість інвестувати в житло від забудовників, яке знаходяться на етапі будівництва. Тепер це може бути купівля майнових прав не лише на квартиру, а й на приватний будинок — відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №939 від 16 серпня 2024 року, яка набере чинності через 30 днів після публікації. 

Щоб мати можливість пропонувати українцям житло в рамках єОселі, забудовники проходять акредитацію від банків-партнерів, яка є важливим показником їх відповідності певним критеріям надійності. 

Але чи достатньо цього для того, щоб бути на 100% впевненим у тому, що об’єкт безпроблемно добудують та здадуть в експлуатацію у зазначений час? Для цього варто розібратись, що означає така акредитація для покупця та на які фактори варто звернути додаткову увагу.

Стан ринку первинної нерухомості

За даними аналітичного центру DIM.RIA середня вартість квадратного метра у новому житлі рік до року зросла на 4% у доларі. Від початку 2024 року відновилась робота відділів продажів у більш як 40 новобудовах — тепер в Україні активними є 77% проєктів. 

Це свідчить про те, що ринок укріплюється й інвестувати в нерухомість на етапі будівництва можна не лише для того, щоб отримати омріяне власне житло, а й через те, що це може бути вигідно. 

Станом на зараз банки-партнери єОселі в сумі акредитували 78 забудовників, що зводять 151 будинок по всій Україні, а упродовж попереднього місяця до програми доєдналися три нові області, де можна придбати житло на етапі будівництва, — Рівненська, Одеська та Чернігівська.

Такий формат спільної участі банків та забудовників в іпотечній програмі є дієвим способом збільшення попиту на первинне житло, адже він містить кілька плюсів для потенційних покупців. 

Акредитуючи девелопера, банк підтверджує його надійність, а програма дає змогу покупцеві отримати кредит за більш вигідною ставкою, зафіксувати вартість нерухомості в гривні та захиститись від коливань курсу іноземної валюти. 

Тож кількість угод з купівлі майнових прав в рамках єОселі лише зростає: станом на 21 серпня 2024 року серед усіх угод в рамках програми на житло на етапі будівництва припадає 3,8%, тоді як торік цей показник становив усього 0,5%.

Як працює акредитація забудовників у єОселі

В рамках державної іпотечної програми українці можуть придбати майнові права на квартири в об’єктах, що будуються, подавши заяву в Ощадбанк, Укргазбанк, Скайбанк, Глобус, СЕНС банк та BISBANK. 

Щоб мати змогу отримати акредитацію, забудовник має відповідати критеріям, які встановлюють ці банки-партнери програми. Критерії включають:

• наявність ліцензій, дозвільної документації, відповідність законодавству;
• наявність земельної ділянки та її цільове призначення;
• історію успішної реалізації попередніх проєктів;
• фінансову стабільність компанії;
• ринкову репутацію.

Здебільшого банки цікавляться одними й тими самими документами й часто вони містяться у відкритих реєстрах. Проте чимало документів забудовник має зібрати та надати в індивідуальному порядку. Наразі процес акредитації може тривати приблизно від 1,5 до 3 місяців.

Зазвичай банки індивідуально встановлюють вимоги й до граничної готовності об'єкта, тому зараз фактично не можна придбати квартири в об’єктах на ранніх стадіях будівництва. 

З одного боку такі критерії підвищують рівень надійності для покупця, з іншого — з наближенням завершення будівництва зростає вартість квадратного метра, а також за цей час можуть розібрати найпривабливіші варіанти квартир. 

Що покупцеві говорить акредитація забудовника та на що варто звернути додаткову увагу

Коли компанію-забудовника акредитовано, вона отримує можливість пропонувати свої об’єкти, що будуються, під іпотечну програму єОселя. 

Акредитація забудовника банком має на меті знизити ризики для покупця шляхом вищезазначених перевірок, а також сприяє більш прозорому та безпечному процесу покупки. Це є важливим маркером доброчесності компанії, проте не виключає ризики, пов’язані з турбулентністю ринку або індивідуальними нюансами проєктів.

• Навіть акредитований забудовник може стикатися з ринковими ризиками як-от зміни в економіці, зростання курсу валют та підвищення вартості будівельних матеріалів або робіт тощо. Ці фактори можуть вплинути на строки будівництва.
• Кожен архітектурно-будівельний проєкт має свої індивідуальні особливості та потенційні ризики. Забудовник може мати успішну історію зі 100% зданих об’єктів, але кожен новий проєкт компанії може викликати неочевидні труднощі, яких не виникало раніше.
• Репутація забудовника на ринку також відіграє важливу роль. Акредитація свідчить про певну відповідність законодавчим нормам, але для повної впевненості варто також дослідити репутацію компанії самостійно: врахувати відгуки інвесторів, історію реалізації попередніх проєктів та загальний досвід роботи компанії на ринку.

Як інвестувати у житло на етапі будівництва за програмою єОселя

Знайти пропозиції від забудовників, які підпадають під критерії програми, можна на маркетплейсі нерухомості — для цього необхідно виставити відповідні фільтри. На DIM.RIA наразі доступно 2 791 таке оголошення про продаж житла у будинках, що мають бути здані у 2024-27 роках. 

Якщо розглядати пропозиції на первинному ринку включно з об’єктами, які вже здані в експлуатацію, пропозицій буде значно більше, проте їх вартість вища. Також відповідно до постанови КМУ від 16 серпня скоро українці зможуть купувати майнові права не лише на квартири, а й на приватні будинки на стадії будівництва.

Докладно ознайомитись з вимогами до житла можна на сайті державної програми, та ось основні з них:

• вартість квартири не має перевищувати середню вартість спорудження житла за регіонами України, визначену Мінрегіоном і помножену на коефіцієнти. Для великих міст як Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків він становить 2, для решти міст — 1,75.
• Площа житла має становити 52,5 м² на 1 особу, на кожного наступного члена родини може бути додатково відведено по 21 м².
• Житло має бути розташоване на території України, за винятком тимчасово окупованої території та районів активних бойових дій.

Відповідно до нещодавньої постанови Кабінету Міністрів України №939 у програмі не можна буде взяти участь, якщо кандидат або хтось з членів його родини продавав житло протягом попереднього року — ця норма також набере чинності через 30 днів після публікації постанови. 

Важливо, що це обмеження актуальне лише в тому разі, якщо сумарна площа проданого житла і житла, що лишилось у власності, перевищує нормативну площу житла за програмою єОселя.

Якщо усі вимоги дотримані, оформити іпотеку можна через Дію. Для початку достатньо заповнити заявку у відповідному розділі, обрати банк та дочекатись його попередньої відповіді. 

Після цього варто надати банкові необхідні документи, дочекатись їх перевірки, схвалення іпотеки, обрати квартиру або приватний будинок та укласти договір купівлі-продажу майнових прав.