Кризис новостроек в Киеве
В прошлом году в Киеве сдали 22 тысячи новых квартир - почти рекорд с 2018 года. Однако эти цифры не означают восстановления рынка "первички", свидетельствует анализ ЭП.
На первый взгляд, может сложиться впечатление, что кризис недвижимости на рынке Киева наконец-то преодолен. В течение 2024 года объем введенного жилья в столице превысил показатели нескольких довоенных и послевоенных лет.
По данным Главного управления статистики в Киеве, в прошлом году в городе сдали в эксплуатацию 1,412 млн кв. м жилья, что на 36% больше чем за предыдущий год. Всего в эксплуатацию ввели 22 тыс. квартир - это больше, чем за любой год, начиная с 2018-го, хотя и на треть меньше, чем было в самом успешном 2021 году.
Однако эти цифры обманчивы.
Строительство подавляющего большинства столичных новостроек, открытых к продаже, началось в мирное время, а не во время большой войны. По подсчетам ЭП, осуществленных на основе данных портала ЛУН, сейчас в Киеве и окрестностях насчитывается около 300 жилых проектов на стадии строительства или продажи. Из них только около 60 стартовали после февраля 2022 года. Остальные начали возводить еще до полномасштабного вторжения.
Официальная статистика это также подтверждает: объем жилья, на строительство которого выдавали разрешения, обвалился. По итогам 2023 года в Киеве разрешено возводить 299,4 тыс. кв. м нового жилья, что на 66% меньше, чем в 2022 году.
Ситуация в Киевской области аналогичная: падение на 67%. Это означает, что девелоперы во время войны практически не запускали новые жилые комплексы или новые очереди существующих ЖК. Рынок живет по инерции, достраивая то, что начали до большой войны.
По словам коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анны Лаевской, сейчас в Киеве крупные девелоперы действительно значительно чаще завершают имеющиеся объекты, чем начинают новые.
"Речь идет о продажах в следующих очередях уже начатых ранее объектов. Совсем новые проекты - это единичные случаи на рынке Киева. На весь город до 10 таких площадок. Любой новый объект сегодня - это дополнительное бремя для девелопера, которое потребует оборотных средств и дополнительных инвестиций из прибыли прошлых периодов", - отмечает она.
Иными словами, финансовые риски запуска новостройки в условиях войны настолько высоки, что большинство компаний предпочитает вкладывать ресурсы в достройку старых очередей, где уже есть продажи и обязательства перед инвесторами.
Масштабная стагнация рынка новостроек в Киеве видна даже по географии строительной активности 2024 года. По данным аналитиков ЛУН, в 2024 году в Украине стартовало строительство 145 новых жилых комплексов - почти половина из них во Львовской области, тогда как на Киев (город и область вместе) пришлось лишь около 15%.
Традиционный строительный локомотив - столица - заметно потерял позиции, уступив регионам запада Украины.
Проблемы есть и с соблюдением сроков строительства. Война замедлила или заморозила многие проекты, и теперь сроки сдачи постоянно сдвигаются.
По данным ЛУН, из всех очередей жилых комплексов, которые должны были быть сданы во время войны (со второго квартала 2022-го по третий квартал 2023-го), завершены лишь 42%. Остальные остаются недостроенными, причем около 30% объектов находятся в зоне риска с перенесенными на неопределенный срок сроками ввода.
То есть каждый третий проект, который обещали достроить во время войны, сейчас фактически "заморожен" на неизвестное время - и это еще один фактор, который тормозит предложение нового жилья.
Сейчас в Киеве завершаются последние очереди проектов, начатых в мирное время, а краны над котлованами нового строительства поднимаются крайне редко. Сдержанно-оптимистичный стиль заставляет признать: столица Украины рискует столкнуться с "дырой" в предложении первичного жилья в будущем, если нынешняя динамика затянется.
"Из-за медленных стартов новых объектов предложение будет ограниченным в долгосрочной перспективе", - предупреждает Национальный банк в отчете о финансовой стабильности.
2025 год пока подтверждает этот тезис. По подсчетам ЭП, за первые шесть месяцев этого года в Киеве открыли продажи только в семи новых жилых комплексах. Это чрезвычайно мало для города-миллионника и свидетельствует о продолжении "голодной диеты" на новостройки.
Текущие темпы возведения нового жилья даже меньше, чем в 2023 или 2024 годах.