Украина – последний недооцененный рынок жилья Европы
В 2025 году средняя цена квадратного метра в новостройках в Праге превысила 5,8 тыс. евро, в Будапеште – 3,7 тыс. евро, в Варшаве – 3,2 тыс. евро, а в Копенгагене – 7,1 тыс. евро. Даже в городах с более низкими доходами, как Афины или Братислава, стоимость жилья превышает 2,5 тыс. евро за квадратный метр.
По данным LUN, в октябре 2025 года средняя цена квадратного метра в Киеве составляет 1,31 тыс. долл. или примерно 1,23 тыс. евро. Даже в премиальном сегменте цена всего 3,29 тыс. долл, в бизнес -классе – 1,74 тыс. долл., в комфорте – 1,12 тыс. долл., а в экономическом – 950 долл.
Это в разы ниже, чем в любой столице ЕС. В результате Киев сейчас остается последним крупным европейским мегаполисом, где квадратный метр стоит на уровне средних месячных доходов, а рынок только готовится к новому циклу роста.
Десять лет, которые изменили Европу, но не Украину
Чтобы понять масштабы разрыва, достаточно посмотреть на динамику за последнее десятилетие.
По данным Deloitte Property Index 2025, средние цены на жилье в Европе выросли за 10 лет в среднем на 83%, а в ряде столиц – более чем вдвое.
- Прага – с 2,7 тыс. евро за метр квадратный в 2014 году до 5,8 тыс. евро в 2025 (+115%);
- Варшава – с 1,6 тыс. евро до 3,2 тыс. евро (+100%);
- Будапешт – с 1,7 тыс. евро до 3,7 тыс. евро (+117%);
- Копенгаген – с 3,8 тыс. евро до 7,1 тыс. евро (+86%);
- Париж – с 8 тыс. евро до 12,2 тыс. евро (+52%).
За это же время в Киеве цена снизилась. По данным LUN, в 2014 году квадратный метр в столице Украины стоил 1,45 тыс. долл., а в 2025 – 1,31 тыс. долл., то есть -10% в долларовом эквиваленте.
Если же учесть инфляцию американской валюты за десятилетие (более 30%), то в реальных ценах украинская недвижимость подешевела почти на 40%. Ни одна другая европейская столица не демонстрирует подобной стагнации.
Когда себестоимость догоняет рынок
На первый взгляд, такая разница может казаться отражением разницы в доходах. Но экономика строительства говорит другое. В 2021 году себестоимость строительства квадратного метра жилья в Киеве составляла около 650-700 долл. В 2025 году – уже 900-1000 долл. То есть себестоимость увеличилась на 40-50%, тогда как рыночная цена – только на 10-15%.
В ЕС ситуация противоположная: там себестоимость составляет 30-40% рыночной цены, тогда как в Украине – 70-75%. Это означает, что цены в Киеве сейчас ниже экономически обоснованного уровня, и рынок просто не может долго оставаться в такой плоскости.
Дополнительно на ситуацию давит дефицит предложения. Количество активных новостроек в продаже на октябрь 2025 года сократилось до 179 объектов, что почти вдвое меньше, чем в 2020 году. Строительные компании осторожны: из-за войны новые проекты запускают только те, кто имеет стабильное финансирование. Это означает, что по мере стабилизации ситуации на рынке предложение не сможет удовлетворить спрос, – и цены неизбежно пойдут вверх.
Жилье как инвестиция: более высокая доходность при более низком входе
На развитых рынках Европы инвесторы в жилье могут рассчитывать на 3-4% годовой арендной доходности. В Украине этот показатель вдвое больше – 6-8%, а в отдельных сегментах (малогабаритные квартиры, short-term rental) доходит до 10%.
И это при том, что стоимость входного билета в Киеве – в 3–4 раза ниже.
Однокомнатную квартиру в новом комплексе комфорт-класса можно приобрести за 70-80 тыс. долл., тогда как аналог в Варшаве стоит 200-250 тыс. долл., а в Праге – 300-350 тыс. долл.
По классической логике инвестирования, чем ниже стартовая база и выше риск, тем больше потенциал роста. Украинский рынок сейчас находится именно в этой фазе.
После войны – эффект восстановления
По данным заявлений, поданных через "Дію", в Украине повреждено или разрушено более 60 млн квадратных метров жилья.
Для компенсации этих потерь необходимо ежегодно дополнительно строить не менее 5 млн квадратных метров в течение 12 лет. Для сравнения, в 2021 году в Украине возвели около 11 млн квадратных метров, а в 2023-2024 – менее 5 млн. Итак, спрос на новое жилье в послевоенный период будет колоссальным.
Международная практика свидетельствует, что такие восстановительные циклы создают многолетний экономический эффект. В Польше после вступления в ЕС (2004 год) объем строительства вырос вдвое, а цены – втрое. В Хорватии после войны 1990-х подорожание жилья составило более 250% в течение 10 лет. А в Германии после воссоединения (1990-те) восточные земли показывали прирост на 10-15% ежегодно в течение первых семи лет.
Для Украины подобная траектория роста выглядит вполне реалистичной.
Европейский рынок: дорогой квадрат и низкий запас прочности
Парадокс заключается в том, что Европа дорожает, но не растет. Во многих странах ЕС рынок жилья уже перегрет. В Германии в 2024-2025 годах объемы строительства упали на 25%, во Франции – на 17%, в Швеции – на 40%, что привело к замораживанию сотен проектов.
При этом средняя цена остается рекордной, а покупательная способность населения – падает.
Согласно данным Eurostat, в 2025 году лишь 22% молодых европейцев до 35 лет могут позволить себе купить собственное жилье, тогда как в 2014 году таких было 31%.
Украинский рынок, напротив, имеет низкую базу, потенциал доходов и государственные программы поддержки ("еОселя", "еВідновлення"), которые уже стали катализаторами возвращения спроса.
Рынок, который готовится к скачку
Украина – единственная страна Европы, где квадратный метр жилья в ряде проектов сегодня стоит в цену себестоимости, а остальное – продается с минимальной наценкой, учитывая срок вложений средств. При этом качество строительства, архитектура и материалы уже давно соответствуют европейским стандартам, а экономические условия – меняются быстрее, чем где-либо в регионе.
Киев и крупные города Украины стоят на пороге нового ценового цикла. И если европейские рынки сегодня борются с перегревом, украинский – наоборот, еще не отошел от точки минимума. По оценкам девелоперов, реальная справедливая цена квадратного метра в Киеве – 2,5-3 тыс. долл., то есть вдвое выше текущего уровня. И, учитывая опыт европейских столиц, сокращение этого разрыва – лишь вопрос времени.