Третий лишний? Нужны ли риелторы по недвижимости

"Я шукав квартиру в Києві для довгострокової оренди на сайтах OLX та ЛУН. Дзвонив, щоб дізнатися подробиці, і в усіх випадках слухавку брали рієлтори або співробітники агентств з нерухомості", – розповідає ЕП киянин Дмитро.

На перегляді квартири, яка йому сподобалася, разом із її власницею була присутня рієлторка. Дмитро орендував житло і сплатив за послуги останньої 50% від місячної вартості оренди – 8,5 тис грн.

"Чесно кажучи, не розумію, за що я заплатив комісію посередниці. Під час перегляду квартири вона нічого не розповідала про житло, я спілкувався лише з власницею. Рієлторка тільки надала нам на підпис шаблонний договір, який можна завантажити в інтернеті", – розмірковує орендар.

Відмовитися від послуг рієлтора під час оренди або купівлі житла – нетривіальне завдання. Брокери моніторять усі профільні сайти з оголошеннями і пропонують орендодавцям допомогу в просуванні нерухомості. Власники зазвичай погоджуються, адже цю послугу оплачують орендарі або покупці.

Українці, які продавали, купували, здавали або винаймали квартири, скаржаться на сумнівну користь рієлторів, їх низький професійний рівень та відсутність юридичної відповідальності. Чи може ринок обійтися без цих посередників?

Популярність професії зростає

У 1990-х і 2000-х роках рієлторів та агентств з нерухомості в Україні було набагато менше, ніж зараз. Колишній президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) Юрій Піта пояснює це маленьким розміром тогочасного ринку.

"У 1990-х нерухомості було набагато менше, ніж зараз, і ринок був зовсім іншим. Із зростанням ринку зростала і кількість людей у професії", – зазначає він.

В Україні немає даних щодо кількості рієлторів. Очільник профільної асоціації скаржиться, що із збільшенням працівників галузі відбулася певна девальвація професії, тому критерії належності до неї спеціалістів важко визначити.

"Людина навчилася робити фотографії, давати оголошення на портали і вже називає себе рієлтором. Вона може паралельно займатися іншою основною роботою і підзаробляти так званим рієлторством. Чи вважати такою людину рієлтором? Напевно, ні, це все-таки підробіток", – каже Піта.

Для чого шукачі житла звертаються до рієлторів? Перш за все – задля економії часу на пошуки, каже керівниця сектору з розвитку продажів компанії "OLX нерухомість" Оксана Остапчук. За її словами, рієлтори мають багато контактів серед юристів, нотаріусів, служб колишньої БТІ (бюро технічної інвентаризації).

"Залученість рієлтора – це певна гарантія безпечності угоди. Багато з них, але не більшість, мають юридичну освіту і знають усі тонкощі укладання угод: скільки податків заплатити, як провести оцінку нерухомості", – пояснює Остапчук.

Як формується вартість послуг рієлторів

При купівлі і продажу квартир комісія рієлтора або агентства становить 3-5% від суми угоди, каже Остапчук. Якщо йдеться про елітну нерухомість, вона може сягати 10%. У сегменті оренди рієлтор бере 50-100% від місячної вартості житла.

Піта пояснює, що ціна послуг посередників в операціях з нерухомістю нічим не регулюється. "Це просто практика, звичай. Є регіональні особливості: у Києві комісія при оренді становить 50%, на заході України – 100%", – додає він.

До великої війни винагорода рієлтора на заході країни в абсолютних цифрах була такою ж, як у Києві, бо вартість оренди ближче до західного кордону була нижча.

"Оренда квартири в Києві коштувала 15 тисяч гривень на місяць. Половина від цієї суми – 7,5 тисячі. В Івано-Франківську така ж квартира коштувала 7,5-8 тисяч на місяць, тому на заході рієлтори брали 100% вартості послуг. Ринок зараз змінився, але практика формування вартості послуг – ні", – пояснює експерт.

Рієлтори займаються організацією і контролем проведення угоди, її оформленням, безпековою та комунікаційною складовою, витрачають ресурси та час, пояснює Остапчук. Усе це формує вартість їхніх послуг.

"Рієлтори мають право встановлювати ту ціну, яку вважають справедливою оплатою своєї праці. На розмір цієї комісії впливають досвід рієлтора, сертифікація та належність до певних професійних організацій.

Сума може змінюватися залежно від завдань, які ставить клієнт. Він може попросити перевірити нерухомість та її власників, допомогти з документами, проконсультувати щодо ситуації на ринку, поторгуватися", – каже Остапчук.

Представниця "OLX нерухомості" вважає, що рієлтори-професіонали економлять час клієнтів: знають, як швидко, безпечно та вигідно проводити операції. "Хороші рієлтори можуть оглянути нерухомість і дати висновок щодо доцільності операцій з нею. У цей час ви займаєтеся своїми справами", – розповідає Остапчук.

Монополія на оголошення

Шукачі житла не завжди звертаються до рієлторів з власної волі. Ба більше, вони змушені контактувати з посередниками в абсолютній більшості випадків, якщо займаються пошуком квартири самостійно через сайти оголошень.

89-90% оголошень в категорії довгострокової оренди на OLX – це реклама від рієлторів та агентств. У категорії продажу цей відсоток менший – 70%.

У Facebook є групи з десятками тисяч підписників, де покупці, продавці, наймачі та орендодавці розміщують оголошення в обхід рієлторів. Адміністраторка однієї з таких груп вважає професію рієлтора "абсолютно непотрібною".

"Памʼятаєте історію з "Еліта-центром"? В неіснуючій новобудові продавали одні і ті ж квартири кільком покупцям одночасно. Цим займалося велике агентство нерухомості "Благовіст". Коли аферу викрили, бідолаги-інвестори подали в суд на "Благовіст". Суд визнав, що рієлторська контора не несе жодної відповідальності за ці угоди, бо надає тільки інформаційні послуги", – розповідає вона ЕП.

Адміністраторка почала займатися цією справою через власний негативний досвід. "Хотіла продати через рієлтора – пів року квартира стояла. Плюнула – продала сама за місяць і за вищою ціною, ніж оцінив рієлтор", – згадує вона.

Водночас жінка зазначає, що значна частина покупців або орендарів приходить з власними рієлторами, бо "лінується моніторити та обдзвонювати оголошення".

Чи можна обійтися без послуг рієлтора

На сайті одного з найбільших агентств нерухомості Києва в розділі "вакансії" рієлторам без досвіду пропонують зарплату 25-50 тис грн. "Освіта – будь-яка, досвід роботи – не важливий, навчання – за пʼять днів", – сказано в оголошенні.

Відсутність вимог до компетенцій спеціаліста викликає очікуваний скепсис до професії рієлтора в пошукачів квартир. Особливо на тлі того, що комісію за його роботу сплачують орендарі або покупці.

"На жаль, в Україні є практика, коли орендар самостійно знаходить житло, яке йому підходить, а участь рієлтора в цій операції мінімальна. Постає питання, за що сплачується винагорода рієлтору", – розмірковує Остапчук.

Піта визнає, що практика оплати комісії орендарем нелогічна. "Чому так склалося – не можу сказати. Ця практика існує давно. Напевно, орендар платить гроші, тому і комісію сплачує він, якось так", – розмірковує голова асоціації рієлторів.

Чи можуть покупці, продавці, орендарі та орендодавці у сфері нерухомості обійтися без посередників? Піта каже, що це можливо, як і на будь-якому іншому ринку. "Ми не наполягаємо, щоб клієнти зверталися до рієлторів. Це вільний ринок, кожен власник або покупець вирішує це самостійно", – каже він.

До переваг залучення рієлтора для клієнта Піта відносить простоту, швидкість і безпеку при проведенні угод. Рієлтори знають ринок, ціни і процедури.

"Нерухомість – це складний об'єкт і товар. Ми знаємо, на що звертати увагу з точки зору історії об'єкта, виникнення права власності. Багато хто отримує користь і дякує нам за роботу", – каже президент асоціації.

Приборкати хаос

В Україні було кілька спроб створити законодавство щодо рієлторської діяльності. У 2019 році ФДМ за дорученням уряду розробив законопроєкт "Про брокерську діяльність у сфері нерухомості", але Верховна Рада його не розглянула.

У 2020 році депутати розробили законопроєкт "Про рієлторську діяльність", але після акцій протесту посередників його не розглянули навіть у комітетах.

Асоціація фахівців з нерухомості (АФН) та Спілка фахівців з нерухомого майна виступають за врегулювання діяльності рієлторів. АФН вважає, що галузь має працювати на принципах самоврядування з мінімальною участю держави.

"Хаос слід врегулювати. Рієлтори повинні мати свідоцтва на кшталт спеціалістів у суміжних галузях – адвокатів, нотаріусів та оцінювачів", – вважає Піта.

Законодавча регламентація ринку рієлторів зробить цю нішу більш прозорою та зрозумілою для споживачів, переконана Остапчук. "У законодавстві має бути поняття "рієлторська діяльність", розв'язане питання ліцензування, чітко визначені права, обов’язки та відповідальність учасників ринку", – каже вона.

Крім того, профільний закон може вирішити питання оплати. "Має бути така концепція: якщо ви шукаєте житло, то сплачуєте рієлтору комісію. Якщо ви здаєте житло, то оплачуєте послуги рієлтора з пошуку платоспроможних, надійних орендарів, а рієлтор гарантуватиме їхню порядність", – резюмує Остапчук.