Эра маленького инвестора. Почему украинец с $5 тысячами станет главным игроком на рынке недвижимости
"До війни ми працювали переважно з іноземними інвесторами, бо я вважав, що гроші є тільки там. Зараз є великий потенціал місцевих інвесторів. Це ті, хто несуть 50-100 тисяч гривень у будівництво апартаментів у Буковелі і потім здають їх в оренду", – казав власник компанії Concorde Capital Ігор Мазепа в недавньому інтерв'ю ЕП
Бізнесмен пропонує "маленьким" інвесторам співучасть у туристичних та рекреаційних проєктах будівництва нерухомості під своїм девелопментом. "Ми відкриваємося для інвесторів, які хочуть інвестувати разом з нами, понести ризики, які ми несемо, але й отримати бенефіти, які я отримую", – "підкупав" бізнесмен.
Раніше ринок нерухомості для українців з п'ятьма-десятьма тисячами доларів заощаджень був закритим. Мінімальний поріг входу в такі проєкти вимірювався вартістю однієї квартири. Зараз ситуація змінюється і в Україні, навіть в часи війни і невпевненості в завтрашньому дні, все більше з'являється проєктів, орієнтованих на "малих" інвесторів.
Все йде до того, що в майбутньому забудовники шукатимуть кошти на реалізацію проєктів у кооперативах та довірчих трастах. Хто сьогодні залучає кошти інвесторів за такою моделлю та як це працює?
Зміна портрета інвестора
До 2022 року частка інвестиційних угод на ринку житлової нерухомості Києва становила 20-60%. Ці квартири купувалися для перепродажу або здавання в оренду. Нині інвестиційний попит близький до нуля, в один голос кажуть опитані ЕП девелопери. За даними сайту ЛУН, ринок первинної нерухомості порівняно з довоєнними показниками відновився лише на 20%.
У 2024 році квартири купують для себе, передусім – внутрішньо переміщені особи, військовослужбовці та апліканти державної іпотечної програми "єОселя".
Після початку великої війни ринок продавця поступився ринку покупця і саме останні диктують умови. Девелоперська компанія DIM знизила перший мінімальний внесок з 30% до 10% при купівлі квартири з розтермінуванням.
"Навіть зменшений утричі мінімальний внесок покупці просять розбити на три місячні платежі. Ми йдемо на це", – каже маркетинг-директорка DIM Дар'я Бедя.
Неготовність вкладати кошти в будівництво, викликана в тому числі затримками у введенні житла в експлуатацію, змусила інвесторів шукати нові можливості. Такі можливості з'являються: ідеться про комерційну, туристичну та рекреаційну нерухомість. Мінімальний поріг входу знизився до доступних 4 тис грн.
"Якщо раніше ринок пропозиції формував лише житловий фонд і люди використовували купівлю житла як ледь не єдиний інвестиційний інструмент, то зараз з'являється більше інвестиційних пропозицій у комерційному секторі з доступним порогом входу. Наявність нових пропозицій диверсифікувала цей ринок", – каже CEO інноваційного центру "Промприлад.Реновація" Юрій Филюк.
На прохання ЕП аналітична компанія Saturday Team підрахувала кількість малих інвесторів в Україні. Їх виявилося 5 тис осіб і вони вклали в проєкти з відкритою звітністю 1,5 млрд грн. Загальна кількість дрібних інвесторів – 10 тис, 25-30% з яких припадають на єдиний в Україні REIT-фонд (інвестфонд нерухомості) Inzhur.
"Цей напрям в Україні зародився у 2020-2021 роках, коли почали з’являтися перші проєкти. Ключовими регіонами для інвестування є Карпати, захід та центр України. Збільшення пропозицій на ринку акумулює попит, адже інвестори бачать різні пропозиції і починають цікавитися цією нішею", – кажуть у Saturday Team.
Аналітики фіксують зростання пропозиції та попиту на комерційні франшизи (ресторани, фастфуди, індустріальні зони), колівінги (аналог гуртожитку, сума вкладень починається з 10 тис дол) та житлову нерухомість методом краудінвестингу та корпоративного володіння ("зайти в частку").
Піонер Буковель
Першопрохідцями в залученні коштів дрібних інвесторів у нерухомість були компанії, що зводили будиночки та апарт-готелі в Карпатах, зокрема в Буковелі. Напрямок отримав імпульс під час пандемії коронавірусу і закритих кордонів.
На думку Мазепи, обіцяна забудовниками висока дохідність нових проєктів у цьому регіоні може не виправдатися. "Народ біжить у Буковель. Вважаю, що 70-80% інвестицій у Буковель, коли тобі обіцяють 10%, 15%, тим паче 20% дохідності, можуть виявитися бульбашкою", – вважає інвестиційний банкір.
Перегрітим ринок апартаментів у Буковелі називає і засновник Inzhur Андрій Журжій. "Високі ціни, які незрозуміло як сформовані. Ви будете заробляти на цьому, якщо розглядаєте це як точку для "приїхати-відпочити". Як інструмент пасивного доходу – виглядає перегрітим. До того ж у публічному доступі відсутні звіти цих апарт-готелів про поточну прибутковість їхніх інвесторів", – каже він.
Співвласниця та CEO компанії Ribas Invest Яна Кузнецова, яка реалізує численні проєкти в Буковелі, не погоджується з Мазепою та Журжієм. За її словами, за правильної концепції та ціноутворення проблем з окупністю не виникне.
"Багато хто говорить про "бульбашку", але мало хто розуміє, що відбувається з туристичним ринком. Іде перехід від старого до нового: замість пострадянських санаторіїв та відпочинкових баз приходять сервісні апарт-готелі, кондо-готелі, котеджні містечка, глемпінги (кемпінг із зручностями – ЕП). Звісно, ринок – це конкурентне середовище, тому виживуть не всі", – каже підприємиця.
У Saturday Team цифри дохідності до 20% називають реальними навіть під час війни, адже за 2022 рік готельний сегмент у західних регіонах зріс на 40%.
"Така прибутковість можлива в глемпінгу, проте варто ретельно аналізувати обраний проєкт на ринкові умови та ризики. Успіх готелів залежить від їх експлуатації, здатності приваблювати та утримувати гостей", – кажуть дослідники.
У Ribas Hotels Group наголошують, що мають "реалістичну картину", засновану на завантаженості готелів, керуванні середнім тарифом та прибутковості.
"Про 20% річних в Україні не говоримо. Це можливо за кордоном, переважно на Балі. Середній стабільний показник операційної діяльності в Україні становить 9-12% річних у розрізі десяти років роботи готелю", – каже Кузнецова.
Стати співвласником кооперативу прибуткової нерухомості Ribas можна за 10 тис дол. За словами Кузнецової, інвестиції з помірним бюджетом "стабільні і постійні" незалежно від стану ринку. Частка дрібних інвесторів у компанії становить 50%.
Мазепа планує розвивати заміський комплекс Shelest на Київщині – будинки, поділені на юніти. Утім, на сайті проєкту відсутні умови для малих інвесторів: мінімальний поріг входу становить 200 тис дол, обіцяна дохідність – 9% річних.
Від 4 тисяч гривень, до 20% річних
77% інвесторів Inzhur вклали до 10 тис дол, повідомив Журжій. Середня сума інвестиції – 12 тис дол. У його портфелі пʼять фондів, з яких чотири продані. Інвестувати можна лише у фонд для "народної приватизації" ТРЦ Ocean Plaza.
Мінімальне вкладення – 4 тис грн. Очікувана дохідність до приватизаційного аукціону – до 16% річних у гривні (від ОВДП, у які наразі вкладаються гроші). Після приватизації обіцяють до 20% річних у доларах (від орендних виплат ТРЦ).
Мінімальна інвестиція в проєкт "Промприлад.Реновація" в Івано-Франківську становить 50 тис грн. Інвестор може продати свою частку за очікувано вищою вартістю та отримувати дивіденди після завершення реалізації проєкту.
Очікувана дохідність залежно від раунду інвестування становить 8-12% річних з кореляцією до зміни курсу долара. Частка інвесторів із сумами до 10 тис дол – 31% від залучених коштів. 1 685 інвесторів вклали в проєкт понад 16 млн дол.
Проєкт "УЛІС" дає можливість інвестувати в котеджі та кебіни (маленькі будинки) від 60 тис дол та обіцяє виплачувати 15-18% річних з окупністю шість-сім років.
"Кебіни на природі – хороший варіант для першопрохідців. Попит на відпочинок росте швидше за пропозицію. Завантаженість у нашому проєкті на Київщині у 2023 році становила 94%", – переконує керівний партнер "УЛІС" Ігор Фарберов.
Як зміниться інвестиційний ландшафт
Великі інвестори бояться брати на себе всі ризики проєктів, тож засновники останніх активно тестують нішу дрібних інвесторів, кажуть у Saturday Team. "Цей тренд набуває популярності в багатьох країнах завдяки розвитку технологій і платформ краудфандингу та колективних інвестицій", – кажуть аналітики.
За їхніми підрахунками, REIT-фонди з 2008 року зросли на 500%. Прогнозний сукупний середньорічний темп зростання на 2023-2029 роки становить 6%.
"Якщо ринок покаже, що це не шахрайські проєкти, то довіра до ніші зросте. Житло, готелі, комерційні приміщення будуватимуть за кошти не окремих інвесторів, а тисяч вкладників фондів і трастів", – кажуть у Saturday Team.
Филюк вважає, що сотні тисяч дрібних інвесторів "критично необхідні" для системного розвитку ринку. "Відсутність повноцінного фондового ринку та інструментів інвестиційного ритейлу багато в чому стримує розвиток економіки країни, тому цей шлях для нас природний і неминучий", – переконаний він.
У маленьких інвесторів великі перспективи, вважає Журжій. "Міжнародний досвід показує, що йдеться про залучення мільярдів доларів. Для реалізації проєктів важливо, щоб на українському ринку були якісні керівні компанії, які прозоро управляють коштами і цінують свою репутацію", – каже він.
На думку Фарберова, зростання кількості дрібних вкладників свідчитиме про підвищення рівня культури інституту інвестицій. Це збільшить терміни окупності проєктів. "Чим цивілізованіша та низькоризикованіша модель, тим нижча дохідність. Припускаю, що колись ми зайдемо в нові формати", – припустив він.
Одним з найбільших і найперспективніших форматів для інвесторів може стати будівництво житла. До 2022 року в Україні щорічно вводили в експлуатацію 10 млн кв м житла, це 200 тис квартир розміром 50 кв м.
У 2023 році Inzhur створив пайовий фонд InzhurBUD для фінансування будівництва ЖК "Оптимісто" в Гатному під Києвом. Мінімальна стартова інвестиція – 198 тис грн, прогнозована дохідність – 15% річних у доларах. Компанія підготувала новий житловий проєкт і задумується про залучення малих інвесторів. "Чекаємо зручного моменту для виведення на ринок", – каже Журжій.