"Денег нет, но вы держитесь". Получат ли жилье ВПО с оккупированных территорий

Громадяни, чиє житло пошкоджене чи зруйноване війною і розташоване на підконтрольній Україні території, мають механізми для його відновлення або придбання рівноцінного. Державна програма "єВідновлення" (компенсація для власників квартир та будинків) і проєкт Фонду енергоефективності "ВідновиДім" (для ОСББ) працюють. Є й низка приватних та міжнародних програм.

Проте ці програми недоступні для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), чиє житло залишилося на непідконтрольній Україні території чи в зоні бойових дій, де місцева комісія не може його оглянути та зафіксувати руйнування.

Щоправда, наразі проводиться пілотний експеримент, у рамках якого обстеження знищеного житла здійснюється із застосуванням аерозйомки. Проте незрозуміло, наскільки точною буде така інформація, чи зможуть місцеві органи вносити її до Реєстру пошкодженого та знищеного майна і чи розраховуватиметься компенсація.

Утім, є більш глобальна проблема: коштів на всіх не вистачить.

Проблема

31 грудня 2023 року сума збитків, завданих житловому сектору України, оцінювалася 55,9 млрд дол. Квартири становлять найбільшу частку і від загальної кількості пошкоджених приміщень, і від суми витрат на відновлення – 86%.

За даними Світового банку, понад чверть пошкоджених одиниць житла (квартири, будинки, приміщення в гуртожитках) знищена, решта – частково пошкоджена.

Вартість втраченого та пошкодженого житлового фонду в півтора разу перевищує заплановані на 2024 рік доходи держбюджету (близько 36 млрд дол) і з кожним російським обстрілом ця цифра зростає. Дефіцит бюджету – ще 39 млрд дол, проте всі доходи із зрозумілих причин спрямовуються на оборону.

Очевидно, що до розв'язання питання про виплату Росією репарацій надання повного відшкодування (компенсації) за втрачене чи пошкоджене житло – фінансово непідйомне завдання. Продовжуючи декларувати надання компенсацій як відшкодування за збитки, яких зазнали громадяни, держава бере на себе зобов’язання, які не зможе виконати. Принаймні – найближчим часом.

Ситуація, коли обмежені ресурси мають розподілятися серед широкого кола громадян, створює передумови для корупційних зловживань і соціальної напруги. Владі слід ухвалити непросте рішення: розділити поняття державної допомоги на ремонт, відбудову чи придбання і компенсації за пошкоджене чи втрачене житло.

Зараз, в умовах обмежених фінансових ресурсів, варто зосередитися на державній допомозі, яка становитиме частину від загальної вартості завданої шкоди. Іншу частину люди отримають уже завдяки репараціям.

Це означає, що доведеться рівномірно зменшити розмір допомоги для відновлення пошкодженого та зруйнованого житла чи купівлі нового. Інакше і далі відбуватиметься дискримінація громадян, чиє майно перебуває в окупації.

За даними Мінсоцполітики, у кінці 2023 року було зареєстровано 4,9 млн ВПО. З них 3,6 млн – особи, які перемістилися після початку великої війни. З них 2,5 млн не можуть повернутися до своїх домівок, оскільки їхнє житло зруйноване, перебуває в зоні бойових дій або на тимчасово окупованій території.

Виходить, що в найближчій перспективі тільки кожен десятий із постраждалих отримає компенсації і відбудує житло чи придбає нове. Є інша ідея: рішенням уряду визнати окуповані міста та громади зруйнованими, дозволити власникам отримувати житлові сертифікати і купувати на них нерухомість на підконтрольній Україні території. Однак тут знову постає питання відсутності грошей.

Чим довше не вирішується житлове питання ВПО з окупованих територій, тим більше зростає суспільна напруга. До квітня 2024 року більшість з них (за винятком тих, хто має інше житло чи високі доходи) отримували щомісячно 2 тис грн на дорослого і 3 тис грн на дитину чи особу з інвалідністю.

З квітня переважна більшість ВПО ці кошти не отримують. Допомога надходить лише пенсіонерам, які отримують менше 9 444 грн, людям з інвалідністю першої та другої груп, дітям з інвалідністю або тяжкохворим віком до 18 років.

Забезпечити соціальним житлом таку кількість громадян держава не може. За цих умов частина жінок працездатного віку з дітьми виїде за кордон, де система соціального захисту значно краща. То якими можуть бути реалістичні рішення для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з окупованих територій?

Тимчасові рішення

Законодавче регулювання сфери соціального житла в Україні не відповідає викликам сьогодення. Попит на наймане, у тому числі соціальне житло на підконтрольній уряду території зріс, але задовольнити його нічим. Тому органам місцевого самоврядування не доцільно рекомендувати розвивати цей напрямок.

Соціальним є житло, що надається державою або органами місцевого самоврядування на умовах субсидованого найму. Таким житлом є гуртожитки.

Найпростішим вирішенням проблеми забезпечення ВПО житлом може видатися будівництво. Однак такий підхід може виявитися хибним у середньо- та довгостроковій перспективі, якщо подивитися на досвід країн Західної Європи.

По-перше, нинішній високий попит може бути тимчасовим (ВПО, імовірно, захочуть повернутися до рідних міст після їх деокупації).

По-друге, будівництво окремих кварталів соціального житла перетворить їх на "гетто" і перешкоджатиме інтеграції ВПО з місцевими громадами.

По-третє, такі квартали можуть перетворитися на бездонну діру для місцевого та державного бюджетів.

По-четверте, в Україні є вільне приватне житло, але зараз його власники можуть долучитися до системи соціального найму хіба що на умовах благодійності.

Більш доцільно зробити акцент на державній допомозі на наймання житла (субсидування). Це не є чимось новим – така концепція закладена в профільному законі. Інша річ, що вона не наповнена практичним змістом.

Для реалізації цього підходу в законі необхідно передбачити гарантоване надання громадянам державної грошової допомоги на наймання житла за аналогією з чинною системою житлових субсидій на оплату житлово-комунальних послуг, а також дозволити одержувачам субсидії наймати будь-яке житло на їх вибір.

Такий підхід дозволить ВПО вийти за межі "соціального гетто" та інтегруватися з громадою. Це відкриє їм доступ до приватного житлового фонду, що зменшить навантаження на державний фонд. Це також дасть змогу людям обирати оселю.

Тобто слід продовжити практику виплат на проживання, запроваджену урядом у березні 2022 року (наразі діє лише для найбільш нужденних категорій ВПО), але з чітким законодавчим підґрунтям та критеріями прогресу в соціалізації для отримувачів допомоги. Це може бути вимога для працездатних осіб влаштуватися на роботу, стати на облік у центрі зайнятості чи почати власну справу.

Наявність правової рамки та верифікація прогресу бенефіціарів дозволять залучити кошти від проєктів міжнародної технічної допомоги чи міжнародних фінансових інституцій, адже подібні програми є в більшості країн Європи.

Навіть за наявності субсидії на наймання не всі громадяни зможуть знайти житло. Це стосується, зокрема, осіб з певними захворюваннями, тих, хто потребує стороннього догляду. Для них слід залишити поняття "соціальне житло".

Утім, слід відмовитися від встановленого зараз символічного розміру плати за винаймання соціального житла на користь більш справедливої вартості, встановивши її, наприклад, у розмірі субсидії на оренду.

Окрім величезного попиту на соціальне житло, у громадах існує величезне питання наявності проблемного майна. Це покинуті будинки чи споруди, власники яких або невідомі, або не виконують своїх обов’язків з його утримання.

Деякі громади вже формують реєстри проблемної власності. Ця робота може стати джерелом формування фонду соціального житла для ВПО.

Довготривалі рішення

Усі ВПО мріють про власне житло. Мотив цілком зрозумілий: ми були власниками, чому тепер до кінця життя маємо бути орендарями, якщо таким же людям з підконтрольних Україні територій житло відбудовують чи купують нове.

Мають бути доступні програми пільгового кредитування. Не варто вигадувати щось нове, можна спростити і зробити більш доступною програму "єОселя". Для цього її слід поширити на все житло без обмежень за віком, на садибні будівлі, зменшити ставку за кредитом із 7% до 3% з гарантією дії протягом усього терміну угоди. Можливо – державна допомога у вигляді часткової оплати першого внеску.

Інший варіант – надавати земельні ділянки від органів місцевого самоврядування на безкоштовних умовах та в складчину будувати багатоквартирні будинки.

Варіант інвестування в первинне житло ризиковий, адже громадянам продається "повітря", а не квадратні метри житла, майнові права на неіснуюче житло. Попередній досвід свідчить, що сім’ї можуть залишилися і без коштів, і без житла.

Є альтернатива: об’єднання фізособами коштів для спільного будівництва. Мова йде про запровадження інституту "товариство забудовників", юридичної особи – споживчого товариства для придбання готового житла або його зведення.

Це потребуватиме ухвалення нового законодавства, але принципи роботи такого інституту не нові – багатьом відомі принципи споживчої кооперації. Необхідно буде лише переконатися, щоб законодавство гарантувало рівність прав та обов’язків усіх учасників товариства і прозорість фінансової діяльності.

Перевагою товариства має бути залученість фізосіб-учасників до управління товариством та контролю за його діяльністю. Додатковою гарантією може стати обмеження максимальної кількості його учасників, наприклад, 90-100 особами.

Будинок, споруджений або придбаний товариством забудовників, мав би належати йому як юридичній особі. Надалі він може бути "розділений" з погляду права власності на квартири, а саме товариство – реорганізоване в ОСББ.

Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі "Опора"