Филькина грамота. Почему меморандум о достройке жилья "Аркады" не положит конец проблеме

7 квітня у приміщенні Національного банку був підписаний меморандум про добудову та передавання квартир інвесторам житлових комплексів "Еврика", "Патріотика" та "Патріотика на озерах".

Згідно з меморандумом, добудовувати ЖК збанкрутілого банку "Аркада" буде великий київський забудовник "Столиця груп". Контролюватиме виконання меморандуму вже створена дирекція з питань добудови ЖК.

Якщо все піде за планом, сторони обіцяють вирішити проблему за три-п'ять років. За словами Київського міського голови Віталія Кличка, такі терміни звучали на робочих нарадах.

Чистий дефіцит коштів на будівельних майданчиках "Аркади" становить 3,2 млрд грн, розповів гендиректор "Столиці груп" Едуард Соколовський, посилаючись на результати аудиту.

Чому меморандум не підписали всі зацікавлені сторони? Чому новий забудовник може в односторонньому порядку розірвати домовленості? І що, врешті-решт, буде на Осокорках – зелена зона чи бетонні джунглі?

Про що говорили на пресбрифінгу

"Ми розробили і пропонуємо реальний алгоритм завершення будівництва об'єктів "Аркади". Меморандум – це дорожня карта. Його реалізація дозволить людям нарешті отримати своє житло", – заявив Кличко.

Текст підписаного меморандуму ще не опублікували, проте його уривки можна знайти у Facebook- та Viber-групах інвесторів.

Кличко нагадав, що влада міста три роки перебувала в діалозі з інвесторами та керівництвом банку і намагалася в правовому полі вирішити проблеми на об'єктах будівництва.

"Керівництво банку ошукало інвесторів і місто, бо не виконало своїх зобов'язань. Отож, добудовувати комплекси "Еврика", "Патріотика" і "Патріотика на озерах" буде компанія "Столиця груп", – заявив він.

У серпні 2020 року банк "Аркада" визнали неплатоспроможним через відчуження будівлі головного офісу в центрі Києва. Капітал фінустанови вмить став від'ємним.

Банкрутство банку відправило в нокаут пов'язані компанії, що займалися будівництвом житла та його фінансуванням.

"Кейс "Аркади" ширший, ніж проблеми окремого невеликого банку. Це чергове нагадування про законодавчо неврегульовані питання будівництва житла", – заявив голова Нацбанку Кирило Шевченко.

На його думку, імплементація розробленого народним депутатом Оленою Шуляк законопроєкту №5091 про гарантування речових прав "повністю знищить будівельні піраміди".

Опитані ЕП юристи та експерти піддали сумніву цю тезу. На думку СEO і керівного партнера компанії DC Evolution Андрія Рижикова та юриста Олександра Босенка, ця законодавча ініціатива не вберегла б інвесторів від гучного краху "Укрбуду девелопменту" та "Аркади".

Де візьмуть кошти

Добудова житлових комплексів здійснюватиметься за кошти, які будуть надходити від дебіторської заборгованості Фонду фінансування будівництва "Аркади", та за гроші на рахунках "Аркади".

Крім того, на ці цілі направлятимуть кошти від продажу нереалізованих квартир і невиплаченої розстрочки.

"Столиця груп" планує направити на добудову "Патріотики" та "Еврики" 10% коштів, залучених від продажу квартир у майбутньому житловому комплексі на земельних ділянках навколо озера Небреж.

"Аркада" планувала побудувати його під назвою "Патріотика на озерах".

Представники громадської організації "Екопарк Осокорки" виступають проти такого механізму фінансування дефіциту, оскільки на двох ділянках уже створені ландшафтні заказники місцевого значення: "Озеро Тягле" та "Осокорківські луки".

"Екологічна комісія Київради затвердила створення двох природних заповідних фондів і двох парків, які повністю охоплюють території, що були в оренді компанії з орбіти "Аркади", – наголошує представник "Екопарку Осокорки" Максим Стравінський.

За словами активістів, інвесторами "Патріотики на озерах" є близько 3% від загальної кількості довірителів "Аркади", тому вирішити питання можна без забудови зелених зон, вважають прихильники "Екопарку".

"97% інвесторів "Аркади" не мають жодного юридичного стосунку до цих 176 гектарів. Вони повинні отримати квартири в будинках в інших районах Києва на інших земельних ділянках", – заявили активісти.

Представники ГО вважають, що інвесторів "Аркади" використовують як ресурс для тиску на мешканців Осокорків та активістів зокрема. На їхню думку, це відбувається для "торгу" за право знищення озер і природно-заповідних територій.

"Представники МВС, СБУ та КМДА дають безальтернативний сигнал, що всі, хто виступають проти забудови 176 гектарів, автоматично стають їх опонентами та головними ворогами", – йдеться в заяві "Екопарку Осокорки".

Київська влада може взяти на себе питання будівництва об'єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, якщо на це знайдуться кошти в бюджеті міста.

Йдеться насамперед про дитячі садки та продовження проспекту Петра Григоренка вглиб ЖК "Патріотика на озерах".

Державні гарантії

У тексті меморандуму зазначається ще одне джерело фінансування: "кошти, що вдасться залучити з держбюджету, за рахунок державного фінансування, кредитів, у тому числі під державні гарантії".

Що це означає? У випадку, якщо фінансових ресурсів з перелічених джерел не вистачить, уряд ухвалить рішення про надання державних гарантій за кредитами "Столиці груп" на суму, необхідну для завершення будівництва.

Гарантом виступатиме уряд, а у випадку неповернення кредитів розраховуватися буде Мінфін коштами з держбюджету, тобто грішми платників податків.

Шевченко додав, що Нацбанк не зможе профінансувати будівельні роботи, навіть якби хотів. Натомість регулятор надасть для цих цілей кредит рефінансування будь-якому комерційному банку під 6,5% річних на термін до п'яти років.

У глави МВС Арсена Авакова запитали, чи планує його відомство купувати квартири для співробітників у комплексах "Аркади". Той засмутив інвесторів, заявивши, що житло купуватиметься лише на тендерах.

У банку "Аркада" залишився великий кредитний портфель позичальників, які брали гроші на будівництво. Роботи зупинилися, але кредити треба повертати, нагадала директорка-розпорядниця Фонду гарантування вкладів Світлана Рекрут.

"Фонд гарантування запропонував вкладникам програми реструктуризації, щоб зменшити фінансове навантаження. Ми реструктуризували 60% портфеля фізосіб. Запрошуємо решту приєднатися до цієї програми", – заявила керівниця ФГВФО.

Парк чи гетто

У справі банку "Аркада" існує кримінальне провадження щодо 9 млрд грн, зібраних в інвесторів. МВС підозрювало колишнього бенефіціарного власника Костянтина Паливоду у фінансових махінаціях.

Аваков відмовився коментувати, на якому етапі перебуває слідство, чи вдасться повернути виведені кошти і направити їх на добудову житла.

"Слідство триває. Президенту банку пред'явлена підозра, він перебував у СІЗО, але наразі має інший запобіжний захід", – коротко відповів міністр.

Згідно з текстом меморандуму, новий забудовник "Столиця груп" розраховує, що Київрада, КМДА та МВС забезпечать поновлення договорів оренди 176 га землі на Осокорках, термін яких закінчився.

На запитання журналіста ЕП щодо можливого поновлення оренди ділянок Кличко не відповів. Він переконаний, що зелені зони можна віддати під забудову.

"Ці ділянки ще з радянських часів відведені під житлову забудову. Однозначно буде Соломонове рішення. Ці території не перетворяться на залізобетонні гетто", – заявив міський голова.

За його словами, навколо озер будуть передбачені об'єкти соціальної інфраструктури, зелені зони та зони відпочинку.

"Ми будемо прислуховуватися до всіх сторін і знайдемо компромісне рішення, яке влаштує й інвесторів, і тих, хто живе поряд. Екосистема буде збережена", – переконує Кличко.

Стравінський упевнений, що угода між забудовником, довірителями та представниками органів влади не може стосуватися "Екопарку", оскільки проєкт передбачає збереження зелених територій.

"Згідно з проєктом забудови, на цих землях хочуть намити пісок висотою 10-12 метрів на 90 гектарах землі та підсипати озеро Небреж (орієнтовний об'єм піску, який повинен насипати забудовник, становить 3 млн куб м. – ЕП). Про яке збереження природи може йти мова за такої суттєвої зміни ландшафту?" – запитує співзасновник "Екопарку".

Туманне майбутнє

Згідно з текстом меморандуму, "Столиці груп" надаються публічні гарантії в отриманні права та можливості проведення забудови земельних ділянок ЖК "Патріотика на озерах" площею 176 га.

Якщо забудовник з незалежних від нього причин не зможе почати будівельні роботи протягом шести місяців, то має право відмовитися в односторонньому порядку від реалізації цього меморандуму.

"Незалежними" причинами підписанти вважають потенційне "блокування будівельного майданчика активістами, громадськими організаціями чи іншими третіми особами".

У коментарі ЕП представники "Екопарку Осокорки" заявляли, що будуть у законний спосіб відстоювати збереження озер, навколишніх територій та зелених зон.

Попередня версія меморандуму передбачала, що громадська організація, яка оскаржує законність процедур виділення земельних ділянок для забудови, забере свої позови. Активісти категорично відмовляються це робити.

"Ми відмовилися підписувати меморандум. Він повністю суперечить нашій позиції", – заявив Стравінський ЕП.

Як відомо, представники державних органів своїм підписом на меморандумі нічого не гарантують покупцям квартир, а тільки обіцяють сприяти вирішенню питання.

Інакше вони потрапляють під дію статті 364 Кримінального кодексу про зловживання службовим становищем, максимальна санкція якої передбачає позбавлення волі на срок до шести років.