Революция на рынке жилой недвижимости: как новый закон может покончить со "строительными пирамидами"

За даними Міністерства розвитку громад і територій, в Україні в кінці 2019 року налічувалося понад 150 проблемних об'єктів будівництва багатоквартирних будинків.

Жертвами шахрайства і неплатоспроможності забудовників стали 100 тис інвесторів.

Це без урахування минулорічного банкрутства "Аркади", жертвами якого стали ще близько 10 тис інвесторів у житлові комплекси банку. Чи отримають останні свої квартири, залежить від влади.

Як зробити так, щоби майбутні покупці нерухомості на етапі будівництва гарантовано отримали свої квадратні метри?

Депутати підготували законопроєкт, який, як запевняють автори, "гарантуватиме речові права на нерухоме майно". Щоправда, лише на те, яке побудують після ухвалення документа.

Як зміниться процес будівництва та чи дасть цей акт стовідсоткові гарантії майбутнім інвесторам?

Про що йдеться в статті

✔ При купівлі квадратних метрів у незданих об'єктах інвестори отримуватимуть права на них, посвідчені в нотаріуса.

✔ Забудовник не зможе продати частину квартир до повного введення будинку в експлуатацію.

✔ Усю інформацію щодо житлових комплексів і статистику ринку нерухомості диджиталізують та опублікують.

✔ Закон не поширюватиметься на теперішніх постраждалих інвесторів. Навіть якби закон діяв раніше, у нинішній редакції він не врятував би від краху "Укрбуд" та "Аркаду".

Забудовники не продаватимуть "повітря"

Інвестори в нерухомість на первинному ринку часто ризикують залишитися ні з чим.

Історія знає десятки випадків відвертого шахрайства, коли квартири в незведених будинках продають кілька разів, і незавершення будівництва через відсутність коштів у компаній.

При виборі об'єкта нерухомості інвестори орієнтуються на кількість років роботи забудовника та зданих в експлуатацію об'єктів, пов'язаність з великими фінансовими групами, "знайомство" з власником та наближеними до нього особами.

Проте це не дає стовідсоткової гарантії отримання у власність нерухомості.

Щоб відійти від умовних гарантій до законних, у парламенті зареєстрували проєкт закону "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". Автор – народний депутат із "Слуги народу" Олена Шуляк.

Документ вводить у законодавство терміни "девелопер будівництва", "майбутній об'єкт нерухомості", "подільний..." та "неподільний об'єкт незавершеного будівництва".

Незважаючи на популярність терміну "девелоперська компанія", у юридичній площині він відсутній. Офіційно будівництвом займалися замовник (власник земельної ділянки), генеральний підрядник, проєктувальники.

Девелопером будівництва, за задумом автора, буде юридична або фізична особа, яка матиме право частково виконувати функції замовника, залучати гроші, будувати і передавати покупцям їх квартири або інше майно.

Ключова зміна – продаватимуться не "повітря" і не обіцянки побудувати квартиру, а права на майбутній об'єкт нерухомості.

Купівлю квадратних метрів у спроєктованих, але ще не збудованих об'єктах пропонують реєструвати в нотаріуса. Послуги нотаріуса коштуватимуть 1% від вартості квартири. Після оформлення договору інвестори отримуватимуть право власності на майбутній об'єкт нерухомості.

"Основна новація полягає в тому, що квартира буде реєструватися в реєстрі з метою недопущення подвійних перепродажів та можливості на етапі будівництва визначити відсутність прав третіх осіб на такий об'єкт", – пояснює юрист Constructive Lawyers Олександр Босенко.

Власник компанії Saga Development Андрій Вавриш вважає, що реєстрація майнових прав інвесторів на споруджуваний об'єкт зробить ринок прозорим, упорядкованим і прогнозованим.

"Нотаріальне засвідчення дозволить залучити банки для кредитування купівлі і нарешті запустити повноцінну доступну іпотеку для споруджуваних об'єктів", – заявив девелопер у коментарі ЕП.

За словами співзасновника сервісу Monitor.Estate та юриста Володимира Копотя, девелопери будуть зобов'язані розміщувати повну інформацію про об'єкт будівництва: від юридичних осіб (власників землі, генпідрядника, субпідрядника, проєктувальників) до технічних характеристик будівлі.

"Усі квартири, які забудовник планує продати, потрібно буде "засвітити". Він не зможе потім допродавати підвальні приміщення чи горища, дрібнити великі квартири під смарт-квартири", – пояснює Копоть.

Наслідком такого кроку стане поява статистики реальної кількості проданих квартир на первинному ринку. Зараз таких даних не існує.

Повний пакет інформації для оприлюднення складатиметься з 20 пунктів, включаючи всі дані про забудовника, замовника та їх бенефіціарних власників.

"Темпи продажів, щомісячні звіти про продажі, скільки і за якою ціною, фотофіксація – усе це набуде чинності наступного дня після публікації закону, хоча в основній частині він набуде чинності через рік після публікації", – додає СEO і керівний партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Якщо забудовник не опублікує вказану інформацію, на нього очікує штраф у розмірі десяти прожиткових мінімумів для працездатних осіб (з 1 січня 2021 року – 22,7 тис грн). Повторне порушення коштуватиме вдвічі дорожче.

Хоча документ не передбачає більш жорстких санкцій за нерозкриття даних, з ухваленням закону рекламувати житлові комплекси без оприлюднення повної інформації буде заборонено.

"Первинний ринок нерухомості давно потребує такого закону", – упевнений Вавриш.

Змінили назву та суть

Олена Шуляк та її колеги працюють над текстом законопроєкту не перший місяць.

У 2020 році на сайті Міністерства розвитку громад і територій з'явилася перша версія документа, яка тоді називалася "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва".

Зібравши коментарі та зауваження, депутати змінили назву документа.

"Суть законопроєкту теж змінилася. Сам законопроєкт став на третину більшим, при тому, що деякі розділи з попереднього проєкту закону видалили", – каже Рижиков з DC Evolution.

Експерт характеризує цей законопроєкт як системний і розрахований на захист інвесторів на первинному ринку нерухомості. Підґрунтям його функціонування стане електронна система.

"Якщо попередній проєкт був сильно прив'язаний до Порталу державної електронної системи у сфері будівництва, то новий – повністю на ній зав'язаний. Це допоможе запобігати можливим проблемам з будівництвом житла", – вважає Рижиков.

На думку опитаних ЕП забудовників, така диджиталізація позитивно позначиться на ринку нерухомості.

"Для сумлінних забудовників ухвалення законопроєкту стане великим плюсом. Ми, як і наші інвестори, потребуємо зниження ризиків інвестування. Це сприятиме підвищенню довіри до ринку", – заявив Вавриш.

Неприємні зміни для забудовників

Є і неприємні для забудовників нововведення. Так, проєктну документацію в повному обсязі потрібно буде вносити до Реєстру будівельної діяльності. Туди ж вноситимуться експертизи, технічні паспорти, зміни проєктної документації.

"Якщо хочеш керувати світом, отримай у власність реєстр. – жартує Рижиков. – Тепер людина, яка має адмінські повноваження у цьому реєстрі, керуватиме будівельною галуззю".

"Після продажу майбутнього об'єкта нерухомості зміна проєктної документації відбуватиметься лише після отримання згоди покупця", – додає Босенко з Constructive Lawyers.

Окремі норми законопроєкту ускладнять життя нечесним реєстраторам. "Реєстраційні маніпуляції з об'єктами нерухомості, особливо з недобудованими, будуть ускладнені", – говорить Рижиков.

За словами експерта, текст документа містить "дуже потужний блок" з енергоефективності та енергоаудиту. Це може вплинути на проєктування і собівартість будівництва.

Може не сподобатися забудовникам і вимога надавати документи для ознайомлення інвесторам. Мова йде про відомості з реєстрів, документи на землю та право виконання будівельних робіт, містобудівні умови та обмеження.

"Зараз забудовники говорять, що вони не зобов'язані надавати документи, крім деяких щодо фондів фінансування будівництва", – каже Босенко.

Рижиков попереджає, що виконати всі норми закону зможуть тільки великі гравці на ринку. Маленькі забудовники ризикують програти через слабший фінансовий стан.

"У разі ухвалення цього законопроєкту ринок буде монополізований. Виконувати всі ці "історії" зможуть тільки великі забудовники, у яких, крім юристів, фінансистів та менеджерів, є власні кошти або доступ до кредитних", – вважає експерт.

Що зміниться для покупців квартир

Механізм продажу квартир через попередні договори виключається з правового поля. Це зроблено для недопущення виведення грошей з-під оподаткування, кажуть юристи.

Способами придбання об'єктів житлового будівництва залишаться:

✔ укладення договорів купівлі-продажу об'єктів;

✔ фонди фінансування будівництва;

✔ фонди операцій з нерухомістю;

✔ інститути спільного інвестування, емісія цільових облігацій підприємств.

Роботу фондів фінансування будівництва переформатують, цьому присвячений окремий розділ.

Наразі часто площа побудованої квартири відрізняється від заявленої. У разі перевищення метражу інвестор змушений доплачувати забудовнику за квадратні метри, причому за вищою ціною.

У першій версії акта пропонувалося скасувати доплати з боку покупця, якщо площа квартири виявилася більшою на 5%.

"У новий законопроєкт не включили пункт про те, що покупець не доплачує "хвостик". При цьому залишили право вимагати розірвати договір, якщо прострочення введення в експлуатацію становить понад шість місяців", – повідомив Рижиков.

Забудовники часто продають апартаменти замість квартир. Це популярний спосіб спорудження будинків без повного пакета документів на такі роботи.

Інвестори в таку нерухомість не можуть прописатися в апартаментах і вимушені оплачувати комунальні послуги за промисловими тарифами.

"У новому законопроєкті апартаменти вводяться в правове поле. У них можна буде прописатися. Тепер у нас мінус один аргумент не купувати апартаменти", – говорить Рижиков.

У забудовника закінчилися кошти. Що далі?

Як новий закон змусить забудовників виконувати свої зобов'язання перед інвесторами?

Для цього вводиться поняття "гарантійна частка": частина квартир в об'єкті незавершеного будівництва не буде продаватися інвесторам до введення житла в експлуатацію.

У першій версії документа розмір гарантованої частки становив 10-13%, у новій редакції право визначати її розмір закріплене за урядом.

Фінансувати будівництво гарантійної частки забудовник буде за власні кошти. У разі банкрутства або фінансової неспроможності девелопера кошти від продажу "гарантійних" квартир підуть на добудову будинку.

Президент холдингової компанії "Київміськбуд" Ігор Кушнір пропонує також запровадити страхування цивільно-правової відповідальності за своєчасне виконання робіт або обов'язкове створення забудовником у банку гарантійного внеску.

Попередня версія законопроєкту містила механізм виходу із ситуації, коли забудовник не може добудувати об'єкт. У новій редакції цього механізму немає.

"Якщо забудовник або замовник не можуть виконати свої зобов'язання, вводилася б спеціальна процедура санації. Цей блок викликав найбільші нарікання з боку профільних організацій та окремих "товаришів", які борються із "злобудовниками", – каже Рижиков з DC Evolution.

"Що буде, якщо девелопер або замовник не зможуть виконувати свої зобов'язання? Чіткого рішення нема. Або все відбуватиметься за загальною процедурою банкрутства, або буде випущений окремий законопроєкт", – припускає експерт.

За його словами, уникникати ситуацій з недобудовами допоможуть жорсткі правила щодо дозвільного поля до моменту початку робіт і жорсткого контролю в процесі будівництва.

"Не можна буде продавати квартири, маючи відкрите порушення містобудівних норм. Законопроєкт намагається виключити можливість недобудови об'єкта в принципі", – каже експерт.

Недоліки законопроєкту

Головним недоліком законопроєкту Рижиков називає його обсяг – 118 сторінок. Отже, він може містити дрібні вади та колізії.

"Недоліки в нашому правовому полі часто призводять до блокувань процедур, тому законопроєкт потрібно вичитувати. Така кількість змін у десятки нормативно-правових актів взаємопов'язана і може спричинити правові колізії", – вважає експерт.

Забудовник Кушнір додає, що законопроєкт потрібно доопрацювати. Зокрема, він пропонує доповнити його нормою про скасування податку на додану вартість на перші розрахунки за договором купівлі нерухомості.

"Коли забудовник отримує гроші від інвестора за придбану квартиру, він зобов'язаний сплатити з них ПДВ. При цьому сама квартира може бути ще навіть не побудована, але вже обкладається податком.

Виходить, що гроші, які повинні йти на закупівлю будматеріалів для зведення житла, йдуть на податки", – скаржиться президент "Київміськбуду".

Босенко з Constructive Lawyers переконаний, що законопроєкт запрацює нешвидко і його дія не поширюватиметься на будинки з виданими дозволами на будівництво і ті, що вже будуються.

На думку Копотя з Monitor.Estate, проєкт не вирішує питання постраждалих інвесторів та не гарантує захист інвесторів у таких випадках, як було з банком "Аркада" та компанією "Укрбуд девелопмент".

Чи унеможливив би новий закон кейси "Укрбуду" та "Аркади"

Співрозмовники ЕП кажуть, що новий закон допоможе вирішити проблему будівельних пірамід: зробить неможливим перепродаж одного приміщення кільком інвесторам.

Однак ця законодавча ініціатива не вберегла б інвесторів від гучного краху "Укрбуду девелопменту" та "Аркади".

"Аркаду" розірвали на шматки не за будівельною темою. "Укрбуд" має свої нюанси: у компанії не було бажання не добудовувати об'єкти", – вважає Рижиков.

На думку юриста Копотя, новий закон урятував би інвесторів від шахрайства компаній з орбіти Анатолія Войцеховського.

"Кейс "Укогруп" не виник би, оскільки без повного пакета документів на будівництво цей забудовник навряд чи зміг би зареєструвати свої багатоквартирні будинки в реєстрі речових прав і потім їх продавати", – каже він.

Рижиков менш оптимістичний: "Укогруп" – це історія про "халяву". Прагнення купити квартиру за ціною, значно нижчою за реальну вартість, викоренити неможливо. Відповідно, будь-який закон, який не забороняє продаж до моменту завершення будівництва, не зможе захистити любителів "шари".

Кушнір з "Київміськбуду" пропонує усунути з ринку фонди фінансування будівництва та інші "прокладки", через які продається нерухомість.

"Функція контролю, що покладається на фонди фінансування будівництва, сильно знівельована. Це підтверджують ситуації, що трапилися з "Укрбудом" та "Аркадою". Фонди не змогли гарантувати збереження грошей інвесторів", – каже забудовник.

ЕП надіслала Олені Шуляк додаткові запитання щодо окремих положень законопроєкту, проте на момент публікації матеріалу відповіді не отримала.