Готовимся к "земельной ночи" в Раде: что изменилось в проект о рынке земли

Парламент впритул підійшов до воріт з надписом "мораторій на продаж земель".

Напередодні голова фракції "Слуга народу" Давид Арахамія заявив, що Верховна рада у четвер буде розглядати законопроєкт 2178-10, який запроваджує ринок земель.

"Цього тижня ми готові голосувати за землю... Скільки це займе часу, ніхто не знає. Але ми в четвер почнемо і голосуватимемо до перемоги. У мене є прогнози, що десь о 3-4 годині ранку закінчимо... Ми називаємо це "земельною ніччю", —сказав він в ефірі Еспресо.

Про те, який резонанс це може викликати, свідчить голосування за відповідний законопроєкт в першому читанні. Тоді дискусії у сесійній залі були палкішими за реакції футбольних уболівальників на трибунах.

Що буде цього разу, прогнозувати важко. ЕП буде слідкувати за подіями в парламенті, а поки що редакція пропонує подивитись, що саме парламентарі будуть ухвалювати, як змінився проєкт до другого читання і якими будуть правила гри майбутнього ринку.

Зауважимо, що відносини між учасниками земельного ринку будуть прописані не лише в цьому законопроекті, а також в низці інших документів, про які ЕП уже писала раніше.

Як усе відбувалося

Як відомо, мораторій на торгівлю аграрними землями ввели у 2001 році. У 2019 році Верховна Рада не продовжила його дію окремим законом, як робила раніше.

З юридичної точки зору такі дії парламентарів не мали сенсу: перехідні положення Земельного кодексу передбачають, що мораторій скасовується лише після набуття чинності законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення".

Цей законопроєкт був внесений до Верховної Ради восени. У першому читанні його підтримали 240 депутатів: 227 з фракції "Слуга народу" і 13 позафракційних.

Переконувати "слуг" у день голосування приїжджав президент Володимир Зеленський. За день до цього він записав відеозвернення, де пояснив, що іноземці не зможуть купувати аграрну землю, і це питання буде винесене на референдум.

Тим не менше, голосування було непростим. "Слуги" залишилися із земельним питанням наодинці. Інші партії грали "проти".

До другого читання в законопроєкт на шість сторінок депутати подали понад 4 тис правок. Радник прем'єр-міністра з економічних питань Олексій Мушак написав у Facebook, що понад 2 тис правок стосувалися заявленого президентом референдуму. Коли він відбудеться — поки не відомо.[BANNER1]

Між першим і другим читаннями

У законопроєкті, який розглядатиметься у другому читанні, є низка новацій. Зокрема, частка концентрації землі в одних руках зменшена з 200 тис га до 10 тис га, зняте обмеження щодо концентрації землі у власності до 35% території місцевої громади, передбачені кредитування під заставу землі та обіг переважного права.

Найбільш гостро противники скасування мораторію на продаж землі критикували можливість допуску до ринку іноземців та норму про великі обсяги концентрації землі в одних руках, що було передбачено в початковій версії законопроєкту.

Тепер обидва положення знівельовані: іноземці без референдуму до ринку допущені не будуть, а аграрні холдинги не зможуть викупити всю землю.

	Перше читання	Друге читання
Хто може купувати землю	Українські фізособи, компанії, територіальні громади, держава	Українські фізособи, українські компанії, територіальні громади, держава, банки
Обсяг концентрації земель	200 тис га	10 тис га
Допуск іноземців	Іноземцям та їх компаніям, що орендують землю в Україні більше трьох років, дозволяли придбати її з 1 жовтня 2020 року. Іноземців, які не обробляли до цього землю в Україні, допускали б на ринок з 1 січня 2024 року	Не передбачено до проведення референдуму
Обмеження концентрації на рівні країни, області, ОТГ	35% території ОТГ, 8% області та 0,5% країни	Відсутнє
Мінімальна ціна	Нормативна грошова оцінка	Нормативна грошова оцінка до 2030 року
Форма розрахунку за землю	Не передбачена	Безготівкова форма
Переважне право орендаря	Передбачене	Передбачене. Орендар отримав можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник
Заборона на продаж землі поблизу кордону	Відсутня	Іноземцям заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму

Хто купить 10 тисяч гектарів

Більшість вітчизняних провідних аграрних холдингів — "Кернел", МХП, "Укрлендфармінг", "Астарта", ІМК, Continental Farmers Group, "Агротон" — є публічними компаніями, акції яких котуються на міжнародних біржах. Тобто серед акціонерів частини українських аграрних холдингів є іноземці та іноземні фонди.

Серед десяти найбільших сільськогосподарських холдингів — лише три компанії, де стовідсотковими кінцевими власниками є українці. "Укрпромінвест агро" належить сину Петра Порошенка Олексію, "Епіцентр агро" — Олександру та Галині Герегам, HarvEast контролюють Ринат Ахметов та Вадим Новинський.

Проте навіть ці три холдинги не зможуть оформити на себе по 10 тис га землі: власники контролюють їх не як фізособи, а через інші юридичні компанії чи фонди.

Якщо ж Олексій Порошенко або Галина Герега захочуть придбати по 10 тис га поля, як і Юрій Косюк чи Андрій Веревський, вони зможуть це зробити. Або як фізособи, або зареєструвавши юридичні особи, кінцевими власниками яких вони будуть.

Тобто формально жоден аграрний холдинг землю купити не зможе, але їх власники як фізичні особи зможуть придбати по 10 тис га.

Особливості консолідації

Експерти вважають, що можливість передавання орендарем переважного права викупу землі іншим особам може призвести до появи певних схем концентрації землі. Якщо власник захоче продати свій пай, а виробник не матиме права його придбати, то орендар передасть переважне право іншій особі з метою викупу.

"Якщо холдинг не бажає викупити пай, то таке переважне право буде передаватися (продаватися) спекулятивним інвесторам для подальшого перепродажу. Скоріш за все, орендарі будуть мати попередні угоди із спекулятивними інвесторами і стануть фактичними продавцями паїв", — зазначає економіст Денис Нізалов.

За словами заступника голови ГС "Всеукраїнська аграрна рада" Михайла Соколова, оскільки холдинги не зможуть купувати землю, вони створюватимуть юридичні особи на афільованих осіб і таким чином концентруватимуть певні обсяги землі.[BANNER2]

Що не так з громадами

У законопроєкті до першого читання розмір концентрації землі у власності на рівні ОТГ визначався 35%, проте до другого читання ця правка зникла. Більшість холдингів уже перевищують цю норму в рамках однієї громади. Орендарі в таких ОТГ впливають на місцеву владу і є "земельними баронами".

Правка про 35% зруйнує усталені орендні відносини. Очевидно, тому її і прибрали.

Згідно з дослідженням старшого проєктного менеджера Офісу реформ Кабміну Андрія Мартина, у більшості областей (крім Волинської, Житомирської, Закарпатської, Івано-Франківської, Львівської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської та Чернівецької) питома вага орних земель, яка використовується найбільшими землевласниками, перевищує 35%, що є ознакою монополізму.

Разом з тим, відповідно до законопроєкту, один власник може придбати 10 тис га землі, при цьому 25% ОТГ в Україні мають площу, меншу 10 тис га, а 60% громад є меншими за 20 тис га включно із землями всіх видів цільового призначення.

Тобто існує ймовірність, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ і це може зробити громаду залежною від однієї компанії. 

Замість висновку. Думка редакції 

В законопроєкті залишаються деякі спірні питання, які не влаштовують одних і задовільняють інших. І цей документ точно ніколи не влаштує ідеологічних противників ринку землі, які використовують будь-які зачіпки, щоб відкласти питання ринку землі на якомога більший термін.  

Так само, наприклад, спірним є і питання щодо 50-кілометрової зони від державного кордону, на яку іноземці не зможуть претендувати навіть у випадку, якщо на референдумі українці дозволять їм купувати землю. Власники такої землі точно програють від такої ініціативи. 

Разом з тим, на думку редакції, ми не можемо наразі змарнувати історичний шанс. Ми розуміємо, що запропонований варіант є компромісним, і деякі норми є політичною поступкою. Проте це кращий варіант, ніж збереження мораторію.