Утепление многоквартирных домов: как правительство может помочь ОСМД

Зменшення енерговитрат у багатоквартирних будинках — одна з цілей в програмі уряду Олексія Гончарука. Кабмін обіцяє стимулювати громадян інвестувати в енергоефективність через підтримку, що надає Фонд енергоефективності.

Наразі програми фонду передбачають допомогу лише тим будинкам, що створили ОСББ та мають статус юридичної особи. Це дозволяє впровадити безготівкові розрахунки та мінімізувати корупцію. Проте справа не лише в цьому.

Саме комплексне утеплення дає найкращі результати і саме для таких проектів створений фонд. "Клаптикове" утеплення малоефективне. Реалізація комплексних проектів — справа колективного рішення власників житла. Отже, потрібен механізм управління спільною власністю, а створення ОСББ це забезпечує.

"Базовою передумовою для модернізації багатоквартирних будинків є формування відповідального власника. Завданням державного значення є формування сприятливого клімату для створення й функціонування ОСББ", — каже виконавчий директор асоціації "Енергоефективні міста України" Святослав Павлюк.

За його словами, цим повинен займатися конкретний підрозділ в Мінрегіонбуді.

У самому міністерстві цю позицію поділяють. "ОСББ-спільнота є діамантом України", — переконана міністр Альона Бабак. Людей, що створюють ОСББ, вона називає надсвідомою й надактивною частиною українського суспільства, яка зорганізувалася і взяла відповідальність за своє житло попри всі складнощі.

Міністр наголошує, що підтримка ОСББ-спільноти мусить бути пріоритетом у державній політиці. За її словами, у 2020 році Фонд енергоефективності матиме близько 4 млрд грн, які будуть доступні для кожного ОСББ.

Стан ОСББ-спільноти

В Україні налічується 180 тис багатоквартирних будинків, ОСББ створені у 31 тис, це близько 17%. За словами Бабак, щороку ОСББ створюють близько 1% будинків від загальної кількості. "За три квартали 2019 року створено 1 473 об'єднання, у 2018 році — 1 850. Динаміка достатньо стабільна", — каже вона.

Водночас, жодних планових показників у кількості створених ОСББ міністерство собі не ставить. Бабак вважає, що державна підтримка ОСББ в питаннях енергоефективності стимулюватиме громадян створювати об'єднання.

У 2020 році Мінрегіонбуд планує широку інформаційну кампанію, частиною якої буде роз'яснення прав власників житла у питанні створення та роботи ОСББ.

Голова правління асоціації ОСББ "Лучани" Юлія Сабатюк зауважує, що спільнота ОСББ в Україні вельми консолідована: існує Всеукраїнська рада голів правлінь ОСББ, працюють міські ресурсні центри з осередком у Києві.

Також є Нацрада сприяння діяльності ОСББ при Кабміні. "Прикро, що після зміни влади вона ще не скликалася. Віримо, що це технічна затримка", — каже Сабатюк.

Перешкоди при створенні ОСББ

Ключовими викликами при створенні ОСББ експерти називають такі.

1. Незаповненість реєстру власників нерухомого майна. Для створення ОСББ треба провести установчі збори, про які слід повідомити всім співвласникам будинку. Однак у державному реєстрі інформація про власників квартир, які стали ними до 2013 року, часто відсутня, тому отримати списки співвласників складно.

"Слід терміново наповнити реєстр достовірною інформацією про співвласників", — каже старший експерт Офісу підтримки реформ при Мінрегіонбуді Андрій Саук.

Бабак з цим згодна, та вирішення цієї проблеми потребує часу. "Міністр юстиції почав роботу з реєстром власності", — запевняє вона. Мінрегіонбуд тимчасом хоче запровадити ЕЦП для спрощення голосування на установчих зборах.

2. Відсутність технічної документації на будинок. Правозахисник Антон Троян вказує на проблему створення ОСББ в новобудовах, де "кишенькові" компанії забудовників можуть затягувати передавання документації на будинок та підписання акту прийому-передачі будинку на баланс ОСББ.Він наголошує, що наразі жодної відповідальності за це немає, тому її треба ввести.

У старих будинках технічна документація може бути відсутня. Це стає перешкодою для їх експлуатації. Можливим рішенням експерти називають електронний реєстр багатоквартирних будинків з онлайн-доступом до технічної документації. Це унеможливить втрату паперів та внесення до них змін без відома співвласників.

3. Закріплення переліку спільного майна будинку. Відсутність повної і достовірної інформації про спільне майно будинку часто є причиною неправомірних дій з боку третіх осіб, каже Саук. Мова йде про продаж підвалів, горищ чи інших допоміжних приміщень без згоди співвласників.

Саук пропонує відображати інформацію про спільне майно будинку в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Ця інформація мусить бути і в документі на право власності, що дозволить покупцю квартири бачити опис спільного майна.

Перешкоди в роботі ОСББ

ОСББ зіштовхуються з низкою проблем, на які державі варто звернути увагу.

1. Обслуговування внутрішніх будинкових газових мереж. Значна частина багатоповерхівок перебуває без належного утримання і технічного обслуговування внутрішніх будинкових газових мереж. Це створює безпекові ризики.

У 2018 році Міненерго скасувало наказ "Укргазу", який зобов'язував облгази перевіряти та підтримувати газові мережі всередині будинків. Затверджені НКРЕКП тарифи не передбачають відповідних витрат. Порядок та види робіт, що повинні входити в технічне обслуговування, Міненерго не визначило.

Як наслідок, виникають дві проблеми.

Перша — перекладення відповідальності. Облгази часто пропонують головам правлінь ОСББ чи управителям підписати договір, у якому відповідальність за безпеку лягає на останніх, каже Бойко. Інколи це супроводжується тиском на ОСББ та невмотивованим відключенням будинку від газу.

Друга — непрозорі умови та вартість договорів, які облгази можуть нав'язувати.

"Переліку видів робіт нема, тож облгаз пише те, що придумає", — каже Бойко.

За словами Бабак, Мінрегіонбуд хоче вирішити проблему через доопрацювання недавно зареєстрованого законопроєкту №2458.

Він встановлює межі відповідальності сторін, зберігає вимогу до Мінекоенерго визначити порядок і види робіт та зобов'язує НКРЕКП затвердити їх граничну вартість.

Однак проєкт не поширює на ОСББ норму про типовий публічний договір, який оператор ГРМ повинен укладати з кожним власником житла. Спільнота ОСББ вимагає саме цього.

Мінрегіонбуд планував переконати комітет зробити цю норму основною для всіх будинків. 3 грудня опублікований проєкт постанови про ухвалення законопроєкту за основу, де ця зміна справді пропонується.

Також Бабак очікує, що Мінекоенерго найближчим часом таки затвердить порядок і види робіт.

2. Монетизація пільг та субсидій. ОСББ зацікавлені у повній монетизації пільг та субсидій. "Безготівкова" форма монетизації створює навантаження на ОСББ з адміністрування цих програм, чим об'єднання не повинні займатися. Бойко вказує на інший недолік безготівкової форми: "Людина не бачить грошей і не може реалізувати свої права та обов'язки як повноцінний споживач і співвласник".

Бабак з цим згодна: "ОСББ не повинні тримати штат і думати, як їм адмініструвати немонетизовані пільги та субсидії, бо пільговик чи субсидіант не розрахувалися з тим, що їм переказала держава". За її словами, Мінрегіонбуд обговорював це питання з представниками ОСББ і готує пропозиції для Мінсоцполітики.

3. Отримання землі у власність або користування. ОСББ не можуть отримати землю під будинком та прибудинкову територію у власність чи постійне користування, як це передбачено статтею 42 Земельного кодексу.

Реалізація права заблокована відсутністю порядку, затвердженого урядом, та форми документа, який би посвідчив право власності співвласників на землю. "Це надзвичайно серйозне завдання, яка стоїть перед урядом та нашим міністерством, воно записане в програмі діяльності уряду", — говорить Бабак.

За її словами, Мінрегіонбуд напрацьовує проєкт закону, який повинен врегулювати ситуацію. Його реєстрація планується у 2020 році після громадського обговорення.

Цей перелік перешкод в роботі ОСББ не є вичерпним, але чим менше їх стане, тим більше часу ОСББ матимуть для вивчення процедур Фонду енергоефективності, підготовки заявок та їх реалізації. А це вплине на енергоспоживання житлового сектору та енергетичну незалежність держави.