Рынок земли уже запустили. Портрет украинской модели

Чим більша брехня, тим простіше у неї повірити. Найбільш брехливими в Україні є тези про відсутність ринку сільськогосподарської землі і про недоречність його запровадження через необхідність ретельної підготовки процедури "запуску".

Масштаби цієї брехні поширюються на площу близько 40 млн га або на 60% території України. Ринок діє, а брехня покликана приховати його потворний портрет.

Секрет українського ринку земель розкрив недавно презентований Світовим банком  "Моніторинг земельних відносин". Там чорним по білому прописана статистика щодо трансакцій, які відбуваються з українськими землями, у тому числі аграрними: купівля-продаж, оренда, іпотека, спадкування, міна-дарування.

Обмеження на ринку, навіть такого масштабу як мораторій, не означають відсутності самого ринку. Вони означають лише його деформацію та дискримінацію значної частини учасників. Отже, який він, цей ринок, і який ринок земель намагаються законсервувати прихильники мораторію? Далі — мовою офіційних цифр.

Загальний портрет: як не вмерти, то здати в оренду

Наявність трансакцій щодо ділянок — це і є ознака ринку земель. "Моніторинг земельних відносин"свідчить, що лише за два роки в Україні було здійснено 3,6 млн трансакцій щодо землі, тобто 15-20% ділянок змінили власника або користувача. Причому левова частка операцій, 89,5%, стосується аграрних земель.

Тобто ринок сільськогосподарських земель в Україні за два роки можна описати цифрою понад 3,2 млн трансакцій.

Щоб побачити портрет цього ринку, треба роздивитися, що на ньому відбувається.

Майже 95% цих трансакцій, тобто понад 3 млн, стосуються передавання землі у спадок або здавання в оренду.

Домінує оренда — 76,1%. На спадщину припадає 18,3%, на купівлю-продаж — 3,1%, на міну-дарування — 1,6%, на емфітевзис — 0,8%, на іпотеку — лише 0,05%.

Слід зазначити, що 6% сільськогосподарських земель не підпадають під дію мораторію, і саме з їх числа в офіційній статистиці зафіксовано куплені та продані аграрні землі й іпотека.

Це ділянки для ведення особистого селянського господарства, підсобного господарства, садівництва та городництва.

Кардинально інша — більш пропорційна — структура трансакцій склалася на ринку несільськогосподарських земель: оренда — 19,2%, спадщина — 26,8%, купівля-продаж — 36,8%, міна-дарування — 15,4%, емфітевзис — 0,03%, іпотека — 1,8%.

Утім, якщо порівняти кількість трансакцій купівлі-продажу в аграрних та неаграрних сегментах, то вже зараз, за даними Мін'юсту, кількість укладених щокварталу правочинів відрізняється не надто суттєво: 10-15 тис для аграрних земель, на які не поширюється дія мораторію, та 15-20 тис — для неаграрних земель.

Це — офіційний портрет ринку земель. Неофіційний може бути дещо іншим, адже частина цього ринку перебуває в тіні. Далі — про окремі риси офіційного ринку.

Роздута оренда

В українській моделі ринку сільськогосподарських земель "орендна" частина надмірно роздута, показником чого є її "вага" — три чверті усіх трансакцій на ньому.

Перша причина — безвихідь для пайовиків. Іншого варіанта в тих, хто не обробляє землю сам, нема, хіба що померти та передати у спадок. Друга — необхідність регулярно переукладати договори, якщо, звісно, їх термін — не 49 років. Слід сказати, що й ці великі дані занижені, бо не враховують тіньову оренду.

Це стосується і приватних, і державних земель. Приватних — бо люди часом просто не хочуть марудитися з укладанням угод, часом — щоб зменшити податки та мати право на субсидію, часом — очікують, що вдасться продати ділянку. Державних — бо з усіх 10 млн га офіційно в оренду передано лише 1,4 млн га.

Крім того, що частина договорів оренди не реєструється, інша частина — відмерла спадщина або неотримані паї — може також оброблятися без укладання договорів, тому що власник не встановлений або неспроможний укласти договір.

До слова, українці витрачають суттєві кошти на обслуговування договорів оренди. Виробникам це коштує близько 107 грн за га на рік, в масштабах країни це щонайменше 80 млн дол. Крім того, вонизмушені утримувати в штаті людей, які цим займаються, а це кошти, які можна було б інвестувати у виробництво.

Отже, оренда — це основна форма перерозподілу сільськогосподарських земель в Україні. Орендні договори укладено на понад половину земель приватної форми власності і на частину державної. Хіба це погано? Є кілька відповідей на це питання.

Український ринок оренди характеризується локальними монополіями, бо навіть якщо на території умовної сільради землю обробляють кілька орендарів, то у власника паю в межах одного поля вибору зазвичай не існує.

У такій системі координат орендна плата апріорі не може бути високою. Так, в середньому річна плата за оренду паїв в Україні становить близько 50 дол, тоді як у Європі — 250-300 дол. Тобто від мораторію втрачають передусім землевласники.

Також власник не може вплинути на те, як орендар використовує землю, а орендар не зацікавлений у довгострокових інвестиціях та збережені родючості ґрунтів.

Портрет українського ринку можна доповнити передаванням державних земель в оренду без аукціонів, часом за символічну плату і на 49 років або у вигляді напівлегального договору на спільний обробіток.

З 2016 року ситуація дещо змінилася. Використання земельних аукціонів на продаж та оренду державних земель стало обов'язковим, але старі договори залишилися. Їх дія поширюється на більшість державних земель, переданих в оренду.

Скільки коштів втратила через це держава, можна уявити, проаналізувавши підсумки перших в Україні електронних земельних торгів, які відбулися 18 жовтня на платформі OpenMarket державного підприємства "СЕТАМ".

У цей день було досягнуто середньої річної орендної плати, що у чотири рази перевищує стартову позицію. Зараз через аукціони передано лише 0,104 млн га.

Сіро-тіньовий продаж

"Продажна" частина ринку аграрних земель спотворена схемами. Крім прямих продажів сільськогосподарських земель, які не потрапляють під дію мораторію, вона включає в себе низку "сірих" та тіньових схем, у тому числі корупційних.

Один з найпопулярніших шляхів фактичного продажу — емфітевзис. У договорах емфітевзису не прописуються часові обмеження переданого права користування землею, але таке право користування можна продати та успадкувати.

Тобто власник продає не землю, а право на її обробіток хоч на двісті років. Популярність емфітевзису зростає: лише у 2016 році за такими угодами до нових фактичних власників перейшли понад 40 тис га — понад 11 тис ділянок.

Кількість земельних ділянок, переданих на правах емфітевзису, третій квартал 2015 року — другий квартал 2017 року

Функцію емфітевзису може виконати і договір оренди ділянки на термін до 50 років. При цьому при оформленні прав емфітевзису та довгострокової оренди на практиці може підписуватися пакет документів: генеральна довіреність на управління земельною ділянкою і навіть заповіт, які нащадки зазвичай оскаржують в суді.

Продати чи отримати земельну ділянку, на яку поширюється дія мораторію, можна також за допомогою міни, дарування, фіктивного боргу, договорів "заднім числом". Можна прогнозувати, що в Україні в умовах мораторію кількість "сірих" і тіньових схем буде лише зростати. Підтверджують це оголошення на торгових сайтах.

Скажімо, достатньо зайти на сайт OLX та написати в пошуку "продам пай", як ресурс видасть чимало пропозицій. Оголошення, розміщені у жовтні 2018 року, свідчать, що в середньому за 1 га аграрних земель просять 30-70 тис грн або 1-2,5 тис дол.

Дистрофічна іпотека

Один з найважливіших фінансових інструментів — іпотека — в аграрному сегменті виглядає худою і навіть дистрофічною: 0,05% трансакцій. Хоча в Україні у вільному обігу перебуває близько 2,5 млн га земель — як площа Миколаївської області.

Це землі для ведення особистого і підсобного селянського господарства, садівництва та городництва. Упродовж 2016 року іпотека застосовувалася для придбання менш ніж 800 ділянок загальною площею лише 670 га.

За інформацією банків, земля при кредитуванні використовується переважно як додаткова застава або як її елемент, коли заставою є цілісний майновий комплекс та нерухомість. Цікавим об'єктом банкіри називають масив площею понад 100 га.

З огляду на це банкам як застава можуть бути цікаві аграрні землі державної та комунальної власності, а також власні консолідовані землі агропідприємств. Однак вони зараз не можуть бути предметом іпотеки через мораторій.

Унікальна українська модель

Отже, ринок аграрних земель в Україні вже є, і він перекошений в бік оренди. Його туди "перекосив" мораторій. Іншими визначальними його рисами є спотворена напівлегальними схемами частина з купівлі-продажу та дистрофічна іпотека.

Загалом дизайн українського ринку сільськогосподарських земель можна охарактеризувати як "орендно-цвинтарний".

Тобто власники майже нічого не можуть зробити зі своєю землею, крім як обробляти самостійно або здати в оренду.

Ті, хто здають в оренду, згодом відходять у кращий світ, передаючи землю у спадок, якщо є кому, а спадкоємці повторюють це замкнене коло.

Ті, хто хочуть з нього вибратися, шукають шляхи — напівлегальні та нелегальні.

Куди рухається український ринок аграрних земель? За проаналізований період кількість трансакцій зростала, найбільше — з оренди та емфітевзису, найменше — з іпотеки. Тобто якщо мораторій діятиме, змін у структурі українського ринку сільськогосподарських земель не передбачається.

Тож те, що "мораторій стримує запровадження ринку землі" — це навіть не міф, а велика брехня. Мораторій лише робить цей ринок спотвореним. Саме таку його версію, поза сумнівом, уже незабаром пропонуватимуть законсервувати — хто на рік, хто на п'ять, а деякі "турботливі" політики — назавжди.

Віталій Данкевич, доктор економічних наук, програма "Підтримка прозорого управління земельними ресурсами в Україні", Ірина Лукомська