Обменять старую квартиру на новый дом в пригороде. Как работает trade-in в Украине

В Україні вже стали звичними операції з обміну старого мобільного телефона на новий з доплатою. Такі угоди з'являються і на авторинку: віддаєш старе авто, доплачуєш та отримуєш нове.

Так само новий інструмент починає проникати на ринок нерухомості. Оскільки в Києві є понад 2 тис будинків застарілого фонду, для їх мешканців це нагода переїхати із старої квартири у нову.

ЕП дослідила так званий trade-in нерухомості і ділиться своїми спостереженнями.

Чи реальні такі угоди для нерухомості

Українським забудовникам цікавий будь-який спосіб реалізації житла, адже за останні десять років обсяги продажів квартир у новобудовах і на вторинному ринку значно впали.

Як продаються квартири в Києві, в середньому за місяць

Оскільки платоспроможність українців досі низька, іпотека дорога і тому не дуже поширена, забудовники вимушені вигадувати нові інструменти продажу "квадратів".

Недавно на столичному ринку почала з'являтися і схема trade-in — обмін старого житла на нове з певною доплатою. Ця програма починає потроху поширюватися і на передмістя.

"Поки що навіть столиця слабко охоплена цією програмою, а в регіонах це скоріше виняток. Стримує ширший запуск програми trade in відсутність у девелоперів та компаній з продажу нерухомості досвіду роботи на вторинному ринку. Інша перешкода — відсутність бажання у забудовників співпрацювати з ріелторами", — пояснює керівний директор агентства з нерухомості ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Тим не менш, забудовники поступово впроваджують цей інструмент, але найчастіше — у сегменті житла економ-класу.

Артюхов зауважує, що відсутність іпотеки та низька платоспроможність людей роблять такі програми популярними серед покупців середнього та низького цінових сегментів.

"Хрущівка" — це такий же об'єкт продажу для фінансування придбання нового житла, як земля чи паркінг. Зараз абсолютно реально без доплати обміняти двокімнатну квартиру в хорошому районі на будинок за містом площею 200 кв м із земельною ділянкою.

У 2017 році ми запустили таку програму для одного котеджного містечка. Тут найбільша перевага — економія грошей і часу покупця завдяки механізму "єдине вікно". Договір на продаж квартири і попередній договір придбання будинку підписуються одночасно, при цьому фіксуються максимальна ціна продажу і строки угоди", — пояснює експерт.

Що обіцяють

Компанія-забудовник або оператор-посередник оцінюють нерухомість, яка буде брати участь у програмі, і допомагає продати її на вторинному ринку. Пошуком і збором документів за домовленістю з клієнтом займається також посередник.

На що потрібно звернути увагу клієнту?

Очевидно, що посередник не зацікавлений продати житло якомога дорожче. Для нього важливіше зробити це якнайшвидше, прискоривши таким чином угоду trade-in.

Перед тим, як старе житло виставляється на продаж, клієнт обирає для себе квартиру в новобудові. Тут є важливий нюанс: щоб зекономити, часто обирається житло в новобудові на етапі будівництва. Відповідно, у майбутньому можуть виникнути труднощі: стару квартиру можна продати, а нова ще не буде добудована.

У такій ситуації доведеться якийсь час винаймати житло, а це додаткові витрати. Тому треба звернути особливу увагу на те, як швидко можна буде переїхати у нову квартиру.

Хороший момент: при укладенні договору ціна завжди фіксується, і поки квартира не продана, змінитися вона не може. Однак ця схема працює, якщо обумовлені строки продажу квартири невеликі, що також треба ретельно перевіряти під час оформлення купівлі-продажу за програмою trade-in.

Кому вигідно

Очевидно, що найбільше зацікавлені в угодах trade-in забудовники. За словами експертів, завдяки такій програмі вони можуть значно збільшити кількість угод. За підрахунками Артюхова, частка продажів з таким інструментом нині становить близько 5%.

Найбільша проблема — в операторах програми, їх поки що небагато. Ще одна перешкода — відсутність у забудовників бажання співпрацювати з ріелторами. Крім того, існують певні ризики для покупців.

По-перше — несвоєчасне введення в експлуатацію купленого житла у новобудові. Покупець може потрапити у "вікно", коли квартира вже продана, а нова ще не готова. Отже, це додаткові витрати на тимчасову оренду квартири.

По-друге — невелика кількість варіантів, які можна обрати для обміну в новобудові. За даними ARPA Real Estate, у столиці є лише 20 новобудов, квартири в яких анонсовані для угод за програмою trade in.

По-третє — занижена оцінка житла.

Експерти ринку нерухомості більш скептичні щодо таких угод.

Аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький зауважує, що потенційні покупці цим питанням цікавляться, але масового попиту очікувати не варто. На його думку, ця програма — це, скоріше, чергова маркетингова фішка для залучення потенційних покупців у новобудови.

За його словами, цей інструмент не дає багато вигод для покупця: забудовник зазвичай оцінює квартиру на 20-30% нижче реальної вартості, а потім покупець ще доплачує за нову квартиру. 

Перед придбанням житла за певною акційною програмою аналітик радить громадянам уважно рахувати, чи справді вони отримають заявлену економію.