Не продается! Что теряет Украина без рынка земли

Жодна із структурних реформ, що є на порядку денному України, не має такого потенціалу і не може вплинути на економічну ситуацію в Україні так, як ринок землі. 

Що дає земельна реформа?  По-перше, це захист економічних інтересів та надійність інвестицій в аграрній промисловості та суміжних галузях.

По-друге, земельна реформа збільшує доходи бюджету від вищої оцінки вартості землі та більших рентних платежів.

По-третє, вона створює новий ліквідний ринок в Україні та знищує тіньові схеми, що знову-ж-таки позитивно вплине на державну казну.

По-четверте, вона повинна сприяти модернізації малих та середніх фермерських господарств, потенціал яких ігнорувався українською владою усі роки української незалежності. Вона повинна відкрити фермерам можливості отримати доступні кредити та сприятиме розвитку нашої банківської системи.

Усі можуть від цього виграти

Сьогодні власники так званих паїв – у більшості жителі сільської місцевості – отримують орендну плату, що за розміром значно поступається ставкам їх західних сусідів.

Не отримуючи гідної плати за свої паї, ці люди не бачать особливого зиску у такій "власності", а тому часто вони навіть не бачать сенсу у правильному оформленні землі, якою вони нібито володіють.

Ба, більше, вони не відчувають себе господарями на тій землі – навіть профільні аграрні видання часто називають "землевласниками" тих, хто цю землю використовує. А справжні власники землі іменуються майже образливим словом "пайщики", від якого віддає безвихіддю.

Відкриття земельного ринку, який правильно функціонує, дозволить їм більше заробляти – чи то за рахунок більш достойної орендної плати, чи то за рахунок продажу землі. Чи хоча би дозволить їм використати свою землю як заставу під кредити, у будь-якому разі розширивши їх фінансову свободу.

Дрібним фермерам земельна реформа дозволить отримати можливість стати справжніми землевласниками, а отже краще планувати своє майбутнє. А згодом – витрачати менше часу на переоформлення різного роду документів та договорів, мати більше часу для плідної роботи на землі.

Хоча великі агрохолдинги матимуть справу із збільшенням орендних платежів, вони можуть врешті отримати можливість оформити оброблювану землю у свою власність. Очевидно, це створює можливість збільшити свою базу активів, а також працювати на більш викритому і ліквідному ринку, що зменшить витрати їх бізнесу.

Та більш за всіх, на нашу думку, виграє держава – через неодмінне збільшення доходів, через зростання інвестицій та економічної активності. Отже, в інтересах держави, щоб ринок землі розвивався.

Запровадження ринку – лише на правильних умовах

Так само як зважений запуск ринку сільськогосподарської землі може надати нове дихання українській економіці, помилки при його запуску можуть призвести до руйнівних наслідків.

Ставки у цьому питанні високі, а отже для запроваждення ринку землі потрібно враховувати наступні передумови.

Перше. Надважливо, щоб існував загальнодоступний електронний реєстр власності на землю. Виходячи із ризиків, пов’язаних із створенням та наповненням реєстру, можливо варто були би найняти визнану іноземну компанію для його управління.

Друге. Важливим компонентом земельної реформи є незаангажовані суди, яким доведеться вирішувати чимало спорів щодо земельних питань, як тільки цінність землі в Україні зросте. В ідеалі для вирішення таких спорів варто створити спеціальні суди під наглядом міжнародних консультантів.

Третє. Для уникнення ризиків концентрації землі, варто буде запровадити обмеження на загальний розмір земельних ділянок, що можуть бути у власності однієї особи, як на рівні окремих районів, так і на загальнонаціональному рівні.

Четверте. Серед інших існуючих в деяких європейських країнах обмежень, про які варто подумати, є вимога для фізичних осіб мати профільну аграрну освіту, а для юридичних осіб – вимога про наявний досвід в обробці землі або переробці аграрної продукції.

Однак, варто мати на увазі, що такі обмеження можуть призвести до зменшення попиту на землю, а отже обмежити зростання її вартості.

П'яте. Іноземні гравці, приватні та державні, повинні отримати доступ до купівлі землі сільгосппризначення в останню чергу, але важливо, щоб вони такий дозвіл рано чи пізно отримали.

Окрім збільшення їх відповідальності за землю через інститут власності (на відміну від оренди), їх вихід на ринок допоможе запровадити нові технології і техніки для обробки великих земельних ділянок – те, що незвично для європейських країн, але є частинною нашої реальності.

Шосте. Створення електронної бази даних використання земельних ділянок (сівозміни, використання добрив та засобів захисту рослин) допоможе потенційним покупцям отримати більше важливої інформації для оцінки вартості ділянок.

Також така база даних допоможе виявляти недобросовісних землекористувачів чи землевласників, проти яких у майбутньому можна буде застосовувати певні санкції.

Сьоме. Обов'язковою умовою запровадження ефективного ринку землі є програма дешевого кредитування фермерів, що є життєво важливим для дрібних господарств.

Такі кредити повинні допомогти фермерам у купівлі землі, або фінансуванні більш ефективного її використання із впровадженням новітніх аграрних технологій, або більш ефективного використання активів, наприклад через будівництво теплиць чи автоматизованих молочних ферм.

Власне земля є найкращою заставою під такі кредити. Держава повинна розглядати можливість створення агро-кооперативів для найбіднішої верстви населення, яка навіть не має можливості створити малі господарства. Такі кооперативи також би створили робочі місця в селах.

Восьме. Запровадження вільного ринку землі варто зробити поетапним. На першому етапі варто відкрити продаж землі лише для фізичних осіб – громадян України. Тут можна буде перевірити ефективність процесу та виправити можливі недоліки роботи ринку.

Громадяни на цьому етапі можуть отримати доступ до землі, що належить державі. Держава повинна отримати можливість викупити землю у тих, хто не здає її в оренду.

Первинний продаж варто провести виключно через електронні аукціони, а далі – дозволити вільний вторинний ринок. Можливо, на цьому етапі також запровадити ліміти на купівлю землі в одні руки. Очевидно, в такому випадку малоймовірно, що ринок запрацює повноцінно, але певні зачатки ліквідного ринку можна буде сформувати.

Дев'яте. Електронні аукціони для первинного продажу землі є важливим елементом прозорого ринку. Ціни продажу землі на таких аукціонах дозволять створити орієнтири для вторинного ринку землі.

Такі орієнтири можна буде використати при визначенні мінімальної ціни для подальших угод продажу землі, що дозволить уникнути заниження її вартості у майбутньому. Можливо, після цього можна буде перейти до нових етапів земельної реформи, що дозволять вільний продаж землі юридичним особам.

Десяте. Щоб у юридичних осіб не виникало нарікань, можна передбачити на першому етапі мораторій на продаж землі, яка перебуває в оренді на певну дату.

Це дозволить великим господарствам зберегти свої активи, а також убезпечитися від значного зростання ставок оренди при перепідписанні контрактів, допоки вони не отримають на законодавчому рівні можливість вільно купувати землю.

Перепони для ринку землі

Можна зі впевненістю сказати, що запровадження ринку землі не буде легким. Українські олігархи, більшість із яких є великими землекористувачами, а деякі з них займають високі посади в країні, не мають особливого бажання проводити реформу. 

На додачу до непопулярності ідеї вільного обігу землі серед населення та політиків, така ідея є вкрай непопулярною серед власників агроходдингів – найбільших землекористувачів, що обробляють близько третини сільськогосподарських земель.

Деякі з них, наприклад, стверджують, що законодавство повинно передбачати тривалий перехідний період, щоб вони мали змогу накопичити необхідний фінансовий ресурс для купівлі землі, що вони орендують.

Інакше вони бачать загрозу, що відкриття ринку землі призведе до виснаження їх фінансових ресурсів та зупинить розвиток сільськогосподарської галузі.

Однак, тут варто прийняти до уваги, що останніми десятиліттями ці аграрні холдинги розвивалися за рахунок низьких ставок оренди, тобто фактично за рахунок справжніх власників землі – і такий стан речей не повинен довго прожовуватися – економічна справедливість повинна бути відновлена якнайшвидше.

Для того, щоб великі землекористувачі не гальмували реформу, вони повинні отримати певні гарантії, що ситуація на ринку не вийде з-під їх контролю.

Наприклад, що вони матимуть перше право викупу землі, яку вони використовують. Що ніхто протягом певного періоду не зможе викупити землю, яку вони орендують. Однак такий перехідний період повинен тривати недовго.

Попри те, що компроміси завжди можливі серед бізнесменів, досягнення результату у колі політиків менш імовірне. Розповіді про можливу скупку землі чи то китайцями чи то росіянами, про швидке виснаження землі та засмічення її генно-модифікованими рослинами, про подальше зубожіння населення – спрацювали доволі ефективно.

Більш ніж три чверті українців не підтримують ідею вільного ринку землі, якщо вірити останнім соцопитуванням. Маючи такі настрої, дуже легко отримувати політичні дивіденди усім "борцям проти втрати українцями останнього цінного активу". Тому годі очікувати від народних депутатів підтримку такої непопулярної ідеї. 

Якби у наших можновладців була політична воля провести земельну реформу, шанси на її запровадження були би непогані, не зважаючи на популістичний спротив та суспільне несприйняття. Все, що для цього потрібно – це здоровий баланс між інтересами власників земельних паїв та агарних холдингів-користувачів землі.

Спробуємо розібратися, які ідеї щодо майбутнього функціонування ринку землі існують сьогодні та які у них перспективи втілення.

Пропозиція Кабміну

У спробі обійти найбільші страхи українця, пов'язані із вільним обігом землі, уряд Гройсмана запропонував свою концепцію ринку, що полягає в ідеї "до 200 гектар в одні руки, лише для фізосіб, жодних іноземців".

Якщо така ідея і буде втілена в життя, то ми очікуємо, що на цьому реформа не зупиниться, подальші зміни в законодавстві будуть поступово знімати накладені обмеження.

В такому варіанті, реформа абсолютно нецікава для аграрних холдингів, які не отримають від неї жодного позитиву. Натомість, їх витрати на користування землею зростуть, адже нові землевласники, що  куплять землю, розраховуватимуть на більші доходи від здачі її в оренду агрохолдингам.

Приймаючи до уваги значне представлення інтересів агрохолдингів в українському парламенті, на додачу до популістів, що ні за яких обставин не підтримають земельну реформу як таку, шанси на затвердження ініціативи Гройсмана виглядають примарними.

Отже, перспективи такого варіанту реформи існують лише у випадку узгодження варіантів подальшої лібералізації земельного ринку на користь агрохолдингів. Питання лише в тому, на які саме поступки в таких питаннях сьогодні може піти уряд.

Пропозиція БПП

Найбільш зваженим виглядає законодавча ініціатива №5535, що висунута представниками БПП. Вона полягає у запровадженні вільного обігу землі у три етапи і дозволяє юридичним особам купувати землю на другому етапі, через три роки після впровадження ринку.

Очевидно, такий варіант реформи більш відповідає інтересам аграрних холдингів, а отже має більше шансів у парламенті, особливо при активній підтримці з боку адміністрації президента.

Однак більш глибока лібералізація ринку може отримати більш активний спротив популістів-опонентів вільного ринку землі, що може негативно вплинути на електоральні рейтинги президента.

Ліберальна пропозиція

Найбільш радикальною є законодавча пропозиція депутата БПП Аркадія Корнацього, що передбачає негайну лібералізацію ринку землі без обмежень щодо гектарів чи покупців.

Пропозиція надає переважне право викупу родичам землевласника та власникам суміжних земельних ділянок. Така пропозиція створює ризики не лише для малих фермерів, які не мають значних фінансових ресурсів, але і для великих холдингів, що на сьогодні не готові вкладати кошти в активну купівлю землі.

Очевидно, що така ініціатива має ще менше шансів на проходження через парламент, аніж стриманий план уряду.

Без пряника від МВФ земельна реформа неможлива

Це важко усвідомити, але ідея вільного продажу землі є менш популярною, аніж ідея вступу до НАТО. Електоральні втрати від такої реформи неминучі, а отже чим ближче до виборів, тим менше шансів на її впровадження.

Наша влада має не більше року для впровадження земельної реформи, щоб сумнівна популярність таких змін не підірвала її рейтинги напередодні виборів, що заплановані на 2019 рік.

Найбільшою мотивацією для прийняття земельної реформи є тиск  збоку МВФ, який ставить її однією з передумов для надання наступного кредиту Україні. Однак протягом останніх тижнів ми чуємо, що МВФ готовий відмовитися від такої вимоги, а отже наш уряд може втратити будь-які стимули для просування такої реформи цього року.

Якщо питання земельної реформи дійсно буде знято з порядку денного нашої співпраці з МВФ, то шанси на те, що будь-які зміни на земельному ринку стануться раніше 2020 року, розтануть.

Однак це не означає, що уряду не потрібно активно працювати над розробкою інфраструктури, що дозволить ефективно і швидко запровадити ліквідний земельний ринок у майбутньому.

Зенон Завада, аналітик Concorde Capital